Государству предложили еще больше раскошелиться на ипотеку
В ВТБ выступили с инициативой выдачи банками ипотеки по ставкам не выше 4-5% годовых. Идею предложено осуществить за счет государственного субсидирования. Кредитовать по таким ставкам задумано «экоипотеку», что может объясняться не только пользой всего экологического, но и его стоимостью.
Как заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников, государство должно быть заинтересовано в создании и развитии с помощью кредитных организаций такого продукта, как экоипотека. По мнению банкира, которое он высказал во время выступления на первом Конгрессе ответственного бизнеса «ESG-(P) Эволюция», необходимо запустить соответствующую госпрограмму с льготными ставками.
«Считаем, что в России в перспективе ближайших лет должна быть запущена единая государственная программа экоипотеки с льготной кредитной ставкой на уровне 4-5% — в зависимости от текущей макроэкономической ситуации, — передает ТАСС слова Печатникова. — Мы обладаем серьезным опытом работы по реализации госпрограмм и готовы участвовать в разработке и реализации подобного проекта», — сказал банкир.
По мнению представителя ВТБ, ничего необычного в такой госпрограмме нет. Она должна строиться по аналогии с уже реализуемыми программами господдержки.
«Госсубсидирование обладает огромным потенциалом для сохранения доступности ипотечного кредитования и помощи строительной сфере... Для населения это станет серьезным стимулом сократить затраты на энергопотребление за счет рационального использования ресурсов при эксплуатации объекта», — подчеркнул Печатников.
Он также напомнил, что банк уже запустил кредиты на приобретение недвижимости в новых домах с более высоким классом энергоэффективности. Первым партером-участником программы стала ГК «ПИК». Получить экоипотеку в ВТБ можно с дисконтом до 1,6 п.п. к базовой ипотечной ставке. В дальнейшем банк планирует расширить ее условия на действующие программы господдержки.
Инициатива удешевить ипотеку должна оказаться популярной, а в элитных кругах оценят ее брендирование эколейблом. Вопросы, впрочем, она тоже способна вызвать: уже действующую федеральную программу льготной ипотеки обвиняют, например, в разогреве цен на жилье, и это было одной из причин, почему условия программы ужесточились. Что касается домов с высокой энергоэффективностью, то что именно станет для их жильцов стимулом сократить затраты на энергопотребление? Не то ли, что стоимость квадратного метра в них выше — ведь и проектирование, и строительство, и материалы, от стеновых до окон оказываются дороже по мере роста класса энергоэффективности.
С этой точки зрения, инициирование программы государственного субсидирования ставки по ипотеке до уровня существенно ниже нынешней льготной (7%) означает следующее. Во-первых, бюджет оплатит большую, чем сейчас, дельту между рыночной и льготной ставками. Во-вторых, абсолютный размер кредита может оказаться выше, так как энергоэффективное жилье в среднем дороже. И в-третьих, без такого субсидирования его продажи пойдут хуже именно в силу его стоимости.
С другой стороны, идея экоипотеки базируется на принципиально важных вещах. Важна и экология как таковая (в данном случае — более умеренный расход ресурсов), и прогресс как таковой (повышение технологического уровня строительной отрасли). Наконец, покупатель может рассчитывать, что его повышенные затраты на покупку жилья (возможность их компенсации льготной ставкой зависит от цены квадратного метра) окупятся сокращением коммунальных платежей.
За льготу придется заплатить скидкой
Эксперты склонны оценивать предложение ВТБ в основном положительно. «Безусловно, это отличная инициатива, — полагает кандидат экономических наук, руководитель представительства инвестиционного фонда ANIF в России Сергей Григорян. — Многие граждане впервые обзавелись собственным жильем в период действия льготной ипотеки от государства. Я бы даже сказал, благодаря ей. Если в будущем у заемщиков будет возможность брать ипотечные кредиты по сниженной ставке, то в конечном итоге это будет стимулировать экономический рост».
Безудержный рост цен на жилье в России в прошлом году нельзя назвать заслугой дешевой ипотеки, считает эксперт. Там вмешался фактор кризиса и неопределенности: в таких условиях граждане побежали вкладывать деньги во все, во что только можно, опасаясь их потерять, а недвижимость всегда была самым понятным инструментом для большинства. Поэтому в нормальных условиях ипотека с низкой ставкой не будет провоцировать дальнейший неоправданный рост цен на недвижимость, полагает Григорян.
Но хотя предложение само по себе хорошее, встает вопрос, кто будет заниматься субсидированием, говорит Григорян. Вряд ли, полагает он, на это пойдет государство: во-первых, сейчас по-прежнему действует льготная ипотека со ставкой 7%, а во-вторых, государству есть куда направить средства помимо ипотеки — например, на социальную поддержку населения.
Самым реальным вариантом может стать субсидирование со стороны застройщиков, считает Григорян. В принципе, такой путь применяется уже давно: благодаря сотрудничеству застройщиков с различными банками, можно взять ипотеку и под 0% на первый год. Действуют и различные другие программы.
Но обольщаться не стоит, предупреждает Григорян: застройщики делают такие подарки не в ущерб себе. Одновременно появлением «льготных» предложений по ипотеке от девелоперов, скидки на объекты стали заметно ниже. Например, раньше можно было рассчитывать на скидку в 5-7%, а сейчас это 1-2%, максимум — 3%. Если говорить о коллаборации с застройщиками, то речь идет только о первичном рынке; вторичный хорошие предложения, как всегда, обходят стороной, хотя его объем почти вдвое превышает первичный.
Энергоэффективность выше — ипотека дешевле
Общая тенденция соблюдения экологичности во всем становится не только модным течением, но и необходимым требованием к качеству жизни, указывает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Для объектов в РФ с 2011 года обязательным стало присвоение класса энергоэффективности, а к 2023 году планируется разработка законопроекта, который будет регламентировать обязанность предоставления данной информации для определения размера коммунальных платежей.
Кроме прочих обязательных характеристик и параметров, идентифицирующих определенный объект недвижимости, класс энергоэффективности здания уже сейчас принимается во внимание при оформлении сделок с недвижимостью и общей предварительной оценке объекта. Как известно (и регламентируется нормами), считается, что здание обладает очень высокой энергетической эффективностью, если относится к классам «А++», «А+», «А»; высокой — если установлен класс «В», «В+», нормальной — класс «С+», «С», «С-«, пониженной — класс «D», низкой — класс «Е».
Чем выше класс здания, тем меньше оно потребляет энергии, тем дешевле обходится его содержание жильцам, напоминает Анисимова. Разница может составлять 50% и более. Новый продукт «экоипотека», предлагаемый банком ВТБ, несомненно, отличная возможность направить внимание покупателей на более экологичные (энергоэффективные) дома, дополнительно простимулировав их выгодой от приобретения объекта в ипотеку с пониженными ставками.
Это, в свою очередь, заставит застройщиков и девелоперов придавать большее значение использованию современных технологий и материалов, обеспечивающих более высокие экологические параметры на выходе, уверена Анисимова. По ее мнению, с поддержкой государства такой кредитный продукт станет более масштабным и получит больше возможностей для реализации во многих других структурах и регионах. При этом желательно, чтобы система оставалась лояльной и гибкой, не вызывая перекосов в пользу стимулирования одних застройщиков и блокировки других. Помимо энергоэффективности, в общей оценке должны быть учтены и прочие, не менее важные составляющие объекта.