Грабли ипотеки

Автор: Максим Осадчий,
начальник аналитического управления БКФ

Низкие процентные ставки и ипотека subprime – взрывоопасная смесь. Что доказано кризисом ипотеки subprime в США. Теперь проверяем этот рецепт в России.

При низких процентных ставках растёт спрос на ипотеку, который, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье. Рост спроса способствует росту цен. Рост цен на жилье способствует тому, что банки снижают уровень требований к заемщикам и готовы выдавать ипотеку даже безработным. Ведь если заемщик перестает обслуживать кредит, в собственность банка переходит уже подорожавшая квартира. Пока цены жилья растут, банки все активнее устремляются на рынок ипотеки и, конкурируя ценами, снижают процентные ставки. Чем еще сильнее повышают спрос на ипотеку и на жилье. Возникает мощная положительная обратная связь, которая, как известно, повышает неустойчивость системы. При достаточно больших масштабах такой процесс может вызвать кризис. Далее процесс развивается таким образом – заемщики в результате какого-то шока массово прекращают обслуживать кредиты, банки обращают взыскание на жилье и выкидывают его на рынок, цены катятся вниз. Положительная обратная связь продолжает работать, но уже в обратном направлении. Накопившиеся риски взрывают систему. Что мы и наблюдали в 2007 – 2008 годах – кризис американской ипотеки subprime.

Видимо, учиться на собственных ошибках – это наш крест.

С 1 июля 2021 действие программы льготной ипотеки продлено на год, только повышена ставка с 6,5% до 7%. Льготная ипотека – это ипотека subprime, нацеленная на население с относительно низкими доходами.

Сама по себе ипотека взрывоопасна – если нас не убеждает иноземный опыт, вспомним недавний кризис валютной ипотеки. Если же ипотеку дополнительно стимулировать государственным субсидированием процентных ставок, то риски образования пузыря возрастают еще сильнее.

Росту цен на жилье способствует не только стимулируемый госсубсидиями рост ипотеки, но и спад строительной индустрии. По сравнению с 2019 годом объемы ввода в эксплуатацию жилья в 2020 году сократились на 1,8%. Среди причин спада – отток дешевой рабочей силы, гастарбайтеров, из-за эпидемии и кризиса. А также локдаун во 2-ом квартале прошлого года. И, возможно, переход на счета эскроу, затруднивший финансирование строительства. Предложение упало, а спрос вырос. В результате выросли цены.

Одним из источников рисков ипотеки subprime является рост долговой нагрузки группы населения с относительно низкими доходами. Между тем, эпидемия продолжается, началась третья волна. В условиях продолжающейся эпидемии мы можем столкнуться с массовыми невозвратами.

Кризис валютной ипотеки мы наблюдали в 2015 году, кризис ипотеки subprime может быть гораздо сильнее. Ведь «валютных ипотечников» были десятки тысяч. А «льготных ипотечников» — сотни тысяч.

О темпах роста льготной ипотеки можно составить наглядное представление по динамике остатков на счетах эскроу физлиц по договорам участия в долевом строительстве. На 1 мая 2021 года годовой темп роста этих остатков составил 503,5% — рост более чем шестикратный.