Подсели на ипотеку: грозит ли России кризис рынка недвижимости
Льготная ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. Если ранее о рисках сообщали аналитики, то теперь ситуацией обеспокоены в Центробанке. Глава регулятора Эльвира Набиуллина предупредила, что продление антикризисной программы приведет к закредитованности заемщиков и проблемам банков. Как не допустить в России американского ипотечного кризиса образца 2007 года — в материале РИА Новости.
Цены — вверх
Программу льготной ипотеки под шесть с половиной процентов пора сворачивать, считает председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
"Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку", — высказала опасения глава ЦБ, выступая в Госдуме 25 ноября.
В противном случае на рынке недвижимости надуется пузырь, а баланс спроса и предложения нарушится. Кроме того, из-за усиления долговой нагрузки физических лиц возникнут проблемы у банков.
Жилищные кредиты на новостройки по льготной ставке выдают с апреля. Максимальная сумма — 12 миллионов рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В других регионах — шесть миллионов. Первоначальный взнос — не менее 15 процентов стоимости жилья, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство. Программа была рассчитана до первого ноября. Но в октябре Владимир Путин продлил ее до июля 2021-го.
В предыдущие годы ипотека под десять процентов считалась низкой. Поэтому неудивительно, что кредиты по шесть с половиной расхватали как горячие пирожки. Не помешала даже пандемия: застройщики вовремя похлопотали и организовали продажи квартир "на удаленке", бесплатные поездки до офисов.
"Клиент записывается на онлайн-встречу. Он может посмотреть презентацию, понаблюдать за ходом строительства. После, если объект подходит, бронирует или оплачивает договор. Причем банки одобряют ипотеку дистанционно: достаточно предоставить необходимые документы. Такие продажи растут и составляют десять-двадцать процентов от общих. Услуга будет востребована и после пандемии", — поясняет ведущий эксперт в области строительного лицензирования ООО "Лидер-Консалт" Павел Красавин.
Низкая ставка и смекалка застройщиков возымели эффект. Повышенный спрос на льготные жилищные кредиты зафиксировали в июне. А с июля — ежемесячные рекорды. За девять месяцев ипотечное кредитование выросло на 14 процентов, свидетельствует статистика ЦБ. В январе-сентябре банки выдали 3,25 триллиона рублей.
По оценке "Дом.рф", за этот период оформили более миллиона ипотечных кредитов на 2,7 триллиона — почти столько же, сколько за весь 2019-й.
Продавать — не строить
"Минимум пять процентов заемщиков для первоначального взноса брали потребительский кредит. При этом только в Москве за третий квартал комплексов, вышедших на рынок, стало на 70 процентов больше, чем за аналогичный период годом ранее. Такие показатели свидетельствуют о том, что застройщиков волнует не то, как построить, а то, как подороже продать", — отмечает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.
Ажиотаж подогревают цены на недвижимость, а льготная ипотечная программа разгоняет их еще больше. В итоге "первичка" все менее доступна, говорит Роман Семенов, эксперт ипотечного кредитования ООО "Бинкор".
"Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился и многие бросились спасать сбережения в квадратном метре. Цены на волне этого вынужденного спроса резко раздулись. Затем последовал период спада, и цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го", — отмечает Диана Степанова, доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Г. В. Плеханова.
При этом темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. "В основном приобретают недвижимость, которую построят лишь в 2021-2023-м. Более того, из-за сильного подорожания квадратного метра клиенты вынуждены покупать квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию", — отмечает собеседница агентства.
Рынок новостроек подтянул за собой "вторичку". "Цены перегреваются все сильнее, местами они взлетели на 25 и 30 процентов. Некоторые небольшие города уже захлебываются в просрочках", — указывает Алексей Кричевский.
Лучше поздно, чем никогда
Между тем кошельки у людей продолжают пустеть. Реальные располагаемые доходы в третьем квартале сократились почти на пять процентов после рекордного падения на 8,4 во втором, сообщает Росстат.
Кричевский уверен, что льготную ипотеку нужно было сворачивать после первого срока. Тогда бы с февраля началась коррекция цен.
Согласна с ним и Диана Степанова. "Показатели рыночной ставки через 15-20 лет непредсказуемы. Если она сильно превысит субсидированную, кредиты не будут рефинансироваться заемщиками. Срок ипотеки по факту увеличится. Таким образом, существует риск перерасхода бюджетных средств. К тому же нарастают риски для банков из-за того, что большая часть ипотеки первичного рынка представляет собой еще не построенные квадратные метры", — предупреждает она.
В итоге это снизит доступность жилья для среднего класса.
"Ценового пузыря нужно было опасаться, когда запускали программу, направленную прежде всего на поддержку строительной отрасли и заполнение пустот бюджета после падения цен на энергоносители. В результате столкнемся с банкротством заемщиков и выходом на рынок ипотечных квартир с жестким дисконтом. Зато застройщики будут и дальше прекрасно себя чувствовать", — говорит Алексей Кричевский.
Первый заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева считает, что риски выглядят контролируемыми, поскольку на ипотеку приходится только 7,4 процента ВВП (в разы ниже, чем в других странах). А текущая динамика цен укладывается в рамки восстановительных процессов после стагнации в предыдущие месяцы.
"Ранее регулятор планировал с первого июля повышать коэффициенты риска для ипотечных кредитов, исходя из показателя долговой нагрузки, но пандемия заставила отложить это в долгий ящик. В случае надувания пузыря к концу срока программы льготной ипотеки, вполне возможно, ЦБ вернется к этим планам", — полагает Михаил Дорофеев, председатель правления КПК "Обновление".
Так или иначе, ЦБ определенно нужно держать руку на пульсе. Риски слишком высоки. Побочный эффект в виде скачка цен уже проявился. Тем более что в памяти у всех ипотечный кризис США в 2007 году, вызванный все теми же низкой ставкой, лояльным отношением к заемщику и отсутствием контроля властей.