Грозит ли рынку ипотечный пузырь в ближайшее время и почему?
Формирование «пузыря» на рынке недвижимости очень серьезно влияет не только на строительную, но и на многие другие отрасли. Разбираемся в текущей ситуации и прогнозах вместе с экспертами.
Главные тенденции и цифры
В продолжение эксперт приводит цифры, согласно которым, доля кредитов с низким первоначальным взносом (ПВ) достигла 66% в первом квартале 2023-го против 38% годом ранее. «Вторым следствием стал беспрецедентный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья. Уже в 2022-м цены за метр сравнялись. На данный момент "первичка" уже опережает до 40% по стоимости (в среднем по РФ 127 тыс. рублей "квадрат" новостроек против 90 тысяч на "вторичке"). Встречный момент – интересы строительной отрасли, такие планы по вводу не менее 50 млн кв. м нового жилья, обеспечение проектного финансирования и планов продаж. На данный момент мы видим серьезный рост нереализованного объема строящегося жилья до 71% против 56% в прошлом году. Думаю, что во втором полугодии мы должны увидеть какой-то баланс между рисками и задачами участвующих структур», – комментирует Андрей Гарифуллин.
В дополнение вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз напоминает, что в начале этого года на рынке наблюдался небольшой спад. «За январь-март выдано 346 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей – это на 12% меньше по количеству и на 4% ниже по объему, чем в первом квартале 2022-го. При этом по итогам четырех месяцев 2023-го спад выдач полностью преодолен (выдано более 500 тыс. кредитов на 1,85 трлн рублей). С учетом текущей динамики выдач и улучшения макропрогнозов в целом за 2023-й может быть выдано даже больше ипотеки, чем в прошлом году».
Ближайшие перспективы
Что касается цены на недвижимость, то по рыночным факторам она должна снизиться, придя в логичный баланс со «вторичкой». «Но точно можно сказать, что эта корректировка не будет резкой. Скорее всего, мы увидим снижение в районе 5% до конца текущего года, – говорит Андрей Гарифуллин. – Цена будет сильно зависеть от ипотечных ставок и программ для новостроек и "вторички". Также корректировка цен будет разниться в зависимости от регионов, т. к. повышение стоимости в городах было неравномерным. Например, в Москве пик роста цен пришелся на 2021-й. При этом Казань показала стремительный рост в 2022 году. Также важным фактором будет объем нереализованного строящегося жилья, которое не может бесконечно висеть на остатках и должно быть максимально распродано до ввода в эксплуатацию».
О «пузыре»
Не наблюдает рисков «пузыря» и Антон Мороз, по мнению которого, так происходит благодаря последовательным шагам Банка России, в том числе за счет установления ограничений на «ипотеку от застройщика». При этом эксперт подчеркивает, что из-за меняющихся требований к ипотечным заемщикам и контроля их долговой нагрузки последним будет все сложнее получить кредит.
О риске возникновения ипотечного пузыря можно говорить, когда заемщики массово не могут платить по кредиту. «Сейчас же, по данным ЦБ РФ, проблемных ипотечных кредитов только 0,6% – это исторический минимум. Резкого обвала цен на жилье также не ожидается, более вероятно плавное снижение на 2-3% в квартал, – замечает директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина. – Надбавки ЦБ к коэффициентам риска в кредитах с низким первоначальным взносом тоже регулируют рынок. Сначала надбавки действовали на взнос ниже 10%, сейчас — ниже 20%, в будущем минимум повысят до 30%. Это не значит, что такие предложения исчезнут, но их станет меньше, как и гипотетически неплатежеспособных заемщиков».
Одновременно Вероника Самылина убеждена, что ипотечный рынок будет расти в спокойном темпе как минимум до 1 июля 2024 года, т. е. пока действуют льготная ипотека и субсидии на квартиры в новостройках. «Квартиры в готовых домах дешевеют, и, несмотря на более высокую ставку, в них тоже есть интересные варианты для покупки в ипотеку. В кратко- и среднесрочной перспективе мы не ждем обвала ипотечного рынка ни в новостройках, ни на вторичном рынке».
Неоднозначная ситуация
Мнению Аси вторит декан факультета цифровой экономики и массовых коммуникаций Московского технического университета связи и информатики (МТУСИ) Сергей Гатауллин. Текущую ситуацию на рынке ипотеки с учетом последних экономических реалий ученый называет неоднозначной: «С одной стороны, правы эксперты, выстраивающие умеренно позитивную оценку рынка ипотеки исходя из объемов просрочки, который пока не достиг критической отметки. С другой стороны, есть более значимый показатель, тенденциально негативной динамики, отношения стоимости недвижимости к реально располагаемым доходам граждан, который выходит на первый план после сворачивания программ льготной ипотеки и замедления миграционного притока населения. Поэтому дальнейшая ситуация будет зависеть от того, насколько мегарегулятору удастся решить вопрос стимулирования платежеспособного спроса, одновременно с пересмотром стандартов выдачи ипотеки в целях обеспечения устойчивости финансовой системы и бизнеса застройщиков».
Как помочь рынку
Антон Мороз также считает льготную ипотеку одним из основных механизмов. «На фоне роста рыночных ставок именно льготная ипотека и в этом году будет оставаться драйвером роста всего рынка, – считает эксперт, добавляя, – НОСТРОЙ выступает с инициативой предоставления льготной ипотеки для отличников строительных специальностей, которые собираются трудоустроиться на предприятиях своих регионов. Данная мера поможет решить проблему дефицита специалистов на российских стройках, а также поспособствует увеличению "престижности" строительных специальностей среди молодежи».
В заключение Денис Коноваленко подбадривает, что правительство уже продолжает разрабатывать новые программы льготной ипотеки для конкретных категорий людей, чтобы те могли улучшить свои жилищные условия. «Также возможен вариант субсидирования ипотеки на определенные виды недвижимости», – не исключает эксперт.