Лопнет ли в России «ипотечный пузырь»

Сергей Хестанов,
советник по макроэкономике гендиректора компании Открытие брокер,
доцент кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга РАНХиГС

Последние три года цены на недвижимость в РФ активно растут, а во втором полугодии 2020 г, благодаря программе льготной ипотеки, на рынке жилья случился самый настоящий бум. Объемы выданной ипотеки резко выросли, причем росло, как число самих ипотечных кредитов, так и их объем.

Конечно, такой бурный рост не обрадовал Мегарегулятора (ЦБ РФ). Заговорили об опасности ипотечного кризиса. Но есть ли на самом деле такая опасность? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим риски, которые несет в себе нынешняя ситуация на кредитном и жилищном рынках, как для самих заемщиков, так и для банков.

Если заемщик не испытывает финансовых проблем и исправно платит по кредиту — то никаких особых материальных рисков он не несет. Нематериальный риск заключается в том, что большинству людей обидно наблюдать, как-то, что они купили — заметно подешевело. Но все-таки, этот риск носит преимущественно психологический характер, и по кошельку (и всему остальному) пока еще не бьет, благо наш герой все еще имеет устойчивый источник дохода.

Все становится куда более драматичным, когда у заемщика возникают экономические проблемы, и он теряет тот самый доход, а с ним и возможность платить по своему кредиту. На какое-то время, скорее всего, банк предложит реструктуризацию кредита, но это — не будет продолжаться бесконечно.

Как правило, в конечном счете, дело доходит до изъятия объекта, при том, что на тот момент цена его сильно упала. И вот тут зачастую возникает ситуация, когда продажа заложенной недвижимости уже не покрывает всего объема долга заемщика перед банком. Это и является самым большим риском, как для заемщиков, так и для банков.

Драма валютных ипотечников 2009 г как раз и была связана с тем, что валютная стоимость их жилья упала более чем на 30%. И даже лишившись его после продажи — они остались должны банкам. Рублевые цены обычно падают менее драматично (да и ежемесячный взнос стабилен и не зависит от валютного курса), но даже они могут падать на 30%, как это было после кризиса 2008 г.

В этих условиях особое значение имеет первоначальный взнос: он страхует банк от падения цены ипотечной недвижимости. В первом приближении (точный расчет сложен, но данное приближение вполне корректно описывает суть проблемы!) размер первоначального взноса показывает, какой процент падения цены недвижимости еще не выводит кредит в зону риска.


На беду, в России максимальной популярностью пользуются ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом. Некоторые же заемщики и вовсе на первоначальный взнос берут потребительский кредит в другом банке, отрезая себе вообще любые пути отступления.

Первоначально по программе льготной ипотеки первый взнос составлял 20%, а при продлении программы — был снижен до 15%. А именно льготная ипотека пользуется сегодня максимальной популярностью. Это означает, что если цены упадут более чем на 20% (15%) и заемщик объявит дефолт — у банка после процесса изъятия и продажи ипотечной квартиры останется убыток, а у заемщика — долг перед банком.

Этот сценарий — крайне нежелателен, во-первых, из-за того, что совсем не исключен банковский кризис (по крайней мере — у специализирующихся на ипотеке банков), во-вторых — из-за рисков протестов обанкротившихся заемщиков.

В 2009 году валютных ипотечников было около 10 000, и их протестные акции были очень заметны в крупных городах. Получателей льготной ипотеки — около 600 000, а с учетом членов семьи — более 1 миллиона. И это — серьезно. Вряд ли целесообразно сознательно наращивать риски подобного типа.

Программа льготной ипотеки сыграла антикризисную роль, поддержав строителей во время острой фазы экономического кризиса, сыграв роль своеобразного «допинга». Но постоянно жить на допинге — нельзя, и программу имеет смысл постепенно свернуть. Проще всего это сделать, заметно подняв первый взнос. Рост его до 40% с одной стороны обезопасит банки, с другой — охладит сам рынок ипотечного кредитования.

В любом случае, ипотечный кризис проще предотвратить, чем бороться с его последствиями…