Ирина Радченко: Новый закон меняет конкуренцию на рынке недвижимости
Принятый Госдумой закон о новых требованиях к застройщикам защитит интересы дольщиков, однако сместит ценовые акценты на рынке недвижимости. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
"Система эскроу-счетов в строительстве работает в разных странах мира достаточно давно, это самый эффективный способ контроля за расходованием средств дольщиков застройщиками. Непростая ситуация в долевом строительстве в РФ с массовым недостроем сложилась потому, что застройщики по умыслу или вследствие финансовой безграмотности нерационально тратили средства дольщиков. Принятые поправки призваны изменить существующее положение.
Однако в России пошли по пути, который принципиально отличается, к примеру, от европейского. Во Франции банк аккумулирует средства дольщиков на спецсчету, и выдает их при определенных условиях застройщику под нулевой процент. То есть должен быть вырыт котлован и залит фундамент – выдается 10% средств, после возведения первого этажа – еще 10%, и так далее. Последняя часть выплачивается после передачи ключей дольщикам. В России же застройщику предлагают кредитоваться, что принципиально меняет всю схему", - отмечает эксперт.
Госдума в третьем и окончательном чтении приняла инициированный правительством России законопроект, уточняющий нормы и правила работы для участников долевого строительства. Одним из существенных нововведений стал перевод всех застройщиков на использование эскроу-счетов к 1 июля 2019 года в обращении с деньгами дольщиков. Эта схема предполагает перевод денег не самому девелоперу, а банку, который замораживает всю сумму до тех пор, пока не будет проведена сдача объекта. Финансировать же проекты компании будут с помощью банковских кредитов.
"На поправки в 214-ФЗ застройщики России отреагировали по-разному. Одни сказали, что принципиально не намерены пользоваться эскроу-счетами, а строить будут отныне только за счет собственных средств. Но и цена продаваемых готовых квартир будет существенно разниться с той, что предлагают дольщикам на начальных этапах стройки. Впрочем, таких меньшинство – далеко не все компании располагают достаточными средствами для такой работы.
Другие застройщики получат доступ к кредитам российских банков и будут возводить здания за счет займов. Но банк выдает кредит под определенный процент, а значит, это скажется на конечной стоимости объекта. Одна из именитых компаний подсчитала: в результате принятых поправок цена квартиры в случае массовой застройки может вырасти на 3%, в случае точечной – на 3,8%. То есть ценовые акценты опять-таки смещаются – за гарантии дольщикам придется доплатить", - подчеркивает специалист.
Эффект закона
Также в федеральный закон №214 вводится понятие "целевого кредита". Это кредит или заем на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором - банком или учредителем застройщика. Средства займа могут быть использованы только на указанные в законе цели, связанные со строительством. А для дольщиков вводится возможность в рамках банкротства застройщика предъявлять требования о передаче дольщикам в собственность нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров, а также машиномест.
Число расчетных счетов застройщика не должно превышать количество разрешений на строительство. Застройщику запрещают одновременно привлекать денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории. Закон вступит в силу со дня его официального опубликования после подписания президентом, но предусматривается ряд переходных положений.
"Часть стройкомпаний по итогам нововведений, вероятно, уйдет с рынка – у них нет собственных средств для строительства, а банки по разным причинам могут отказать в кредитовании. То есть в принятых поправках все еще есть ряд недоработок, которые можно было учесть изначально. Тогда они уже вступили бы в действие с будущего года.
Изобретать велосипед в принципе не придется – достаточно взять европейский опыт за основу и адаптировать его под российские реалии. Пока в явном выигрыше от поправок банки, которые, вероятно, получат повышение клиентской базы и нарастят суммы выданных кредитов. Строительный рынок ожидает определенный перекрой в конкурентной борьбе по новым условиям. Ценовые коридоры тоже ожидаемо поменяются.
Доработать законодательство в очередной раз можно в любой момент, прописав в него не только защиту средств дольщика, но и учитывая интересы застройщика, темпы строительства в стране. Возможно, спустя какое-то время законодатель придет и к этому", - заключает Ирина Радченко.