Что будет дальше с льготной ипотекой в России?
Автор: Игорь Талалов,
аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital
Через три месяца истекает срок действия льготной ипотеки со ставкой 6,5%. Вопрос о том, будет ли она продлена, волнует многих россиян. Президент поручил разработать механизм продления программы льготной ипотеки до 2024 года. Однако пока программа не разработана, существует неопределенность в том, как именно она будет внедряться. При этом единства взглядов по данному вопросу нет.
Центральный банк считает, что льготная ипотека должна распространяться только на регионы с большой диспропорцией объема предложения и спроса. Парламентарии выступают за то, чтобы льготы по ипотеке могли быть использованы лишь единожды по аналогии с имущественным налоговым вычетом при покупке жилья, исключая возможность покупки инвестиционных квартир. Несколько дней назад ВТБ предложил объединить все льготные программы в единый проект с фокусом на регионы с недостаточным объемом ввода жилья, предоставляя особые условия семьям с детьми, населению отдельных территорий, а также участникам индивидуального жилищного строительства — одним словом, использовать опыт и ресурсы федеральных и региональных программ по стимулированию спроса.
При этом ЦБ РФ предупреждает о том, что продление льготной ипотеки в ее текущем виде приведет к дисбалансу и формированию пузырей на ипотечном рынке и в целом к ухудшению доступности жилья. Поэтому в ближайшем будущем судьба льготной ипотеки напрямую зависит от роста просроченной задолженности и того, каким образом ЦБ будет уходить от смягчения денежно-кредитной политики, повышая ключевую ставку.
Льготная ипотека показала свою эффективность в сложный для строительной отрасли период выхода из локдауна, восстановив спрос на первичном рынке жилой недвижимости. Ожидаемой волны банкротств застройщиков и, как следствие, роста числа обманутых дольщиков, к счастью, не последовало.
Однако у программы обнаружился и отрицательный эффект — в регионах с высоким спросом цены на квартиры ощутимо выросли, что значительно снизило доступность жилья для тех, кто не смог воспользоваться программой в самом начале ее действия. 22% составил рост стоимости квадратного метра на первичном рынке за 2020 год по сравнению с благополучным 2019, что в свою очередь спровоцировало рост цен на вторичном рынке, который составил 16%. Эта тенденция продолжилась и в первом квартале 2021 года.
В основе ипотеки как продукта лежит возможность реализации отложенного спроса. Возможно, на его стимулирование возложены определенные надежды, связанные с увеличением темпов строительства жилья в рамках поручения Президента — до 120 млн кв. м. в год к 2030 году, как это было заявлено ранее. Для сравнения, в 2020 году было построено 80,6 млн кв. м. квартир и жилых помещений. Таким образом, в течении ближайших 9 лет годовой объем строительства необходимо увеличить в полтора раза. Маловероятно, что добиться таких показателей можно исключительно благодаря льготной ипотеке, поскольку ее развитие, вероятно, будет ограничено сопутствующим ростом стоимости жилья и снижением реальных доходов населения.
Дифференцированная льготная ипотека, предлагаемая руководством ЦБ РФ, может временно улучшить ситуацию и дать импульс роста спроса на новое жилье в отдельных регионах. Но в долгосрочной перспективе этого будет недостаточно для устранения дисбаланса в развитии регионов, поскольку без роста реальных доходов населения возможности реализации отложенного спроса будут значительно ограничены.