Как инициатива по ипотеке для семей с детьми изменит рынок
Льготная ипотека для семей с детьми была запущена в 2018 году, но пока большого успеха не имела: ею воспользовались чуть более 4 тыс. семей. Поэтому в недавнем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин объявил о том, что условия программы будут серьезно изменены и льготная ставка в 6% годовых будет действовать без ограничений — на весь срок кредита. По данным «Денег», программой смогут воспользоваться 600 тыс. семей.
Инициатива по улучшению условий ипотеки для семей, родивших второго и последующих детей после 1 января 2019 года, вероятно, сможет значительно повысить спрос на эту программу со стороны населения, уверены эксперты. По их оценкам, уже в этом году объем выдач по этой программе может вырасти в несколько раз — до 20–30 тыс. кредитов. По данным Минфина, в 2018 году банками было выдано 4,4 тыс. кредитов на сумму 10,68 млрд руб., что составляет всего 0,3% от всего объема выданной ипотеки за этот период. «Однако в последние месяцы мы видим, что выдачи идут намного активнее, увеличиваясь более чем на 20% каждый месяц,— говорит начальник управления ипотечных продаж банка "Уралсиб" Ольга Коваленко.— Уже в январе 2019 года выдано 1,6 тыс. кредитов на 3,9 млрд руб.».
Для Минфина, планирующего бюджет, измененная конфигурация программы несет значительные риски, опасаются эксперты. «Субсидирование ставки по "детской" ипотеке — это долгосрочное обязательство для Минфина, и именно поэтому оно очень рискованное,— считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.— Сейчас средняя ставка по ипотеке — около 10% годовых. То есть субсидировать нужно четыре процентных пункта. Но где гарантия, что ставка не взлетит до 15% годовых? В 2015 году ставки по ипотеке были даже выше, и тогда расход на субсидирование будет намного больше. Сейчас это спрогнозировать невозможно, а все закладывается на благоприятное развитие событий — снижение инфляции и падение процентных ставок». По мнению госпожи Косаревой, гораздо рациональнее выдавать единовременную субсидию, а не растягивать компенсации на весь срок кредита. Она уточняет, что в формате выдачи единовременной субсидии программа существует во многих странах.
Цена поддержки
Владимир Путин привел расчеты господдержки на три ближайших года: в 2019 году это потребует 7,6 млрд руб., в 2020 году — 21,7 млрд руб., в 2021 году — 30,6 млрд руб. «Безусловно, надо эти деньги найти,— подчеркнул президент.— Мы знаем, где их взять». Гораздо быстрее выдачи начнут расти после 2021 года, уверена руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. «Именно тогда закончится декрет одного из родителей, и увеличение дохода семьи позволит взять ипотеку на желаемую сумму»,— поясняет она.
Аналитики фонда «Институт экономики города» провели специальные расчеты для «Денег», показавшие, во сколько обойдется эта программа на всем сроке кредита. Если исходить из текущей ставки 10% годовых, субсидировать нужно 4 п. п., это около 800 тыс. на каждый кредит, таким образом, общие затраты на субсидирование 600 тыс. кредитов могут составить 480 млрд руб. Однако если ставки пойдут вверх, если повысится стоимость недвижимости, то затраты могут быть намного больше, заключают эксперты фонда.
По их мнению, данные расходы необходимо закладывать на 15 лет — это соответствует среднему сроку ипотечного кредита, хотя довольно распространено досрочное погашение, сокращающее срок до семи-десяти лет. «Но в этом случае вряд ли заемщики будут гасить кредит досрочно,— считает управляющий директор по методологии рейтингового агентства НКР Станислав Волков.— Так как в случае льготных условий обслуживания стимулы к досрочному погашению гораздо слабее».
Без новостроек
Инициатива устраняет только одно из двух «слабых» звеньев «детской» ипотеки, единодушны участники рынка,— риск существенного увеличения долговой нагрузки после окончания льготного периода. Но остается еще одна проблема. Согласно условиям программы, ипотечный кредит можно получить только для покупки квартиры на первичном рынке. «В большинстве регионов покупка квартиры в новостройке с последующим ремонтом — один из самых дорогих вариантов обретения жилья,— подчеркивает Оксана Матюшенко.— Для многодетной семьи на первом месте, как правило, расширение жилплощади, а цена трехкомнатной квартиры в новостройке существенно выше, чем на вторичном рынке». С этим согласны и в банке «Возрождение». «Наш анализ потока обращений показывает, что дополнительно увеличить эффективность программы можно, распространив ее на вторичный рынок жилья, то есть на недвижимость, которая приобретается не только у застройщика»,— говорит зампред правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина. «Поэтому, даже несмотря на льготные условия кредитования, многие семьи с детьми делают выбор все-таки в пользу вторичного жилья и оформляют кредит на стандартных условиях»,— резюмирует руководитель розничных продаж Абсолют-банка Антон Павлов.
У ипотеки на вторичку есть еще одно важное преимущество. «Сейчас на рынке наметился явный тренд на смещение спроса в сегмент вторичного жилья, и он будет продолжаться в том числе и по причине роста цен на недвижимость и сокращения разницы между ставками на жилье на первичном и вторичном рынке»,— говорит Антон Павлов. По итогам февраля 2019 года средняя стоимость первичной недвижимости в российских городах-миллионниках выросла на 6%, до 65,5 тыс. руб. год к году. «Мы ожидаем, что в этом году стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти на 5–7%, в то время как цены на готовое жилье, скорее всего, будут расти не так сильно»,— прогнозирует господин Павлов.
Однако разрешение покупать недвижимость на вторичном рынке маловероятно, учитывая, что госпрограммы по поддержке ипотеки одновременно преследуют цель стимулировать строительство. По статистике ЦБ, доля первичного жилья в общем объеме ипотеки — порядка 25%, таким образом, возможности пользования программы фактически сокращены в четыре раза.
Не исключено, что низкий спрос на льготные кредиты пока связан и с тем, что о программе знают далеко не все. «Условия программы стали достаточно привлекательны, она имеет значительный потенциал, но важны усилия по ее популяризации,— говорит Станислав Волков.— Уверен, что значительная часть семей, где родился второй ребенок, услышала о существовании программы "детской" ипотеки из послания президента либо не знает о ней до сих пор».
Особые условия
Сегодня основная льготная программа для семей с детьми — это кредит семьям, у которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок, по ставке 6% годовых в течение трех лет при рождении второго и пяти лет — при рождении третьего. После завершения льготного периода ставка устанавливается на уровне ключевой, увеличенной на 2 п. п. Кредитные средства могут быть направлены на покупку квартиры в новостройке, а также на рефинансирование действующего ипотечного кредита семьи.
В рамках этой программы заключены соглашения с 46 банками, однако, как следует из данных Минфина, 15 из них не выдали в 2018 году ни одного кредита. Основной объем выдач в 2018 году пришелся на три банка — Сбербанк (1 тыс. кредитов на сумму 2,375 млрд руб.), ВТБ (783 кредита на сумму 1,99 млрд руб.) и банк ДОМ.РФ (409 кредитов на сумму 1,1 млрд руб.).
В Сбербанке действует акция для семей, в которых на момент подачи заявки на кредит одному из супругов не более 35 лет. Им предоставляется дисконт в размере 0,5 п. п от стандартной ставки. В Абсолют-банке рассказали о еще одном льготном ипотечном продукте — «Молодая семья», в рамках которого можно получить безвозмездную субсидию. Однако он действует не во всех регионах, подчеркнули в банке. Кроме того, в программах учитывается возраст супругов (до 35 лет), сфера занятости, размер жилой площади и пр. При этом наличие детей не всегда является обязательным условием программы.
Также у многих банков действуют программы, предусматривающие льготные условия при использовании материнского капитала. Однако льгота в этом случае — не низкая ставка, а низкий первоначальный взнос — как правило, 10%. Сегодня у крупнейших игроков рынка порядка 10% ипотечных сделок проходит с использованием материнского капитала.