Квадратура круга инвестиций в жилищное строительство

Как банкирам и застройщикам работать с эскроу-счетами, оценивать и воспитывать оценщиков, обсудили участники очередной конференции FinLEGAL

Главной темой прошедшей 24 сентября 2019 года практической конференции «FinLEGAL залоги. Новые правовые практики с недвижимостью: счета эскроу и модернизация стандартов оценки» по новым практикам работы с недвижимостью через эскроу-счета и модернизации стандартов оценки стала правоприменительная практика деятельности строительной отрасли и банковского сектора в рамках проектного финансирования, введенного с 1 июля 2019 года. Полемика и работа над поправками в Закон № 214-ФЗ, продолжавшиеся длительное время, породили новые правила игры, в деталях которой и разбирались участники конференции, направляемые модераторами — независимым экспертом по работе с банковскими залогами Николаем Вольхиным и вице-президентом ВТБ Павлом Юровым.

Забавно, что в тот же день, 24 сентября, состоялась рабочая встреча Владимира Путина и Эльвиры Набиуллиной, в которой первым пунктом было как раз обсуждение текущего положения работы банков с эскроу-счетами и взаимодействия с застройщиками. Согласно данным ЦБ, до трети застройщиков пока находятся в «серой зоне» и не работают по-новому законодательству, а наибольшие проблемы возникают в проектах в небольших городах. В целом, лидером среди российской банковской системы в работе по новому Закону является Сбербанк, который, надо отметить, начал работать через эскроу-счета еще до официальной даты начала действия 214-ФЗ, и его представитель подробно рассказал в начале конференции об успешной практике работы Банка по новой схеме.

Новая страница банковской истории

Сейчас к работе с эскроу-счетами допущено около 95 банков, но фактически начали работу по этой схеме 13 из них. Перед строителями была поставлена весьма амбициозная задача достичь уровня ввода в эксплуатацию 120 млн кв. метров жилья в год, при том что в последнее время этот показатель составлял около 80 млн кв. метров.

Николай Вольхин отметил, что значительная часть пока небольшого числа заявок от застройщиков на новую схему финансирования получает отказы от банков. Основная причина отказов — неполно или неправильно собранные документы, при том что требования к ним у банков пока не унифицированы. В связи с этим появилось совместное поручение к профильному комитету Госдумы и Банку России утвердить исчерпывающий перечень документов и форму обеспечения кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, а также рекомендации банкам по использованию этих залоговых требований. Для залоговых служб кредитных учреждений это означает более углубленную стоимостную экспертизу строительных проектов, активизацию взаимодействия с компаниями, представляющими услуги по строительной экспертизе, и так далее, к чему не все банки сейчас готовы.

Замруководителя Росреестра по Москве Мария Макарова рассказала об учетно-регистрационных действиях в отношении договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве и ипотечном кредитовании. Она проиллюстрировала это сравнительной статистикой заключения ДДУ в период с 2017 по 2019 год и прокомментировала колебания числа заключенных договоров в разные периоды, подчеркнув, что, как правило, эти перемены напрямую связаны с изменением ключевой ставки ЦБ.

Вместо денег дольщиков банковский кредит

Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА», рассказал о кредитных рейтингах застройщиков — из чего они складываются и о путях их повышения. Эксперт посетовал на ключевую, по его мнению, проблему — недостаточную капитализацию строительной отрасли по тем нормативам, которые приняты в новой редакции Закона. В новой парадигме, когда «бесплатные» деньги дольщиков заменяются кредитами, пусть даже по льготным ставкам, в первую очередь страдает рентабельность жилищного строительства. Кроме того, есть сомнение в том, что банки в короткие сроки смогут заместить деньги дольщиков в том объеме, который необходим для решения задачи по вводу в эксплуатацию 120 млн кв метров жилья в год.

Управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова поделилась оценкой собственного участия со стороны банков в проектном финансировании и своим взглядом на то, как соблюсти баланс интересов банков и застройщиков. Рассказывая о работе Сбербанка с продуктами для застройщиков, она выделила несколько ключевых аспектов, которые интересуют банкиров: что из себя представляет застройщик, каков конкретный проект, какова структура его бюджета и маркетинговая составляющая и, конечно, какова исходно-разрешительная документация. Дефицит средств компании-застройщика — это данность, поэтому Сбербанк придумал линейку продуктов, которые помогли бы застройщику сформировать собственный капитал. Здесь самое простое — это кредит банка под готовые непроданные квартиры с дисконтом 60% оценочной стоимости. Эти деньги компания может учесть как собственное участие.

Ирина Вишневская, управляющий партнер компании «ИРВИКОН», рассказала о рисках и страхах кредитной организации, занимающейся кредитованием строительства, на примере нескольких проектов, нереализованных или реализованных с большими трудностями в силу недостаточной оценки или переоценки рисков. А об особенностях проектного финансирования жилой недвижимости Банком «Дом.РФ» рассказала руководитель направления корпоративных продаж проектного финансирования Банка Анна Король.

Как работать с залоговой недвижимостью

На второй сессии конференции гендиректор XL Partners Наталья Морина проинформировала собравшихся о том, как изменились федеральные стандарты оценки. Рабочий орган по стандартам оценки при Совете по оценочной деятельности был создан в конце 2018 года. При этом абсолютных новаций в области стандартов оценки нет, а все новое здесь является хорошо забытым старым. Стандарты оценки должны быть пронизаны идеей последовательного роста объективности оценочных заключений. Помимо этого в оценках должна присутствовать возможность отступления от жестких правил, а стандарты должны содержать рекомендации и упоминание о возможности у оценщиков поступиться некоторыми требованиями в случае необходимости.

Управляющий партнер «Юристата» Валерий Новиков объяcнил, что такое кадастровая стоимость и как на нее исчисляются налоги.

Директор департамента управления недвижимостью компании ILM Юрий Сигал рассказал о капитализации залоговой недвижимости на базе Facillity management и собственном опыте увеличения этой капитализации за счет «умного» управления, в частности, объектами коммерческой недвижимости.

Его мысли и идеи поддержал гендиректор «Аверта Групп» Алексей Шаров, озвучивший тему «Особенности оценки инвестпроектов коммерческой недвижимости».

На состоявшейся по итогам сессии панельной дискуссии, модерируемой директором департамента консультационных услуг CBRE Александром Копыловым, обсуждались такие вопросы, как оценка банком доли собственного участия девелопера, различия интересов банков и застройщиков, практики оценки участков под строительство, стресс-тестирование банками финансовых моделей, почему рушится экономика проектов, что закладывать в модели (себестоимость либо цены реализации жилья), а также вопросы надзора со стороны ЦБ за кредитными организациями.

Воспитание квалифицированного оценщика

Завершающая сессия конференции началась с выступления Юлии Усовой, члена совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков (СМАО), ректора Института профессионального образования, на тему качества оценочных услуг через призму анализа замечаний Банка России.

Ирина Комар, управляющий партнер «Профессиональной Группы Оценки», отметила, что на сегодняшний день уровень доверия к оценщикам весьма низок, это выражается в том, что многие банки не отдают на аутсорсинг оценку проектов, создавая свою собственную внутреннюю службу. В связи с этим возникла необходимость в апелляционном органе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития. Ирина Комар раскрыла основные аспекты деятельности создаваемого органа и его полномочия.

На тему качества и ликвидности залога выступили адвокат, старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский и Антон Солощенко, вице-президент, ведущий юрист Райффайзенбанка.

Итог сессии подвела соответствующая теме сессии панельная дискуссия «Залоги корпоративных прав». По мнению участников дискуссии, эта практика только начинает входить в обиход. Но данная тема, пусть трудная и малопонятная обывателю, тем не менее интересна и заслуживает пристального рассмотрения, поскольку тема корпоративных прав будет развиваться. Это доказывает тот факт, что подобные споры все чаще попадают в сферу внимания нотариусов и юристов. Конечно, залог корпоративных прав — вещь новая, поэтому вопрос залу «Кто знает, что это такое?» вызвал поначалу некоторое оживление. Проще говоря, эта тема важна и нужна в случаях передачи активов или долей акций компании, чтобы обеспечить лицу, которое передает права на доли или акции, цивилизованный контроль за процессом. То есть в цепочке «передача акций — оплата» лицо, передающее права, должно иметь гарантию оплаты за счет залога корпоративных прав. Судя по реакции зала, у этой темы есть интересное будущее.