Инвестиции в банкротство. Когда ждать краха рынка недвижимости?
Автор: Павел Веревкин,
инвестиционный стратег "Алор Брокер"
Вопреки пандемии коронавируса, экономическому шоку и значительному падению доходов населения, рост цен на недвижимость в 2020 году удивил даже самых ярых оптимистов. Традиционно это сложная и больная тема для нашей страны, особенно учитывая процент населения, желающий улучшить свои жилищные условия. Павел Веревкин — о новых триггерах рынка недвижимости.
Безусловно, главным драйвером является льготная ипотека от государства, между прочем, профинансированная на наши налоги. Доступность кредита нивелировала эффект падения доходов населения и помогла выйти на след определенной категории граждан, для которой предыдущие ставки по ипотеке были не по карману.
Кроме того, цикл снижения ключевой ставки ЦБ привел к ситуации, когда средние ставки по вкладам в банках оставались ниже реальной инфляции и фактически приносили своим владельцам убытки. Как результат, перераспределение активов с банковских вкладов на рынок недвижимости. Для полноты картины сюда еще следует добавить изменение в налогообложении вкладов и очередную девальвацию рубля, на которую население традиционно отвечает "инвестициями в бетон". В совокупности, все это не только помогло строительному сектору пережить цунами, но и закрыть год с рекордными прибылями.
Казалось бы, "бетонные инвесторы" в пух и прах разорвали скептиков, рынок недвижимости живее всех живых, а прогнозы некоторых аналитиков заставляют с жадностью пересчитывать в уме будущую прибыль.
Однако, все что мы наблюдали в 2020 году — это эффект искусственного стимулирования покупательской активности, а не фундаментальный сдвиг в экономике, позволяющий надеяться на рост благосостояния населения.
Итак, что же, на мой взгляд, может повлиять на текущее положение дел?
Во-первых, самый очевидный фактор — это сворачивание программы льготной ипотеки и завершение цикла снижения ключевой ставки. Отсутствие дешевых кредитов и рост привлекательности банковских вкладов уже во второй половине года сможет поумерить пыл продавцов недвижимости.
По некоторым прогнозам, вероятная коррекция цен составит от 5 до 10%. Для покупателей это может быть приятной новостью, но на грандиозный обвал это не смахивает.
Во-вторых, государство в поисках дополнительных доходов может сделать инвестиции в недвижимость убыточным занятием. Еще пару лет назад идея налогообложения доходов по вкладам казалась безумной, ровно как сейчас кажется совершенно фантастичной идеей, что правительство наконец-то выведет рынок аренды жилья из тени. Вопрос, арендаторы заплатят больше или хозяева получат меньше, пока останется открытым. Хотя я больше склоняюсь к варианту, что проиграют все.
"Вишенкой на торте" будет очередное повышение налогов на недвижимость, но с этим мы, скорее всего, столкнемся только после 2024 года.
Все это может создать навес предложения на рынке со слабым спросом, что неминуемо отразится на цене квадратного метра.
В-третьих, никто не отменял риск массовых банкротств ипотечных заемщиков. Триггером к этому событию может быть выход из-под контроля инфляции в развивающихся странах в ближайшем будущем.
Тут интересен кейс кризиса на рынке недвижимости Дании в 1970 году. Его причиной послужила инфляционная спираль, в которую попала страна.
В попытке сохранения средств население активно брало кредиты на покупку жилья. Впоследствии расплатиться по своим обязательствам многие так и не смогли. Банкам отошла значительная часть ипотечных квартир, спроса на которые в условиях кризиса в стране не было. Во избежание банкротства, застройщикам пришлось вступить в жесткую конкуренцию с банками и снижать цены на жилье, что привело к обвалу рынка на 30-40%.
Этот кейс отлично демонстрирует правило: цены на продукты могут расти быстрее, чем на жилье". Сейчас этот сценарий в России кажется фантастическим, но держать в голове такую возможность все же не помешает. Долговая нагрузка россиян продолжает расти, а вот реальные располагаемые доходы населения падают с 2014 года, и на горизонте перелома этой тенденции не видно.
Заключительный и самый грозный сценарий – это делеверидж мирового долгового рынка. Тот самый мировой финансовый кризис, которого с нетерпением ждут некоторые игроки рынка.
Здесь все предельно просто: мировой долг достиг 355% от глобального ВВП, ряды "зомби-компаний" (фирм, не генерирующие прибыль и живущие в долг) уже активно пополняют флагманы американской экономики, на мировых финансовых рынках задействовано максимальное кредитное плечо, а главное, большинство аналитиков прогнозируют светлое будущие. В надежде удержать эту долговую пирамиду ведущие мировые ЦБ "печатают деньги" как сумасшедшие. Это уже привело к росту товарных рынков.
Следующим этапом будет инфляция в реальной экономике, тут уже придется думать о повышении ставок, а если это допустить, во всем мире резко возрастет количество дефолтов. Цепочка замкнется, и мы снова получим 2008 год, а там уже будет не до роста недвижимости.
Картина получается довольно мрачная, перспектив долгосрочного и стабильного роста рынка недвижимости в условиях стагнации отечественной экономики и падения доходов населения ждать не стоит. За ажиотажем придет медленный, но уверенный спад.
Остается только надеяться, что со временем российская экономика расправит плечи, и граждане снова почувствуют уверенность в завтрашнем дне, а мои пессимистические сценарии не выйдут за пределы этой статьи.