Найден ли ипотечный Клондайк?
Недвижимость является традиционным способом инвестирования, особенно если речь идет о крупных суммах. Однако далеко не у всех есть средства для инвестиций. На первый взгляд решение приобрести жилье в ипотеку, чтобы сдать его в аренду и получать доход, кажется вполне естественным. Можно ли на самом деле заработать таким способом?
Придется подождать
Большинство аналитиков ипотечного рынка и риелторов сходятся во мнении, что быстро обогатиться на такой операции не получится. Купленная квартира при сдаче в аренду окупается на российском рынке в среднем за 10–12 лет, но это без привлечения банковских средств. Если же вы купили жилье в ипотеку, придется уплачивать проценты, а их сумма может превышать 50–70% стоимости жилплощади.
Руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека» Сергей Гордейко приводит простой расчет. При стоимости квартиры 2,5 млн рублей и первоначальном взносе 500 тыс. рублей ежемесячный платеж при сроке кредитования 10 лет составит около 25 тыс. рублей. Стоит учитывать, что квартиру вы, скорее всего, сдадите в аренду по цене ниже размера ежемесячного платежа. В лучшем случае за 12–13 лет с помощью аренды вы покроете расходы на ипотеку и еще два года будете отбивать первоначальный взнос. С учетом дополнительных факторов квартира начнет приносить прибыль только через 15–17 лет после покупки.
«Статистика от риелторского сообщества говорит о том, что за последние 10 лет количество инвестиционных квартир, которые берутся не себе про запас, а для того чтобы выиграть на росте цены или сдать в аренду, упало в разы. Жизнь подсказала, что это никому не интересно», — заключает Сергей Гордейко.
Он подчеркнул, что ежемесячные платежи по ипотеке и аренде жилья сейчас в России практически сравнялись: «Выгоду найти на этих ножницах цен практически невозможно».
Аренда лучше ипотеки?
Еще более безжалостны в своих расчетах риелторы. Генеральный директор центра аренды квартир группы компаний «БЕСТ-недвижимость» Юлия Гасиловская с коллегами подсчитала: для того чтобы квартира окупилась и начала приносить прибыль, надо около 20 лет. Ведь нужно учитывать дополнительные расходы, которые несет владелец ипотечной квартиры: страхование, коммунальные услуги, налоги, амортизация от сдачи в аренду.
«Стоимость аренды на сегодняшний день, если смотреть по сегментам, в любом случае ниже, чем ежемесячная плата по ипотечному кредиту», — констатирует Юлия Гасиловская. По ее словам, чаще всего люди стремятся заработать на недвижимости, если у них есть свободные средства. А вступать в долговые отношения с банком в надежде на долгосрочную прибыль не хочет почти никто.
Вместе с тем она развеяла опасения относительно запрета банков на сдачу ипотечной квартиры в аренду. По словам Гасиловской, этот запрет существует давно, но он достаточно формален — банки всегда запрещали распоряжаться имуществом, которое в залоге. С другой стороны, если заемщик исправно платит взносы, кредитной организации по большому счету все равно, где он берет деньги. Поэтому если, несмотря на все экономические расчеты, ипотечник все же решится сдать жилье в аренду, у него вряд ли возникнут проблемы.
«Двушка» возле офисов и метро
Если вы все же решились приобрести квартиру в ипотеку, чтобы ее сдавать и в перспективе получать прибыль, нужно правильно выбрать объект недвижимости. Эксперты из Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ считают, что это должна быть квартира не очень большой площади, максимум одно- или двухкомнатная. Желательно найти жилплощадь в пешей доступности от метро, в районе с высокой концентрацией офисов и в относительно современном доме.
«В теории такая схема может стать выгодной при условии, когда размер арендного платежа превышает размер ежемесячного платежа по кредиту и при этом компенсирует расходы, связанные с администрированием процессов по сдаче квартиры в аренду и налоги. На практике к этим затратам важно прибавить стоимость аренды жилья для самого собственника ипотечной квартиры», — предупреждает преподаватель Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, управляющий партнер A.Q.Group Алексей Поплавский.
Так можно ли заработать на аренде ипотечной квартиры? Специалисты предлагают всем сомневающимся сначала объективно оценить свои финансовые и временные затраты, экономическую целесообразность этого шага и лишь потом индивидуально принимать решение.