Ипотечная ловушка: бесплатное жилье вместо госипотеки, транш вместо процентов, льготная игла на века
Государство тратит огромные деньги на поддержку ипотеки. На эти средства можно было бы построить миллионы квадратных метров бесплатного жилья. Вместо этого каждый россиянин оплачивает чужие кредиты и улучшает финансовые показатели банков и строителей.
Все чаще льготную госипотеку критикуют. Даже на самом верху финансовой пирамиды вдруг стали замечать, что поддержка стала слишком дорогим удовольствием для бюджета, а плоды от нее все менее полезны. Но страх поколебать неустойчивый спрос мешает правительству пойти на радикальные меры. Чиновники ограничиваются намеками, что программа господдержки будет пересмотрена, сокращена, добавляя нервозности заемщикам. Впрочем, чего мелочиться – страна у нас богатая. Только население не очень.
Ипотека на игле вместо бесплатного жилья
Суммы, конечно, нельзя сказать, что астрономические, но и немаленькие. За эти деньги (504 млрд) можно было бы построить 10 млн кв. м государственного (возможно, арендного) жилья. По Росстату, средняя стоимость строительства квадратного метра в России составляет порядка 50 тыс. рублей, так что легко получается 10 млн «квадратов». И раз и навсегда решить проблему с очередниками, создать новый «рынок» государственного жилья, как это делается во многих западных странах, которое можно сдавать по льготным ценам (альтернатива доступному жилью). Но в ближайшее время с льготной ипотечной иглы вряд ли удастся слезть. Слишком многое поставлено на карту. И каков итог? Рост цен на новостройки, снижение объемов строительства (пусть и небольшое), даже семейная ипотека не привела к росту рождаемости. Единственный положительный итог – в коронавирус застройщики смогли очень хорошо заработать, да и инвесторам повезло.
«Государство перекормило рынок новостроек ипотечной поддержкой, – комментирует Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». – С одной стороны, нужно отказываться от ипотеки с господдержкой, но с другой стороны, все понимают, что без таких форматов поддержки рынок будет чувствовать себя негативно, что скажется не только на объемах продаж, но и на всей банковской системе. Отказываться надо, но при этом отказаться невозможно в силу негативных последствий для рынка». По его словам, отход от господдержки ипотеки будет постепенным, осторожным, ЦБ уже предпринимает определенные шаги для снижения влияния бюджетного субсидирования. «А дальше будем надеяться, что рынок вырулит на самостоятельное плато. Достаточно посмотреть на рынок «вторички», который живет самостоятельно, без господдержки», – отмечает эксперт.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина, недавно выступая в Совете Федерации, снова заявила о беспокойстве регулятора. «Нас беспокоит ипотека, которая была накачана льготными и псевдольготными программами, – сказала она. – Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы ипотека росла именно сбалансировано».
Новые тренды
Так, КЦ «Петербургская недвижимость» зафиксировал рост доли траншевой ипотеки. В мае на нее пришелся 51% всех ипотечных сделок. В начале 2023 года доля траншевой ипотеки составляла лишь 16%. Она пришла на смену субсидированным застройщиками ставкам (околонулевым), против которых выступил (и победил) ЦБ. Смысл траншевой ипотеки в том, что банк выдает кредит не сразу, а частями, то есть траншами. До сдачи дома клиент платит лишь часть кредита – в этот период платеж может быть в 3-4 раза меньше, чем при стандартных условиях.
Что дальше
«Сейчас в России слишком много разных льготных программ, направленных на поддержку разных групп населения и новостроек. Соответственно, я бы сократил все эти программы и сделал одну унифицированную ставку, как это было еще 10 лет назад, – предлагает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – Одну для всех, что для «первички», что для «вторички». Конечно, существуют такие группы населения, которым следует помогать, но при этом необходимо установить заградительные барьеры, чтобы не разгонять цены, как это у нас произошло с льготной ипотекой, когда ее стали активно использовать инвесторы». По его словам, с одной стороны, застройщик должен взять на себя обязательство не изменять стоимость продаваемой по льготной ипотеке квартиры. С другой стороны, тот, кто приобрел недвижимость по этой самой льготной ипотеке, не должен иметь права продавать ее в ближайшие, допустим, 10-20 лет. Такой пример существует в Испании, где граждане, получившие госсубсидию на покупку жилья, не имеют право продавать это жилье в течение 30 лет.
Об адресной помощи уже говорят и в правительстве, и глава ЦБ считает, что поддержка должна быть не столь всеобъемлющей. Впрочем, пока только говорят. Без экстраординарного решения слезть сегодня с льготной ипотечной иглы рынок вряд ли способен без негативных, непредсказуемых последствий. Но, в любом случае, нужно признать, что не выйдет и на елку влезть, и – ну сами знаете.