Ипотечная мультипликация

Автор: Дмитрий Маслов,
выпускник экономического факультета МГУ, аналитик

Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось?     

Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим драйвером спроса на недвижимость.

Упор государства на поддержку и стимулирование ипотечного кредитования также не вызывает сомнений. Но мало кто понимает, насколько сегодня важны кредиты.

Если судить по отчетности девелоперов или новостным релизам Росреестра, доля ипотеки далека от 100% и редко когда превышает 40–60%. Получается, ей еще есть куда расти, скажете вы, но – не торопитесь.

Сколько раз я ни заявлял, что, кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала), на рынке не осталось спроса, мало кто мог понять ход моих рассуждений.

На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили».

Поэтому для лучшего понимания истинной роли кредитования начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал Матвею 5 млн руб. на покупку квартиры на вторичном рынке. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости.

Цепочка сделок на рынке недвижимости

1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн руб. / купил вторичку у Кости за 5 млн руб.

2. Костя взял эти 5 млн, добавил 2 млн накоплений / купил вторичку у Натальи за 4 млн руб.

                                                                                                   / и еще купил новостройку за 3 млн руб.

3. Наталья взяла 4 млн руб., вырученных с продажи / купила новостройку за 2 млн руб.

                                                                                                 / положила остаток 2 млн в банк

В левой и правой части баланса по 16 млн руб.

Существуют три источника формирования спроса на недвижимость: частные, заемные и средства от продажи вторичной недвижимости. Все три есть в нашем примере. И есть три варианта использования этих денег: купить первичку, вторичку и положить остаток в банк.

Что увидят аналитики и девелоперы

Теперь на секунду представим себя Росреестром и посчитаем долю ипотеки в каждом секторе.

А) По вторичному рынку

Прошло две сделки. Объем 5 + 4 = 9 млн руб. Доля ипотечных сделок по отчетности 5 / 9 = 55%.

Б) По первичному рынку

Две сделки. Объем 3 + 2 = 5 млн руб. Доля ипотечных сделок 0%.

В) По всему рынку недвижимости

Суммарный объем сделок по первичному и вторичному рынку – 14 млн руб.

Доля ипотеки по отчетности 5 / 14 = 36%.

Итак, мы видим, что по отчетностям Росреестра доля ипотеки в спросе составит скромные 36%. Вроде бы ничего страшного не происходит. На рынке ипотеки чуть более трети! – радуются застройщики.

Реальная доля ипотеки в спросе намного выше, чем принято думать

Читатели уже, вероятно, увидели подвох. Ведь очевидно, что все четыре сделки в нашем примере стали возможными только благодаря первоначальным пяти кредитным миллионам. Не будь этих пяти миллионов, не будет ни одной дальнейшей сделки. Фактическое влияние ипотеки – максимальное (Костя вложил два своих миллиона, но это было компенсировано выводом этой же суммы с рынка Натальей).

Из этого следует, что

Статистика аналитических агентств по доле ипотеки в сделках не имеет никакого смысла

Эксперты видят 36%, а на самом деле 100% (весь добавочный спрос обеспечен ипотекой). Поэтому все подсчеты «экспертов» можно спокойно выкидывать в мусорную корзину.

Такое произошло из-за поверхностного учета сделок и полного игнорирования специфики вторичного рынка (деньги, потраченные на покупку вторичных квартир, могут быть использованы при дальнейших сделках).

Весь дополнительный приток денег на рынок недвижимости обеспечивает ипотека

Заметим также, что в нашем примере суммарный вклад незаемных средств равен нулю. Костя снял 2 млн в банке, и ровно эту же сумму положила обратно в банк Наталья. Никакого притока частных денег на рынок недвижимости (в нашем примере) не произошло, а весь приток денег обеспечила ипотека. Иными словами, приток частного спроса за вычетом оттока на рынке недвижимости вполне может быть в районе нуля.

С помощью ипотеки выкупается весь объем новостроек

А теперь обратим внимание еще на одну тонкость.

В систему было влито 7 миллионов (5 – ипотека и 2 частных).

Покинуло систему тоже 7 миллионов (5 через покупку новостроек и 2 обратно в банк).

Несложно заметить, что 2 и 2 взаимно уравновешивают друг друга (хотя это необязательно происходит в точности как в примере).

Если предположить, что в сумме ввод и вывод денег частниками примерно совпадает, мы получаем очень интересную мысль, что объем кредитных вливаний как раз соотносится со стоимостным объемом новостроек.

[ипотека]=[новостройки]

Получается забавная вещь: мы увидели, что по отчетностям девелоперов может быть даже 0% кредитных средств в покупках, но реальная их зависимость от кредитов близка к максимальной.

Такой фокус стал возможным потому, что кредитные деньги на покупку вторички не заканчивают свое хождение, а могут неограниченно долго гулять по вторичному рынку через альтернативы. Это в нашем примере цепочка состояла лишь из четырех трансакций, а на практике количество сделок может быть намного больше.

Например, Петя взял кредит на 5 млн, купил квартиру у Маши. Маша на эти деньги купила у Веры, Вера у Саши, Саша у Вани, а Ваня, наконец, купил новостройку на те же 5 млн.

В итоге ипотечные 5 млн попали к застройщику, но спустя время и сменяя множество владельцев.

При этом самим покупателям невдомек, что они получили деньги благодаря ипотеке. Откуда, например, Ване знать, что его деньги – на самом деле не его деньги, в банковские, которые банк выдал Пете задолго до этого? А между тем это именно так.

Ипотечные деньги все равно попадают к застройщикам, даже если изначально выданы на покупку вторичных квартир

Многие, если не сказать все, эксперты в недвижимости не понимают этого момента. Они полагают, что застройщики берут только ту часть ипотеки, которая непосредственно выдается на покупку первички, но это не соответствует действительности. Опосредованно застройщикам достаются все или почти все деньги, которые поступают и на вторичный рынок!

Без ипотеки рынок недвижимости сразу же встанет

Совершенно очевидно, что в ситуации тотальной зависимости от кредитов (проиллюстрированной выше) отсутствие первоначального импульса приведет к тому, что все связанные сделки станут невозможными. Действительно, если бы в самом первом примере банк не выдал Матвею 5 млн, то это привело бы к отмене сделок сразу на 14 млн! На рынке просто не оказалось бы денег, чтобы запустить цепочки альтернатив. Ведь мы видим, что без кредитов на рынке остались бы жалкие 2 млн Кости (единственного человека с живыми деньгами), которых очевидно недостаточно, чтобы запустить все цепочки (хотя бы по той причине, что большая часть объектов стоят намного дороже). Итог пересыхания ипотечного потока понятен: резкое падение количества сделок и тотальное снижение цен.

Хочешь знать, что будет с ценами, – следи за кредитованием

Всеобъемлющая зависимость рынка от кредитных средств имеет тот несомненный плюс, что в отсутствие значительного частного спроса прогнозировать цены стало намного проще. Как только суммарный объем кредитных средств превышает стоимостную емкость рынка новостроек, происходит рост цен (так произошло в 2018–2019 годах). Как только новостроек будет построено больше, чем выдано кредитов, для выравнивания баланса можно ожидать снижения цен.

Почему ипотечная мультипликация

Теперь пара слов, почему статья называется «Ипотечная мультипликация». Конечно же, это не имеет никакого отношения к мультфильмам, это аллюзия на кредитный (банковский) мультипликатор – известную теорию из макроэкономики. Согласно ей, банки имеют возможность увеличивать денежную массу за счет кредитных операций. По аналогии в нашем случае 5 миллионов ипотеки чудесным образом обеспечили сделки на 14 миллионов, то есть ипотечный мультипликатор составил 14 / 5 = 2,8.

Выводы

То, что вы прочитали выше, имеет колоссальное значение для прогнозирования рынка недвижимости. Как мы увидели, мало кто понимает реальную роль ипотеки в спросе на недвижимость. А раз так – то не может и дать корректные прогнозы.

Давайте еще раз остановимся на ключевых тезисах данной статьи.

1. Необходимо учитывать, что деньги, потраченные на покупку вторичной недвижимости, не заканчивают свое хождение, а вновь могут быть пущены на рынок недвижимости.

2. Доля ипотеки в сделках согласно официальным данным не имеет никакого смысла, так как совершенно не берутся в расчет средства, полученные с продажи другой недвижимости.

3. Ипотечные деньги, попавшие на вторичный рынок, в конечном счете все равно попадают к застройщикам.

4. С помощью ипотеки как раз плюс-минус выкупается весь объем новостроек.

5. Незаемного спроса на сегодняшнем рынке недвижимости России практически не осталось.

6. Без постоянной ипотечной накачки рынок в текущих реалиях умрет сразу.

7. Дальнейшая ценовая динамика на рынке практически полностью определяется соотношением выданных кредитов и стоимостного объема нового строительства.