Ипотечная телеграмма № 97. Блеск и нищета ипотеки. Версия 2022
Автор: Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»
Статистика января опубликована неделю назад и она никому уже не интересна. Реакция монетарных властей на последующие события привела ипотечный рынок к новой реальности. Ушат холодной воды на ипотечные головы, как метод стабилизации, применен опять, но есть существенное отличие от кризисных 2009 и 2015 годов.
Часть первая - обязательная. Блеск
Факт: выдано 94 979 кредитов на сумму 326 983 млн.
Никогда в январе не выдавалось 326 983 млн рублей ипотечных кредитов. Это на 26 % больше, чем в январе 2021 года. А количество кредитов 94 979 рекордным не стало. В прошлом году было больше, а именно 95 057 кредитов.
Январь показал себя верным последователем интенсивного декабря. Сумма выданных кредитов составила 50,69 % от декабрьской при среднем значении 43,74 %.
Кредитный портфель радостно вырос на 1,2 %.
Средневзвешенная ставка кредитования по всем выданным кредитам составила 7,87 % (было в декабре 7,81 %). По новостройкам 5,93 % ( было в декабре 5,88 %, в августе 6,39%).
Индексы Русипотеки в январе выросли на 0,2 пп и достигли 10,5 % для кредитов на приобретение и 10,3 % для кредитов на рефинансирование.
Можно с уверенностью отметить, что январь 2021 года показал блестящий результат вопреки увеличению 17 декабря ключевой ставки.
Часть вторая – факультативная. Нищета
Дальнейшие комментарии можно было бы опустить, а ограничиться несколькими цитатами. Частично они уже использовались в записях блога при описании предыдущих кризисов, но, к сожалению, свою актуальность не потеряли.
Параллели
«Нарушителей порядка немедля привлекать к ответственности с передачей суду военного трибунала, а провокаторов, шпионов и прочих агентов врага, призывающих к нарушению порядка, расстреливать на месте.»
Постановление ГКО № 813 от 19 октября 1941 года.
«Паникеры и трусы должны истребляться на месте».
Приказ НКО Союза ССР № 227 от 28 июля 1942 года «О мерах по укреплению дисциплины и порядка в Красной Армии и запрещении самовольного отхода с боевых позиций.»
«Наш рассудок постоянно стремится к ясности и определенности, тогда как наш дух часто привлекает неведомое. Дух человека почти никогда не идет вместе с рассудком по узкой тропе философского исследования и логических умозаключений; ведь, двигаясь по этому пути, он почти бессознательно достигнет таких областей, где все ему родное и близкое окажется оторванным , далеко позади; поэтому дух человека и его воображение предпочитают пребывать в царстве случая и счастья.»
Карл Фон Клаузевиц, 1830-е. «О войне»
Выступление одного из лидеров купечества А.И. Коновалова на заседании Государственной думы (11 мая 1913 года , IV созыв, сессия 1, заседание 43).
«О, дайте, дайте мне свободу. Я свой позор сумею искупить».
Опера «Князь Игорь» (композитор А.П. Бородин)
Ипотечная паника
Последние события показали, что дух и рассудок пошли разными тропами. В результате случилась настоящая ипотечная паника.
Рассудок отсылал к следующим моментам.
Во-первых, к статистике выхода из кризиса.
Кризис 2009 года: падение на 77%, в 2011 уже +10% к 2008 году.
Кризис 2015 года: падение на 35%, в 2017 уже +15% к 2014 году.
Во-вторых, напоминал, что у нас нет валютной ипотеки, а ставки фиксированы и платежи не вырастут. Стоимость недвижимости не упадет.
В-третьих, что до сих пор действуют льготные программы кредитования.
В-четвертых, отлажены программы ипотечных каникул.
В-пятых, существует институт развития в жилищной сфере, у которого есть целая фабрика по выпуску ипотечных ценных бумаг. В мире существует антикризисный опыт выкупа центральными банками ИЦБ, а при наших средствах ЦБ или ФНБ это вполне реально. На год кризиса возможностей покупки ИЦБ рыночными инвесторами хватило бы 30-40 млрд долларов на централизованный выкуп. Кстати, средства бы вернулись с процентами.
В-шестых, строительная отрасль прошла определённую организационную и финансовую консолидацию. Она более зависима от банковской сферы. Это – большой плюс. Это – минус. При любых проблемах с банковским облуживанием и кредитованием стройка просто останавливается.
В-седьмых, банки с госучастием или квазигосучастием контролируют около 85 % рынка.
В-восьмых, был опыт работы АИЖК как компенсатора временных затруднений у коммерческих банков, то есть на рынке в самый сложный период кризиса оставался устойчивый игрок.
В-девятых, ипотечный рынок как мультипликатор способствует многим бизнесам и созданию рабочих мест.
В-десятых, ипотечное кредитование способствует вовлечению денег населения в активный оборот.
Другими словами,
любое замораживание ипотечного кредитования вредит не только ипотечному кредитованию,
финансово и организационно можно в ручном режиме управлять ипотечным рынком определённое время, достаточное для прохождения острой фазы кризиса.
Дух пошёл иначе.
Первое. Предвестник паники ожидался практически всеми и произошёл 11 февраля 2022 года, когда ключевая ставка была увеличена с 8,50 % до 9,50%. Для справки. Предыдущий подъём был 17 декабря 2021.
Цитата из информационного сообщения.
«Совет директоров Банка России 11 февраля 2022 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 9,50% годовых. Инфляция складывается значительно выше октябрьского прогноза Банка России. Расширение спроса продолжает опережать возможности наращивания выпуска. Быстрый рост экономической активности при ограниченности свободных трудовых ресурсов усиливает инфляционное давление. Проинфляционной остается конъюнктура мировых товарных рынков. Инфляционные ожидания пока не снижаются, оставаясь на многолетних максимумах. В этих условиях баланс рисков для инфляции еще больше сместился в сторону проинфляционных. Проводимая Банком России денежно-кредитная политика направлена на возвращение инфляции к 4%.»
Банки, кто еще не поднял ставки в преддверии заседания, поднял их после объявления в течение недели.
Второе. В последующие 2 недели события развивались стремительно. Из последствий можно выделить два:
экономические санкции против системообразующих банков,
экономические санкции против Банка России, в том числе, блокировка части золотовалютных резервов с минимальной вероятностью их возвращения в распоряжение Банка России.
Третье. До 28 февраля реакции банков были индивидуальными. Кто-то остановил ипотечное кредитование вообще, кто-то повысил ставку, кто-то повысил ставку до запретительного уровня.
28 февраля Банк России повысил ключевую ставку с 9,5 % до 20 %. Что примечательно в тексте сообщения в отличии от привычной практики не указан относительный размер повышения. Было бы красиво – 1 050 б.п.
Цитата.
«Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку c 28 февраля 2022 года до 20% годовых. Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения».
Вклады 20+ процентов появились быстро. Через несколько дней ставки ипотечного кредитования 20+ вышли в народ. Есть несколько исключений, которые картину не меняют.
Это – не особенно принципиально. Увеличение ставки в кризис – стандартный прием для того, чтобы осмотреться.
Четвёртое. Что нового или особенного мы увидели.
К первой особенности можно отнести продолжительный период принятия банками решения по ставке кредитования.
Ко второй особенности – работа по действующим льготным программам.
Острожные люди быстро смекнули, что возможны изменения в ставке льготных кредитов для минимизации дотации. Банки оперативно ограничили прием заявок по льготным программам. Панике способствовала аналогичная пауза Банка ДОМ.РФ, который является дочерним банком АО ДОМ.РФ – института развития в жилищной сфере и по совместительству оператора льготных программ. Позиция самого Правительства РФ была не ясна. Базовый слух в увеличении ставки до 12 % и массовый технический вопрос – с какой даты. Ждем антикризисных компромиссных 10 %.
К третьей особенности отнесем, что госбанки и квазигосбанки не показали себя островком стабильности. Их реакция ничем не отличалась от банков с другой структурой собственности.
Можно заметить любопытный факт. Банк России увеличивает ключевую ставку до 20 % с заботой о сбережениях граждан и не заботится о тех сбережениях, которые были приготовлены для приобретения жилья.
Оставим без детального рассмотрения пугающие разговоры про инфляцию и другие экономические вопросы. Вспомним, что стало следующим инфоповодом после 20 %. Это было обсуждение материальной выгоды и последующих налогов.
«Борьба» за финансовую стабильность привела к панике. Депозит под 23 % годовых нужно выплачивать за счет кредита с соответствующей ставкой. Кредитные ставки 25 % помогут обуздать инфляцию?
Мелкая деталь - при ставках кредитования свыше 20 % корректный график на привычных 20-летних кредитах не формируется. И пошло-поехало, сроки сокращаются, доступность становится ниже.
О таких мелочах мегарегулятор не думает. Можно временно вернутся к дифференцированному платежу. В нем нет степенной функции и всё прекрасно считается. Или в график ставить ежегодный платеж. 20 лет – двадцать платежей.
Другими словами, дух подменил предусмотрительность паникой.
Позиция автора была заявлена 10 февраля в вступлении на VIII Российском ипотечном конгрессе. В мягком варианте она звучала так: «Сложность прогнозирования ставок и объемов».
В записях блога ипотечные кризисы и антикризисное управление подробно описаны.
Можно воспользоваться списком наиболее важных публикаций в специальном оглавлении Ипотечная библиография.
Выделим из общего списка две статьи.
Гибкие продажи как основа посткризисного управления.
Посткризисное ускорение изменений банковских стратегий.
Для экономии времени сделаем несколько предположений в форме авторских выводов, опуская подробные рассуждения.
Второе предположение. Надо ли дотировать миллионы граждан или все-таки через выпуск и выкуп ИЦБ управлять ставкой. Кстати, и доступ граждан к покупке ИЦБ давно можно было решить и юридически и технически.
Третье предположение. Классические буржуазные риски на основе скоринга работать будут хуже, чем ручной экспертный анализ. Например, высокооплачиваемый клерк, работающий в представительстве иностранной компании, будет иметь трудности в поиске новой работы с таким же уровнем зарплаты, а представитель малого бизнеса свои деньги тяжелым трудом заработает.
Банковские высокообразованные финансисты и юристы будут тормозить быструю адаптацию к нынешним условиям.
Четвёртое предположение. Меры поддержки, успешно сработавшие в 2015 году, необходимо менять. Их эффективность была надолго подорвана объявлением 20 % от 28 февраля. Действия сверху запустили аналогичные процессы по вертикали и горизонтали.
Пятое предположение. Бизнес придумает массу интересного, которое останется и после кризиса.
Шестое предположение. Сейчас надо быть быстрым носорогом, а не легким комаром. Судьба специализированных кредиторов труднее, чем универсальных.