Константин Воробьев: В 2019 году рост объемов выдач ипотеки составит 15–18%

Автор: Константин Воробьев,
аналитик финансового рынка и частный инвестор

В 2018 году выдачи ипотечных кредитов установили новый рекорд: 3 трлн рублей (прирост на 49% по сравнению с 2017 годом). Такой сценарий реализовался благодаря снижению ставок по ипотеке, стагнации цен на недвижимость, низким требованиям к первоначальному взносу и ожиданию повышения цен на новостройки в 2019 году.

В 2018 году рынок ипотечного кредитования показал уверенный рост. Банками было заключено рекордное количество ипотечных договоров (около 1,5 млн), более того, был установлен рекорд по суммарному выданному объему ипотеки — 3 трлн рублей. В первом квартале 2019 года тенденция продолжилась. На 1 апреля, по данным Банка России, было выдано ипотечных кредитов на 618,4 млрд рублей (годом ранее — 582,0 млрд рублей).

В последние девять лет возрастает концентрация ипотечных выдач: 93% всех ипотечных кредитов было выдано топ-30 банками (90,1% в 2017-м, 71,7% — в 2010 году), при этом 51% выдан Сбербанком. Объем ипотечного портфеля составил 6,4 трлн рублей (прирост 24%). По данным Банка России, в 2018 году 209 банков выдавали ипотечные кредиты. При этом только 49 банков выдали ипотеки объемом свыше 0,5 млрд рублей. Остальные банки имеют незначительный объем выдачи. Для сравнения: на 01.01.2019 объемы выданной ипотеки банка на 100-м (0,07 млрд рублей) и на 10-м (28,5 млрд рублей) местах различается в 407 раз. Иными словами, чтобы попасть в топ-10 банков по объему выданных ипотечных кредитов среднемесячный объем выдачи ипотечных кредитов должен быть на уровне 2,4 млрд рублей. В 2018 году топ-25 банков выдали ипотечных кредитов на 2,9 трлн рублей (на 48% больше, чем у топ-25 годом ранее). У банков с 26-го по 50-е места по итогам 2018 года выданный объем ипотеки был на 17,1% больше, чем в 2017 году. Организации ниже 50-го места показали отрицательную динамику; например, для банков с 51-го по 75-е место суммарный объем выданной ипотеки сократился на 14,3%.

График 1. Свыше 90% всего объема ипотечных кредитов выдано 30 крупнейшими банками

График 2. Доля топ-30 банков в выдаче ипотечных кредитов увеличивается девятый год подряд

С января 2018 года наблюдалось снижение ставок. Так, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигла годового минимума 9,41% в сентябре и октябре. Вслед за повышением ключевой ставки в сентябре, а затем в декабре банки стали увеличивать ипотечные ставки. В связи с повышением ставок крупнейшими участниками рынка с 01.01.2019 по 01.04.2019 ставка выросла на 0,76 п.п. — до 10,42%.

График 3. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение месяца, росла с ноября 2018 года

Ради сокращения ежемесячного платежа заемщики стали увеличивать сроки ипотечного кредитования. Тенденция увеличения срока ипотечного кредитования продолжается уже несколько лет. Так, в течение первого квартала 2019 года средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года кредитам (средние сроки кредитования всех банков по предоставленным ипотечным жилищным кредитам, взвешенные на объем выданных ими кредитов) вырос до 17,8 года (213,6 месяцев). Всего за два последних года средневзвешенный срок кредитования увеличился на 2,5 года (30,5 месяцев). Вместе с этим увеличился до 2,5 млн рублей и средний размер кредита (в 2017 году — 2,3 млн рублей). Росту среднего размера кредита способствовали стагнация цен на жилье, умеренно низкие на протяжении большей части года ставки по ипотечным кредитам, а также тенденция сокращения первоначального взноса. По данным Банка России, 42% всех жилищных ипотечных кредитов в России выдается в семи регионах: Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Свердловской области, Республике Татарстан и Республике Башкортостан.

График 4. Доля объема кредитов по договору долевого участия  в общем объеме ипотечных кредитов за год сократилась на 3 п.п.

График 5. Средневзвешенный срок ипотечного жилищного кредитования вышел на рекорд — 17,8 года

В конце первого квартала 2019 года динамика выдачи ипотеки замедлилась. В марте было заключено на 14% меньше ипотечных договоров, чем в аналогичном периоде 2018 года. Всего с января по март 2019 года было выдано около 283 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 617 млрд рублей. Прирост относительно первого квартала 2018 года составил примерно 6% в денежном выражении.

В 2019 году, по прогнозу Аналитического агентства «БизнесДром», стоит ожидать роста ипотечного портфеля и роста объемов выдач ипотеки на 15–18%. Считаем, что в течение года процентные ставки по ипотеке продолжат расти, но стабилизируются в конце первого полугодия, при благоприятных условиях возврат к снижению ставок возможен во второй половине 2019 года.

Объем просроченных кредитов уменьшился за первый квартал 2019 года на 0,6%, до 72,2 млрд рублей, при этом их доля в ипотечном портфеле остается на уровне около 1,1%. Однако в ближайшем времени мы увидим умеренное ухудшение качества ипотечного портфеля из-за стагнации доходов населения и ипотечного «мини-бума» 2017-2018 годов (возникающего в том числе из-за слишком лояльных требований к заемщикам). «Ипотечные каникулы» в рамках нового Федерального закона № 76-ФЗ и реструктуризация кредитов сгладят эффект, продолжение роста портфеля «размоет» негативную динамику просрочки, поэтому вряд ли ее доля вырастет более чем до 2,5% к следующему году.

Таблица. Топ-50 банков* по объему выданных ипотечных кредитов на 01.01.2019 г.

* Банки, по которым опубликована отчетность согласно форме № 316 на сайте Банка России и которые имели лицензии на 01.03.2019.

Источник: Аналитическое агентство «БизнесДром», по данным Банка России