Среднюю ипотечную ставку в России к 2013 году намерены снизить до 8,6%

Минэкономразвития подготовило законопроект, направленный на совершенствование механизмов финансовой защиты кредиторов и заемщиков на ипотечном рынке. Как отмечается в пояснительной записке к документу, предлагаемые изменения в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволят снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8,6% к 2015 году.

Сегодня ее размер составляет 12% и, по оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), до конца этого года ставка останется в коридоре 12-13%. По мнению авторов законопроекта, определенные в документе условия страхования рисков позволят передать их значительную часть третьей профессиональной стороне. В частности, предлагается ввести возможность страхования ответственности заемщиком, не являющимся залогодателем, а также возможность страхования ответственности заемщика по договору займа, а не только кредита. Изменения также исключают требование о необходимости уплаты страховой премии сразу за весь срок действия договора страхования при страховании ответственности заемщика по кредитному договору (договору займа).

Предлагается также предусмотреть право кредитора-залогодержателя страховать финансовый риск возникновения убытков, связанных с недостаточностью денежных средств от реализации заложенного имущества либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества. Страховой случай будет определяться по договору страхования финансового риска кредитора. При этом минимальный размер страховой суммы по ипотечному страхованию устанавливается в размере 10% от основной суммы долга. Законопроект также предусматривает возможность прекращения обязательств заемщика в случае недостатка не только стоимости оставленного залогодателем за собой купленного в ипотеку объекта недвижимости, но и вырученных от его реализации средств.

Как отмечают участники рынка, предлагаемые меры позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков. Это даст банкам возможность охватить значительно более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы. Сегодня, как свидетельствуют результаты исследования АИЖК, первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков. Взнос до 20% доступен для 51%, а 10%-ный первоначальный взнос могут позволить до 80% потенциальных заемщиков.

При этом большинство экспертов считают, что недоступность жилья не связана со ставками по ипотеке. Основные факторы - это уровень доходов населения и стоимость жилой недвижимости. "Когда стоимость квадратного метра в разы больше средней зарплаты, даже нулевые ипотечные ставки не помогут. Резкого повышения спроса на жилую недвижимость в ближайшее время не предвидится", - уверен вице-президент банка "Петрокоммерц" Сергей Постнов. По его словам, предлагаемые минэкономразития меры расширят возможности банков при секьюритизации ипотечных кредитов. Сейчас в секьюритизацию включаются кредиты с соотношением кредит/залог 80%. По задумке авторов изменений закона, в случае принятия поправок можно будет включать в секьюритизацию кредиты с этим соотношением до 90%, в случае если разница между 90 и 80% будет застрахована. "Говорить о том, что это приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам до 8,6%, на мой взгляд, опрометчиво. Ставки по ипотеке зависят от общей ситуации в экономике страны, таких параметров как уровень инфляции, стоимость фондирования и т.д.", - сказал Постнов. Замначальника управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Наталья Кулагина обратила внимание на то, что ставки по ипотеке сегодня и так являются одними из самых низких в сравнении с другими видами кредитования. Основная причина недоступности жилья, по ее мнению, это высокие цены на недвижимость.

Зампредправления "Абсолют Банка" Иван Анисимов считает стоимость фондирования определяющей составляющей, и значительное снижение этого показателя возможно, по его словам, только если произойдет оптимизация фондирования. "Иными словами, предлагаемые меры приведут к известному удешевлению (скорее даже, к повышению доступности) кредита как за счет ставки, так и за счет первоначальных затрат. Станет возможен, например, кредит без первоначального взноса. Но вряд ли снижение будет таким радикальным", - считает банкир. По его мнению, называть какую-либо реальную цифру ставки (в том числе заявленные в законопроекте 8,6%) в условиях волатильности рынков вряд ли стоит.

- В случае если предложенные меры будут реализованы, можно ожидать снижения стоимости кредитных ипотечных продуктов, - добавила Кулагина. - Но происходить это будет, естественно, не сразу, а по мере внедрения в жизнь обозначенных в законопроекте пунктов. Что же касается ставки в 8,6%, то тут надо понимать, что в стоимость кредитов закладывается не только рисковая составляющая, но и стоимость привлечения денег. Сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, но еще необходимо закладывать средства на зарплату сотрудникам, рекламу и т.д. Как правило, средняя маржа банка на ипотечных продуктах составляет около 2%.

Впрочем, несмотря на то, что на российском ипотечном рынке ставки далеки от рынков развитых стран (где они составляют 3-4%), он демонстрирует завидный рост. В прошлом году ряд банков повысил ставки в среднем на 0,5-1%, а рынок тем не менее обогнал по темпам роста даже предкризисный период. Было выдано почти 700 тысяч ипотечных кредитов общим объемом более 1 трлн рублей. В аналитическом отчете ФСК "Лидер" это объясняется тем, что в борьбе за клиента банки предлагают все более гибкие условия, например, снижают размер первоначального взноса, позволяют увеличить число созаемщиков, упрощают саму процедуру выдачи кредита и т.д.

По мнению экспертов, если не будет больших макроэкономических потрясений, ипотечный рынок продолжит свой рост даже без снижения ставок. Однако, по словам Натальи Кулагиной, если у людей появится возможность брать ипотеку под 8,6%, то это будет очень хорошо как для банков, у которых возрастут объемы выдачи займов, так и для самих граждан, для которых недвижимость станет на шаг доступнее, а также для экономики в целом.