Ипотечный бум: рынок новостроек переживает ажиотажный спрос
В России наблюдается рекордный спрос на новостройки, в основном подогретый программой льготной ипотеки под 6,5%, предоставленной правительством как мера поддержки в условиях ковида. При этом эксперты видят некоторые предпосылки для "перегрева" рынка, причиной которого может стать массовый ажиотаж, ведь программа заканчивается 1 ноября. Впрочем, программу могут продлить. Хотя, продлить могут и ограничения. О том, ждать ли повышения цен на новостройки и к чему готовиться рынку в случае второй волны коронавируса, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.
Курс на рост
Спрос на первичное жилье резко возрос с начала июня, и уже в августе на 38% превысил показатели прошлого года, отмечает управляющий партнер риэлтерской компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, сейчас в России наблюдается компенсационный рост спроса на фоне его резкого падения в апреле, когда количество сделок сократилось почти вдвое. Она отмечает, что спрос находится на высоком уровне, при этом с учетом его весеннего падения, он еще не превзошел показателей прошлого года.
Основной всплеск ипотечных сделок пришелся на конец лета, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.
"Это вполне ожидаемо, никогда в современной истории не было такой низкой ставки по ипотеке. В целях подстраховки ряд застройщиков предлагают покупателям страховку от потери работы, 0% до конца года и другие мотивирующие на покупку акции", — комментирует Ковров.
Эксперты прогнозируют, что в дальнейшем высокий спрос на новостройки сохранится.
"При этом после всплеска покупательской активности в III квартале 2020 года спрос стабилизируется и сильных колебаний до конца года не будет", — считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Рекордно высокий спрос на ипотеку в последние месяцы отмечают и девелоперы.
"Для примера, по итогам августа ипотека составила 70% в общем объёме INGRAD. Это рекордная контрактация по ипотеке за всю историю нашей компании. Число заёмщиков продолжает расти", — рассказал директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
В Группе "ЛСР" сообщили, что за первые семь месяцев этого года ипотечными предложениями компании воспользовался каждый второй клиент.
"И вполне ожидаемо, что интерес к программе будет только расти", — считают в компании.
Стабильный рост рынка новостроек отмечает и директор департамента продаж "Главстрой" Максим Гладченко. Он подчеркнул, что многие игроки рынка связывают такой рост с конвертацией отложенного спроса, сформированного за время карантина. При этом, по его мнению, высокий спрос сформировался не только благородя тем клиентам, которые ждали снятия ограничений, но и тем, кто сделал выбор в формате "лучше сегодня, чем никогда".
Опасный перегрев
Однако ажиотажный спрос на новостройки, который наблюдается на рынке в последние месяцы, в дальнейшем может привести к его "перегреву", считает Тюленев.
"Риск "перегрева", безусловно есть, но причиной является не льготная ипотека, а массовый ажиотаж на рынке, который усиливается из-за волатильности рубля", — подчеркнул директор по продажам ГК "Инград".
По мнению риелторов, для появления "перегрева" рынка спрос на недвижимость должен расти на протяжении нескольких лет.
"Сейчас же доля ипотеки от ВВП не составляет и 10%, что гораздо меньше многих развитых стран, в некоторых из которых она достигает 50%", — подчеркивает Литинецкая.
В настоящее же время негативных последствий для отрасли из-за высокой активности заемщиков не наблюдается, отмечает совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин. По его мнению, активный спрос позволяет поддерживать строительство и смежные с ним сферы.
"Общий объем ипотечной задолженности составляет всего 15% портфеля российских банков, поэтому угроза неплатежей для банковской сферы несколько преувеличена", — отмечает собеседник агентства.
В нынешних же условиях девелоперы надеются на продление льготной ипотечной программы со ставкой 6,5%, поскольку именно она способствует наращиванию темпов строительства и стабилизирует рынок в условия пандемии, говорят девелоперы.
"В первую очередь, это выгодно покупателем, поэтому продление льготной ипотечной программы поможет большему количеству людей улучшить свои жилищные условия", — отмечают в компании "Донстрой".
"Однако, если программа будет остановлена 1 ноября, то, из-за сложной макроэкономической ситуации и отсутствия роста доходов населения, позитивного развития рынка жилья ждать не стоит", — отмечает президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
В свою очередь в правительстве РФ считают необходимым поддержать рынок ипотеки и в 2021 году. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, льготная программа ипотеки может быть продлена после 1 ноября, после оценки ее эффективности.
Ситуация на стройке
Девелоперы уже вышли на намеченные объемы производства, в том числе, благодаря принятым мерам государственной поддержки. О выходе на полную строительную мощность сообщают ГК "Инград", ЛСР, "Кортрос", "Донстрой" и "Главстрой". В связи с этим застройщики планируют вывести в срок все проекты, намеченные на этот год. Компании даже отмечают небольшое опережение по определенным проектам.
В "ЛСР" отмечают, что перед введением ограничительных мер на стройплощадках производились мероприятия по консервации объектов, при этом вывод строек из этого состояния никак не сказался ни на инженерно-технических решениях, ни на отделочных работах.
Снятие ограничений позволило завершить работы, которые проводятся в летний период, отметили в компании "Кортрос". В частности, на стройплощадках были возобновлены работы по укладке монолитного бетона, строительству инженерных сетей и устройству фасадов.
Застройщики подчеркивают, что работы на стройплощадках в настоящее время ведутся с жестким соблюдением противоэпидемиологических норм, которые направлены, в том числе, на профилактику заболеваемости COVID-19 в случае ухудшения ситуации.
"Безопасность сотрудников является одним из главных условий при организации строительных работ на объектах", — подчеркнули в "Инград".
Цены уверенно растут
Участники рынка сходятся во мнении, что в третьем квартале года цены на новостройки заметно выросли.
"Многие девелоперы из-за карантина сдвинули сроки выхода своих проектов, а некоторые испытывают трудности с получением проектного финансирования после перехода на эскроу-счета. В результате повышенный спрос в совокупности с ограниченным предложением приводят к дальнейшему росту цен", — констатируют в компании "Метриум".
Литинецкая отмечает, что в связи с валютными колебаниями также растут цены на строительные материалы, что повышает себестоимость проектов. Она отмечает, что при отсутствии новых экономических потрясений рост цен продолжится.
К настоящему же времени цены на столичном рынке возросли на 4,5% с января и на 8% за последние 12 месяцев, рассказали в "Метриум".
По данным компании "Est-a-Tet", в третьем квартале этого года средняя цена предложения квартир и апартаментов в Москве составила 266 тыс. рублей за кв.м. По сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась на 3,5%. За год рост цены составил 9,5%.
Цены на новостройки повышаются повсеместно, отмечают в "НДВ-Супермаркет Недвижимости". По словам Сергея Коврова, этой тенденции способствует выход в продажу новых проектов, старт реализации которых был давно ожидаем, но перенесён из-за ситуации с коронавирусом.
Он отмечает, что в августе цены на новостройки в Москве выросли в среднем на 18% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
За время снятия основных ограничений, связанных с пандемией, средний рост цен на первичное жилье составил 15%, отмечают в компании "Главстрой".
"Рост однозначно будет, но спрогнозировать, с каким шагом сложно, спрос не резиновый, задачи остановить продажи в проектах ни у кого нет, все игроки все-таки будут стремиться продавать сбалансированно", — считает Максим Гладченко.
Девелоперы также отмечают, что предпосылок для появления больших скидок на рынке новостроек сейчас нет.
Стабильная "вторичка"
Спрос на вторичное жилье держится на высоком уровне с момента снятия режима самоизоляции, отмечает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
"По нашим оценкам, он вырос на 20% по сравнению с тем, что было в январе-феврале. Сейчас мы называем этот сезон "вторым декабрем" за счет ажиотажа. Возможно, это связано со страхом новой волны пандемии и новым режимом самоизоляции", — говорит она.
Мищенко отмечает, что роста цен на вторичном рынке сейчас не наблюдается, так как в продаже находится большой объемом предложения.
Высокий спрос на "вторичку" констатируют и в компании "Метриум".
"В августе спрос также впервые с начала пандемии превзошел показатели 2019 года. В Москве заключили 14,7 тыс. сделок, что на 38% больше прошлогоднего август", — отмечает Литинецкая.
По ее словам, падение доли вторичного жилья среди всех сделок не наблюдается – наоборот, она возросла на несколько процентов относительно 2019 года. Она констатирует, что соотношение между новостройками и вторичным жильем сейчас является стабильным.