Ипотечный год
Автор: Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
В апреле прошлого года после введения карантинных ограничений возникла угроза банкротства застройщиков и появления новых недостроев. Больше всего опасений вызывал московский регион, где строительство жилья было приостановлено на месяц. В такой ситуации на помощь участникам рынка своевременно пришла программа льготной ипотеки. Восстановлению спроса на жилье также способствовало смягчение кредитно-денежной политики ЦБ РФ, который за год четыре раза снизил ключевую ставку — с 6,25% до 4,25%. В итоге, несмотря на кризис, рост безработицы и падение реальных доходов населения, за прошлый год банки выдали рекордный объем ипотеки — 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей, в том числе 345 тыс. льготных кредитов на 1 трлн. Всего же за 12 месяцев работы программы было выдано 450 тыс. субсидированных государством займов на 1,3 трлн рублей.
Поскольку наибольшие объемы выдачи ипотеки в 2020 году пришлись на Москву (14,7% по сумме, 6,8% по количеству), динамику спроса на новостройки и ипотеку логичнее всего рассмотреть на примере столицы. Сложившиеся на рынке благоприятные условия для покупки новостроек не только привели к реализации отложенного спроса, который сформировался за время весеннего локдауна, но и подтолкнули к решению квартирного вопроса людей, планировавших приобрести жилье позднее. Поэтому с момента запуска программы и до сегодняшнего дня мы наблюдаем высокую покупательскую активность, однако сезонный фактор и постепенное удовлетворение спроса все же влияют на объемы выдачи и количество сделок с новостройками.
При этом в целом на протяжении данного периода доля сделок с ипотекой в общем объеме продаж на первичном рынке жилья оставалась выше, чем год назад, и колебалась в диапазоне от 54 до 67%. Для сравнения: в 2019 году этот показатель находился на уровне 45-53%. Вместе с тем, прошедшей зимой доля сделок с ипотекой по сравнению с летними месяцами несколько уменьшилась, что свидетельствует о постепенном удовлетворении спроса на доступные кредиты. Это наблюдение отчасти доказывает, что в конце года ажиотаж на рынке новостроек был спровоцирован не низкими ипотечными ставками, а ухудшением общей экономической ситуации в стране, ослаблением рубля и желанием людей сохранить накопленное. По этой причине, а также из-за снижения ставок по банковским депозитам население активно инвестировало в покупку новостроек.
Тем не менее, ослабление покупательской активности в последние месяцы и незначительное уменьшение доли ипотечных сделок пока не стоит расценивать как устойчивый тренд. Сложившаяся ситуация может смениться новой волной ажиотажного спроса на кредиты и новостройки в преддверии завершения программы. Этому же будут способствовать отказ от мягкой кредитно-денежной политики и возобновление курса на повышение ключевой ставки. Предвидя снижение покупательской активности после завершения господдержки, сегодня банки уменьшают ставки по льготной ипотеке, чтобы дополнительно раскачать рынок. Так, недавно лидер на рынке ипотечного кредитования Сбербанк снизил ставку по льготной ипотеке с 6,1 до 5,75%, что может стать сигналом и для других игроков еще опустить ставки.
Как будет развиваться рынок новостроек после завершения господдержки? Статистика показывает, что льготная ипотека не может постоянно обеспечивать высокие продажи новостроек, особенно в условиях падения доходов населения. Да, скорее всего, случится спад, обусловленный в первую очередь эмоциональным фактором: заемщикам потребуется какое-то время, чтобы привыкнуть к повышенным ставкам. Тем не менее, семьи, нуждающиеся в новом жилье, все же продолжат брать кредиты, ведь по сравнению с заградительными ставками на уровне 15%, которые действовали еще несколько лет назад, текущий размер ставок по базовым программам является приемлемым. Кроме того, правительство обсуждает альтернативные варианты помощи, способные поддержать спрос и в то же время не спровоцировать повышения цен на новостройки. Нам остается ждать анонсирования новых форматов поддержки и уповать на то, что государство не оставит важнейшую отрасль, пока не наметится устойчивый экономический рост в стране.