Ипотечный кризис. Сегодня или завтра?

Приглашённые агентством Финам эксперты по недвижимости ответили на главные вопросы российской жизни: стоит ли покупать жильё сегодня или можно подождать до условного завтра, что будет с ценами на квадратный метр послезавтра и когда нас ожидает ипотечный кризис образца 2008 года.

В мае 2021 года количество сделок с использованием ипотечных кредитов выросло на 87% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. За последние 12 месяцев стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на четверть. Столь фантастические результаты эксперты объясняют не только низкими ипотечными ставками, но и тем, что для многих россиян недвижимость остается единственным понятным инструментом сбережения и накопления капитала. Рост цен также можно объяснить превышением спроса над предложением – на фоне коронакризиса.

«Острая нехватка предложения»

Аналитик Финама Наталья Пырьева считает, что с высокой вероятностью раскупленная на фоне коронакризиса недвижимость будет выходить на вторичный рынок, поскольку многие сделки совершались с целью перепродажи:

– Однако, в связи с высоким спросом на рынке и космическими ценами на первичку сложно говорить о том, что будет формироваться существенный дисконт. Мы полагаем, что в среднесрочной перспективе цены на рынке недвижимости стабилизируются, в первую очередь на фоне перераспределения спроса и предложения. Ведь одним из факторов значительного удорожания жилья стала острая нехватка предложения.

Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук согласен с тем, что цены на жильё замедлят свой рост:

– Среднегодовая цена на квартиры по итогам этого года вырастет на 8,8% (в прошлом году рост превысил 20%).

Сверхвостребованный город

Между тем, в «Бест-Новострой» считают, что цены ещё могут вырасти – при условии сохранения спроса никакого верхнего предела цен нет.

– Инвестиционная привлекательность недвижимости в Москве никуда не уходит – это все ещё сверхвостребованный город с постоянно сокращающимися возможностями для девелопмента. Пока инвесторы готовы вкладываться – цены готовы расти, – говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Не перестаралось ли государство с мерами поддержки отрасли?

Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер», считает, что да:

– В некоторой мере – перестаралось. Рост цен намного выше инфляции. И это на фоне падения реальных располагаемых доходов граждан!

Эксперт добавляет, что строительная отрасль важна для многих регионов. И поэтому поддержка отрасли в период кризиса – оправданная мера.

– Самое главное – вовремя ее свернуть, не доведя дело до ипотечного кризиса, – напоминает Хестанов.

Долги по ипотеке

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», считает, что такой проблемы пока нет:

– Ничего экстраординарного пока не происходит. Да, в конце прошлого года банки зафиксировали рост плохих долгов по ипотеке, однако доля таких кредитов меньше 1%.

Эксперт говорит, что волноваться не стоит до тех пор, пока доля плохих долгов не превышает 2% от ипотечного портфеля банков.

– Думаю, что наши граждане в основном серьезно взвешивают свои финансовые возможности, оформляя ипотеку, да и банки не дремлют: подход к платежеспособности заемщика довольно жесткий, одобрение получает не каждая заявка, – оценивает ситуацию Роман Мирошников.

Сергей Хестанов не исключает, что Банк России этой осенью несколько ужесточит нормы резервирования по ипотечным кредитам – что снизит риски для банков и несколько охладит рынок недвижимости.

Пузырь как в США в 2008 году?

– Нет, это маловероятно, так как ипотечная система в России работает иначе. У нас банк может реализовать объект залога, но если остается долг, заемщик должен продолжить его выплачивать. Кроме того, ипотечные ставки по-прежнему в России высоки и покрывают возможные риски банков, – говорит Роман Мирошников из «Ойкумены».

Наталья Пырьева из Финама также считает, что явных предпосылок для возникновения ипотечного кризиса в России нет. По её данным доля просроченных кредитов в общей ипотечной задолженности россиян снижается: с начала года объем «плохой» ипотеки в целом по стране сократился почти на 7%. К 1 июля 2021 года доля просроченной ипотечной задолженности составила 0,7% от общего объема выданных кредитов на покупку жилья.

Сергей Хестанов из «Открытия» полагает, что монетарные власти будут стараться «остужать» рынок недвижимости плавно – чтобы избежать обвала цен и просрочек заёмщиков.

Инвестиционная недвижимость

– Существуют еще ЗПИФ, инвестирующие в недвижимость. Они могут быть интересны некоторым категориям инвесторов, – напоминает Сергей Хестанов.

По подсчётам аналитиков Финама спрос на коммерческую недвижимость за последний год вырос в среднем на 15%. Из-за сильного удорожания жильё стало долго окупаться, а некоторые коммерческие помещения, в частности торговые, наоборот, подешевели до 20%.

– Интерес частных инвесторов к этому виду недвижимости растет из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки на новостройки. При этом коммерческие площади можно сдавать в аренду без отделки, в отличие от жилья, что выступает большим преимуществом. Помимо этого, средние цены на коммерческие площади сейчас растут медленнее, чем на квартиры, – констатирует Наталья Пырьева из Финама.

По словам эксперта высокий спрос на коммерческую недвижимость будет сохраняться в ближайшие годы. При этом сегодня активно развито комплексное освоение территорий, а застройщики строят объекты с коммерческими помещениями на первых этажах, которые быстро выкупаются.

Прогноз на 2021 год

– Ожидаем, что рост цен на жилую недвижимость будет замедляться. Согласно нашему прогнозу, среднегодовая цена на квартиры по итогам 2021 года вырастет на 8,8%. При том, что в прошлом году цены выросли более, чем на 20%. Среди факторов: рост цен на жилую недвижимость, который опережает денежные доходы населения, ужесточение условий государственной программы льготной ипотеки, а также начавшаяся тенденция по увеличению объемов строящегося жилья, – прогнозирует Владимир Лящук из Промсвязьбанка.

Причины ажиотажного спроса

Аналитики Финама считают, что ажиотажный спрос на рынке недвижимости возник после снятия режима самоизоляции, чему способствовало во многом желание россиян сохранить свои сбережения в период коронакризиса. К факторам, подтолкнувшим россиян на инвестиции в недвижимость, можно отнести и экономическую неопределенность, обесценивание рубля, снижение доходностей банковских депозитов, а также конечно программу льготной ипотеки.

Доля ипотечных кредитов от общего числа договоров долевого участия (ДДУ) в Москве увеличилась на 13,7% и составила 59,3% по итогам 2020 года. Вероятность того, что в обозримом будущем раскупленная недвижимость будет выходить на вторичный рынок, велика, поскольку многие покупки были совершены именно с целью инвестирования.

– Мы полагаем, что в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости возникнет стабилизация на фоне перераспределения спроса и предложения, в первую очередь, – резюмирует Наталья Пырьева.