Ипотечный кризис в России - еще рано
Автор: Сергей Хестанов,
советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер»
За последний год и объем выданной в России ипотеки бьет рекорды, и стоимость квадратного метра (особенно - в Москве, СПБ и успешных городах-миллионниках). Рост настолько бурный, что это уже вызвало осторожное беспокойство ЦБ РФ. Заговорили о возможности ипотечного кризиса в России. Полноценный ипотечный кризис в России - почти невозможен (слишком мал объем ипотеки в общем объеме недвижимости). Но риски для отдельных банков (специализирующихся на ипотеке) и отдельных категориях клиентов - вполне существенны. И лучше знать об этих рисках до того, как брать ипотеку. Ибо - во избежание!
Традиционно ипотека считается кредитом с низким уровнем риска: сам купленный объект недвижимости и является предметом залога. Если ипотечный заемщик не обслуживает свой кредит должным образом - банк вправе изъять недвижимость и продать ее, погасив кредит. Если цены на недвижимость стабильны (а еще лучше – растут) - с этим проблем не возникает.
Но цены могут не только расти (к чему обыватель уже привык!), но и падать. И недвижимость вполне может стоить при продаже дешевле, чем стоимость кредита. В этом случае после продажи изъятой у незадачливого ипотечника недвижимости он остается должен банку. А с учетом того, что недвижимость, самый большой актив большинства россиян - этот долг, скорее всего, перейдет в разряд безнадежных. Банку придется его списывать. Именно для компенсации возможного снижения стоимости недвижимости и служит первоначальный взнос по ипотеке.
Беда в том, что программа льготной ипотеки сначала подразумевала пероначальный взнос 20%, а позднее - и вовсе 15%. Соответственно, если цена недвижимости упадет более чем на 20 (15)% - продажа недвижимости не покроет задолженность перед банком (точная формула - довольно сложна, и такой подход - годится лишь для грубой оценки). А для бурно растущего рынка коррекция более чем на 15-20% - явление вполне обычное. Это обстоятельство и беспокоит ЦБ: рост кредитного риска может обернуться потерями банковской системы.
А вот полноценный ипотечный кризис, как это было в США в 2007-2008 годах, России практически не угрожает: доля ипотечного жилья в общей массе невелика, т.к. большая часть жилой недвижимости досталась россиянам в 1990-е годы в процессе бесплатной приватизации советского жилья. И даже сильное падение цен на недвижимость для экономики России в целом не слишком опасно, чего, впрочем, нельзя сказать об ипотечниках и специализированных на ипотеке банках.