Ипотечный пузырь: есть ли признаки его формирования в России

Недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина пообещала продолжить бороться с ипотечными схемами от застройщика и по мере необходимости вводить ограничения и запреты на такие программы. Это необходимо, чтобы повысить социальную защищенность граждан (как правило, жилье по таким программам продается по завышенным ценам) и исключить появление пузыря на ипотечном рынке.

Какие признаки могут свидетельствовать о риске появления ипотечного пузыря и есть ли они в России — рассказываем вместе с экспертами.

Что такое ипотечный пузырь и что для него характерно

Само схлопывание пузыря на рынке ипотеки — это сочетание резкого роста доли проблемных кредитов с активным снижением цен, когда заемщики начинают массово продавать недвижимость для покрытия обязательств, добавила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Такая ситуация может стать следствием резкого, спекулятивного роста цен, достигнутого в том числе путем использования кредитов, обслуживание которых превышает возможности заемщика», — добавила Ирина Носова.

Рост числа дефолтных кредитов

Основным признаком формирования ипотечного пузыря эксперты называют увеличение неплатежей по кредитам и рост числа дефолтных заемщиков — то есть ухудшение качества ипотечного портфеля банков. Такая ситуация может возникнуть, когда ипотечные заемщики, например, массово лишаются работы или не рассчитывают свои финансовые возможности при оформлении ипотеки.

Резкое снижение цен

Еще один важный признак, который может свидетельствовать о формировании ипотечного пузыря, — это снижение цен в результате роста предложения. «Или, что актуально для нашего рынка, — снижение платежеспособного спроса после активного спекулятивного роста цен», — уточнила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Рост ипотеки с низким первым взносом

О возникновении пузыря на ипотечном рынке может говорить и резкий рост выдачи жилищных кредитов с низким первоначальным взносом или без него. Значительную роль в ипотечных кризисах прошлых лет сыграли кредиты с низким первоначальным взносом, отметил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. «В такой ситуации заемщику проще было бы отказаться от кредита и купить новое жилье по более низкой цене и с меньшим размером кредита», — пояснил он.

Нулевая ипотека

Симптомом надувания пузыря являются скрытые скидки (например, кредит под 0% от застройщика), привел пример Александр Цыганов. В данной ситуации девелоперы не готовы признавать фактическое падение цен и прячут его в виде «разных благ для нового покупателя», уточнил эксперт.

Одновременно при нулевой ипотеке могут завышаться цены, что, в свою очередь, может привести к проблемам при продаже такой недвижимости заемщиком или банком, поскольку стоимость актива не будет соответствовать рынку.

Рост доли ипотеки в ВВП и инвестиций в жилье

К признакам формирования пузыря Александр Цыганов также относит значительный рост доли ипотеки в ВВП. По данным «Дом.РФ», доля ипотечной задолженности к валовому внутреннему продукту (ВВП) в России в настоящее время составляет около 10%. Для сравнения, в других странах этот показатель может достигать 80%.

Симптомом может быть и рост инвестиционных сделок — когда ипотека используется при вложениях в недвижимость. Когда люди покупают квартиру для личного использования, они больше мотивированы выплатить ипотеку.

Однако само по себе снижение цен на недвижимость или рост доли ипотеки в ВВП не всегда свидетельствует о формировании ипотечного пузыря. Все признаки должны быть в комплексе, пояснил эксперт.

Ипотечный кризис в США

С микроэкономической точки зрения пузырь означал резкое увеличение предложения недвижимости (в том числе бывшей ипотечной) на фоне падения спроса. Это приводило к неконтролируемому падению цен на недвижимость. При этом покупатели начинали занимать выжидательную позицию («когда же падение цен закончится»), чтобы купить жилье на наилучших условиях. Между тем увеличивающийся избыток предложения поднимал темп падения цен. Особенность американского рынка — заемщик мог отдать ключи банку и закрыть тем самым кредит, а банк продавал залог, который мог уже обесцениться. Российское законодательство делает такое исключение только для тех ипотечных заемщиков, кто застраховал свою ответственность (п. 4 ст. 31 закона «Об ипотеке»), что в реальности бывает крайне редко.

Просрочка под контролем

Основным положительным аргументом эксперты называют низкую просрочку по ипотечным кредитам. Хотя и отмечают, что за последнее время показатель вырос. По оценкам ФГ «Финам», сейчас доля заемщиков с просрочкой по ипотеке в России составляет около 1%. Для сравнения, в январе 2020 года это был 1%, 2021 года — 0,8%, в начале 2022 года — 0,75%, а в конце — 0,5%. «Объемы выдачи ипотеки снижаются, число одобрений банками — тоже. Качество ипотечного портфеля банков остается достаточно высоким, а уровень просроченной задолженности — низким», — уточнила Наталия Пырьева.

По словам директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, для прорыва ипотечного пузыря единичные дефолты по кредитам не страшны, поскольку в таком случае банк может быстро реализовать залоги без потерь. Пузырь может лопнуть только в случае массовых неплатежей, что приведет к необходимости банками реализовывать залоги по заниженной цене. «Такое возможно при дальнейшей отрицательной динамике реально располагаемых доходов, что в какой-то момент может привести к критическому росту долговой нагрузки», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА». «Чтобы говорить о более серьезных рисках ипотечного пузыря в России, этот показатель должен значительно вырасти. К примеру, просрочка по ипотечным кредитам в России по итогам 2008 года достигла 8%», — согласна аналитик «Финама».

Но такая ситуация сейчас в России не наблюдается. Кроме того, в большинстве случаев россияне покупают жилье для личных целей и вносят существенный первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья. «Люди максимально заинтересованы в продолжении платежей даже в условиях снижающихся цен, поскольку в противном случае потеряют единственное жилье. Кроме того, высокие первоначальные взносы значительно повышают стимул, чтобы платить и дальше», — пояснила Ксения Якушкина.

Падение цен на жилье в числе рисков

Это связано с тем, что цены на рынке новостроек были искусственно завышены (до 20–30%) в рамках субсидированных ипотечных программ. Поэтому цена может быть скорректирована, пояснила эксперт. На вторичном рынке стоимость жилья тоже снижается, поскольку собственники активно идут на торг. По данным АКРА, средний размер скидки только с конца 2022 года по февраль 2023 года повысился с 5% до 10%. «Покупатели, осознавая возможную коррекцию цен, не спешат выходить на сделку, формируя на рынке отложенный спрос и накапливая больший объем собственных средств на первоначальный взнос», — отметила Ирина Носова.

Среди признаков, которые могут свидетельствовать о формировании пузыря на ипотечном рынке России, эксперты также называют увеличение числа ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней. По данным бюро кредитных историй «Скоринг бюро», в январе этот показатель повысился на 9,3%, до максимального уровня с мая 2021 года — 30,4 тыс. ссуд. Одновременно вырос и объем «плохой» ипотеки — на 11% в месячном и 12% в годовом выражении, до 63,1 млрд руб.

Также в ЦБ заявили о росте доли новых ипотечных кредитов, по которым люди отдают свыше 80% своего дохода. По данным регулятора, в четвертом квартале 2022 года 44% ипотечных кредитов были одобрены гражданам, которые уже отдают по долгам более 80% ежемесячного дохода. Еще в третьем квартале доля таких выдач составляла 36%, а в октябре — декабре 2021 года — 31%.

Без чрезвычайных рисков

Кроме того, уровень безработицы в России сейчас низкий. По данным Росстата, доля безработных в России в январе 2023 года снизилась до 3,6% от рабочей силы, что стало минимальным значением в новейшей истории страны. Помимо этого, законодательство дает возможность получить право на реструктуризацию кредита, а значит, и преодолеть временные финансовые трудности без выселения, добавил Александр Цыганов из Финансового университета.

«В России весь комплекс причин ипотечного кризиса не сложился, наблюдающийся рост закредитованности новых ипотечных заемщиков может привести к нарастанию проблем, но не к столь существенным последствиям, как финансовый кризис из-за прорыва ипотечного пузыря», — считает Александр Цыганов. «Субсидированная застройщиком ипотека без первого взноса и с минимальными платежами в первые год-два, конечно, увеличивают риски и должна быть ограничена. Что Банк России и делает», — добавил он.

ЦБ принимает и другие меры, чтобы не допустить появления ипотечного пузыря. Например, с 1 декабря регулятор повысил макронадбавки для банков по ипотеке с низким первоначальным взносом. Очередное повышение будет с 1 мая.