Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости
Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих опасаться надувания ипотечного пузыря. Пообщавшись с участниками рынка, Forbes выяснил, что повторения американского кризиса 2008 года России пока не грозит, но некоторые приметы перегрева налицо
С начала 2023 года в информационную повестку вернулся термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также агентства АКРА и НРА. Былую популярность этому термину вернула рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Тревогу регулятора вызывала и печально известная «ипотека от застройщиков» со ставками ниже 1%, с которой Центробанк начал непримиримую войну.
Есть ли признаки ипотечного пузыря? Девелоперы и представители агентств недвижимости, опрошенные Forbes, настаивают, что нет. Состояние рынка жилья в России далеко от того, что было накануне самого сокрушительного в истории ипотечного кризиса в 2008 году. «Риски пузыря на рынке недвижимости остаются низкими: минимальная доля просроченных кредитов, небольшая доля ипотечной задолженности от ВВП, покупка жилья преимущественно для собственного проживания, — рассуждает эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. — Пузырь же формируется во многом за счет спекуляций».
Однако некоторые свидетельствующие о пузыре симптомы все же есть, какие именно — разбирался Forbes.
Пузырю нужны «просрочки»
«Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — полагает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. «Высокие первоначальные взносы должны удержать клиентов от отказа продолжать обслуживание кредитов», — уверен директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Низкую долю просрочек использовали в качестве аргумента практически все опрошенные эксперты. На этом основании они делают вывод, что ипотечного пузыря в обозримом будущем ждать не стоит.
Неплатежи не за горами
«По итогам III квартала 2022 года реальные доходы населения в России снизились на 3,4% в годовом выражении, — напоминает Руслан Сухий из «Рентаведа». — Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами».
«Если цены останутся такими, как сейчас, то без роста реальных доходов населения при отмене программ субсидирования ипотеки спрос частично уйдет в сегмент вторичного жилья, при равнозначных ставках по ипотеке финансово выгоднее будет покупка «вторички», что создает риски для сегмента новостроек», — добавляет Кирюхина из Циан.Аналитики.
Пессимисты склонны считать, что ипотечный пузырь уже существует — именно из-за низких доходов населения. Не обязательно дожидаться массовых просрочек, чтобы констатировать это. «Сейчас на рынке действительно ипотечный пузырь, — уверен руководитель отдела маркетинга ГК «Садовое кольцо» Иван Куликов. — В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может в скором времени лопнуть, так как в мире нет ни одного постоянно растущего актива».
«Ипотечный пузырь наблюдается, когда много людей одновременно не могут обслуживать свои жилищные кредиты. Из-за этого долговые объекты выставляются на рынок по заниженной цене, и эти низкие цены влияют на общее положение дел на рынке», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Цены не занижены
В России цены пока растут: по данным Циан, за 2022 год средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московском регионе выросла на 6,5% — до 260 000 рублей. При этом Москва подорожала всего на 2%, до 311 700 рублей, тогда как Подмосковье «выросло» на 11,1% — до 166 000 рублей. «Домклик» оценил подорожание московских новостроек в 2,9% за год, до 266 500 рублей за квадратный метр. «Большинство ипотечных кредитов в России выдается с первоначальным взносом 10-20%, банки таким образом застрахованы от колебания цены залоговой недвижимости, — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10-20%, что маловероятно».
«Если не будет новых глобальных негативных факторов, которые обвалят спрос, мы ожидаем снижения цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал максимум. Это не более 10-12% по итогам года», — полагает руководитель агентства недвижимости «PRO обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. «В 2023 году при сохранении текущей геополитической ситуации нет тенденции к снижению цен более чем на 5%», — добавляет генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.
Вторичка дешевеет
Кроме того, московская «вторичка» за год потеряла в цене: по данным «Домклик» снижение составило 1%, квадратный метр, по оценке сервиса Сбербанка, стоит сейчас 253 300 рублей. «Текущая разница между первичным и вторичным рынками во многом связана с ипотечными программами и более низкими ставками на первичке, — комментирует ситуацию Кирюхина из Циан.Аналитики. — Застройщики сегодня «продают» не стоимость квартиры, а размер ипотечного платежа».
Ряд собеседников Forbes допускает, что вторичный рынок с его объемом предложения и дисконтами уже угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен, то есть выступит в той же роли, что и залоговые квартиры в США в 2007-2009 годах. Тогда банкам перешло 872 000 объектов жилой недвижимости от ипотечных должников, попытки продать их на падающем рынке обернулись еще большими дисконтами, и падение цен ускорилось.
«Я вижу только одного «слона в комнате» — переполнение рынка вторичного жилья, — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. — Огромное количество объектов сейчас у продавцов, в этом пласте зависло много денег».
Виновные найдены
«Пузырь формируется во многом за счет спекуляций», — соглашается Кирюхина из Циан.Аналитики. «Люди, которые покупают недвижимость, чтобы ее перепродать, в конечном итоге дохода с продажи не получат», — сетует Куликов из ГК «Садовое кольцо».
«Увеличение количества инвесторов, которые приобретают новостройки с целью быстрой перепродажи, является тревожным сигналом, — заключает Никитина из «Гильдии риелторов Москвы». — Данный фактор чреват ростом числа переоцененных неликвидных объектов на рынке, что, в свою очередь, стимулирует образование ипотечного пузыря».