Ипотечный рынок: на пути к двузначным ставкам
Вернутся ли ставки по ипотеке к допандемийному уровню?
В середине ноября СберБанк и ВТБ объявили о повышении процентных ставок по ипотеке. Такое решение лидеров рынка не стало неожиданностью в условиях жесткой процентной политики Банка России. Так, только в октябре Центробанк повысил свою ставку сразу на 0,75 процентного пункта — с 6,75% до 7,50% годовых.
До недавнего времени ипотечный рынок практически игнорировал цикл ужесточения процентной политики ЦБ РФ, однако ноябрьское повышение ставок лидерами рынка может положить начало возвращению стоимости ипотеки к допандемийным отметкам.
По последним данным Банка России, совокупный рублевый портфель ипотечных кредитов (ссуды в рублях составляют 99,9% всей ипотеки), выданных российскими банками населению, к ноябрю 2021 года достиг 11,4 трлн рублей. Хотя регулятор приступил к ужесточению процентной политики еще в марте текущего года, эффект от подъема ключевой ставки до сих пор оставался малозаметным для ипотечного рынка.
С начала 2021 года рублевый ипотечный портфель банков вырос на 22,0%, что уже превысило темп роста портфеля за весь 2020 год (+21,8%). Средний темп ежемесячного прироста ипотечных портфелей банков в 2021 году остается выше 2%. В июле и августе показатель впервые с февраля опускался ниже 2%, однако в сентябре и октябре снова превысил данную отметку (+2,2%).
В июне 2021 года годовой прирост совокупного ипотечного портфеля достиг максимального темпа (+29,2% к июню 2020 года), после чего хоть и начал демонстрировать некоторые признаки замедления, однако пока остается на высоких уровнях (+25,4% в октябре 2021 года по сравнению с октябрем предыдущего года).
Динамика ставок ипотечного кредитования также пока лишь в малой степени отражает ужесточение процентной политики Банка России. Так, если с марта по октябрь 2021 года регулятор повысил ключевую ставку на 3,25 п. п. — с 4,25% до 7,50%, то средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась за этот же период с 7,26% до 7,70%. При этом в июне ставка успела опуститься до исторического минимума в 7,07% годовых, несмотря на то что в том месяце ЦБ повышал свою ключевую ставку с 5,0% до 5,5%.
Тем не менее сейчас есть все основания предполагать, что уже в ближайшее время ипотечные ставки начнут быстрее отыгрывать ужесточение процентной политики ЦБ, а объемы выдачи ипотечных кредитов продемонстрируют более явные признаки замедления. Следует иметь в виду, что в первой половине текущего года ипотечные ставки банков игнорировали ужесточение процентной политики регулятора во многом за счет действия льготной государственной программы ипотечного кредитования под 6,5% годовых. С середины года госпрограмма льготного ипотечного кредитования была существенным образом скорректирована: лимит урезан до 3 млн рублей, а ставка повышена до 7%. Изменения в программе (главным образом, лимит в 3 млн рублей) сводят к минимуму ее вклад в поддержание текущей динамики ипотечного кредитования в крупнейших российских регионах.
Замедление темпов выдачи ипотеки уже сейчас отражает годовая динамика ссуд, выдаваемых за месяц. Так, в апреле текущего года банки выдали 550,9 млрд рублей ипотечных ссуд — в 2,5 раза больше, чем в апреле 2020 года. Это оказалось рекордным приростом в годовом сопоставлении, однако затем годовые темпы пошли на спад. В сентябре 2021 года банки уже выдали кредитов на 5,3% меньше, чем в сентябре годом ранее. Отрицательный темп выдачи в годовом сопоставлении был зафиксирован впервые с апреля 2020 года. В октябре текущего года объем выдачи снова отразил снижение в годовом выражении: банки выдали 500,6 млрд рублей — на 8,4% меньше по сравнению с октябрем 2020 года.
Банк России повысил в последний раз ключевую ставку на 0,75 п. п. (до 7,50%) ближе к концу октября, поэтому данные по средневзвешенным ипотечным ставкам за этот месяц не отражают в полной мере данный шаг по ужесточению процентной политики. В декабре есть все шансы для еще одного повышения ключевой ставки ЦБ. Этому способствуют высокие темпы инфляции. Так, к концу ноября инфляция в России оставалась выше 8% при прогнозе ЦБ РФ на конец 2021 года в 7,4—7,9%. Ряд участников финансового рынка ожидает в декабре повышения ставки ЦБ сразу на 1 п. п. — до 8,5% годовых. Помешать «ястребиным» планам регулятора может очередная волна ухудшения эпидемиологической обстановки в связи с появлением нового штамма коронавируса. В случае усиления рисков пандемии ЦБ может несколько ослабить позицию в отношении ставки. Однако вероятность увидеть ключевую ставку на уровне или выше 8% к концу 2021 года остается высокой.
В последний раз выше 8% ключевая ставка находилась в декабре 2017 года (8,25% годовых). Средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке составляла на тот момент 9,8% годовых, а до октября 2017 года и вовсе находилась на двузначном уровне. В условиях бескомпромиссной борьбы ЦБ РФ с инфляцией и существенного сокращения масштабов льготной госпрограммы сценарий с возвращением двузначных ставок по ипотеке выглядит вполне реальным.