Ипотечный рынок пытается нащупать новые тренды

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Фонтанка.ру» в Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» провел традиционную встречу представителей банков и стройкомпаний – круглый стол «Последние тренды рынка недвижимости и ипотеки». Обсуждение началось с ситуации вокруг ипотеки с околонулевыми ставками.

Как отмечает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова, для оживления просевших продаж первичный рынок недвижимости сегодня вынужден немного снизить реальные цены. Конечно, не официально, а за счет скидок и акций. А также более активно взаимодействовать с банками по субсидированию ипотечных ставок. Но это - краткосрочный тренд уже хотя бы потому, что с Нового года ЦБ планирует ограничить выдачу ипотеки с околонулевыми ставками.

Тем не менее, пока «ипотека за 1 рубль» и «ипотека со ставкой 1%» работает. Клиент вносит первоначальный взнос, а потом два-три года, пока идет стройка, символически платит ипотечную ставку в 1 рубль или 1%. Но при таком договоре с покупателем повышается цена самой квартиры.

ЦБ не очень доволен такими плохо прогнозируемыми программами. По подобной причине в свое время банки не спешили участвовать в программах «ипотека с нулевым первоначальным взносом».

«Наш партнер – банк ДОМ.РФ, – делится исполнительный директор холдинга «Сенатор» Кирилл Ильин. – Банк заинтересован в стабильном потоке продаж. Поэтому возможность компромисса и возможность использовать околонулевые ставки пока сохраняется, а риски компенсируются более тщательным подходом к одобрению кредитов. Но даже в жилых проектах «Мариоки» в Курортном районе и «Панорама Невы» на Октябрьской набережной околонулевые ставки хоть и доступны, но их доля не существенна в общем объеме сделок. При позиционировании проектов мы больше делаем упор на качестве домостроения и уникальности локации. Так, юниты в премиальном комплексе «Морская Ривьера» с открытым подогреваемым бассейном в Курортном районе успешно реализуются по стандартным ипотечным программам».

При этом специалист подчеркивает, что в сегменте стандартного жилья ипотека сейчас присутствует в 90-95% сделок. Другие сегменты, что называется «подтягиваются».

«Ипотечную ставку мы продолжаем субсидировать. Интерес к такому продукту не ослабевает, – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Сама по себе доля ипотечных сделок в возводимом «БФА-Девелопмент» жилом квартале комфорт-класса в Красносельском районе «Огни залива» сильно выросла, не смотря на конкуренцию с рассрочкой – сейчас это 70% продаж. С нашим субсидированием ипотеки проходит 35% сделок. Но я знаю, что у коллег, которые работают преимущественно со студиями и маленькими квартирами, эти показатели намного выше. Это просто говорит о разных аудиториях, на которые ориентируются строительные компании, поскольку «Огни залива» – это в основном крупные, «семейные» квартиры».

Но в целом, по мнению представителя Абсолют Банка, субсидированные программы были в приоритете полтора-два месяца назад, а сейчас набирает силу спрос на скидки, которые предоставляются партнерам.

«В связи с частичной мобилизацией рынок пережил еще один дестабилизирующий стресс. Риэлторы увидели большое падение числа обращений потенциальных клиентов, – вспоминает Светлана Денисова. – Сделки тормозились, откладывались или отменялись. Это была ожидаемая реакция в условиях чрезвычайной неопределенности. Но по мере прохождения мобилизационной компании рыночная ситуация очень медленно выправлялась». После объявления о конце кампании за неделю рынок показал прирост на треть к показателям.

«Частичная мобилизация на какой-то момент сократила продажи. Но спрос полностью восстановился уже через три-четыре недели», – соглашается Кирилл Ильин.

По оценке Светланы Денисовой, сейчас ситуация остается сложной, и застройщики предпочитают придерживаться консервативной политики. Есть объекты, которые в силу высокой готовности и указанных в инвестиционных договорах сроков невозможно придерживать – и эти квадратные метры выводятся в продажу.

Но если ситуация позволяет, стройкомпании не выводят новые объекты на рынок, предпочитая придержать таковые. Поэтому количество экспонируемых объектов в городе снижается. К чему нужно относиться, как к данности, поскольку подобное решение помогает сбалансировать рынок.

Спрос снижен и никому не нужно, чтобы рынок затоваривался нереализованным предложением, и этим ставился бы под угрозу ввод ранее начатых очередей. Поскольку, если избыточное предложение не будет находить спрос, строители не смогут раскрывать эскроу-счета и закрывать кредиты. При этом, ситуация в Санкт-Петербурге, по сравнению с картинкой в целом по стране, относительно благополучная.

Есть и определенный оптимизм, поскольку наладилось денежное довольствие мобилизованным. Соответственно, семьи получат непривычно высокий доход. Эти деньги с большой долей вероятности придут на рынок недвижимости.

«Мое экспертное мнение, как минимум, на первичном рынке цена дальше вниз не пойдет», – уверена Мария Батталова.

Следующим трендом Мария Батталова называет возросший интерес ко вторичке в ущерб первичке.

В портфеле Абсолют Банка ипотека на вторичку всегда находилась на уровне, близком к 50%. Такая высокая доля объясняется типичной потребительской моделью поведения, когда клиенты выбирают между «арендовать» или «въехать сразу». Но общая неопределенность ситуации подталкивает к выбору готового жилья. «Для рынка характерна легкая паника и сомнения, достроится ли жилье на первичке, особенно, если объект находится в ранней стадии готовности. И, может быть, в целом по результатам этого года приоритетность вторички вырастет на 5%», – говорит управляющий филиалом Абсолют Банка.

Если же смотреть результаты последних пары месяцев, то здесь популярность вторички зависела от сегмента. В частности, по крупным чекам от 20 млн. рублей и выше – клиентопоток на вторичном рынке вообще стагнировал. А если брать во внимание ходовые квартиры с чеками 4-6 млн. рублей, то здесь рост в 5% явственно виден.

«Кстати, на вторичном рынке средняя ипотечная ставка сегодня близка к 9,5% и возможен некоторый рост в ближайшей перспективе», – прогнозирует Мария Батталова.

«Между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичных рынках фиксируется разрыв. Вторичка дешевле значительно, и продолжает дешеветь», – добавляет начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» ДО в г. Санкт-Петербурге Елена Диоргесова.

Банк изначально имеет социальную направленность и на текущий момент активно продолжает развивать данное направление в своей деятельности. Конкретно по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, каждая третья сделка в банке – это покупка в ипотеку отдельной комнаты или выкуп последней доли. «Такой объем сделок отчасти объясняется стоимостью объекта, либо же необходимостью выкупить последнюю долю и получить в единоличную собственность только своей семьи всю квартиру/дом. Второе место в ипотечном портфеле занимают кредиты на загородном рынке, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования «Примсоцбанка». – Далее по популярности ипотечные сделки с использованием соц.выплат/субсидий, материнского капитала, сделки с выделением долей несовершеннолетним. При этом в рамках одной сделки могут быть использованы и средства соц.выплат/субсидий, и материнского капитала, и выделяться доли несовершеннолетним.

Итак, второе место по популярности среди ипотечных продуктов «Примсоцбанка» занимает ипотека на загородную недвижимость. По словам Елены Диоргесовой, пандемия поспособствовала тому, что граждане стали относиться к приобретению загородной недвижимости с бóльшим интересом. А появившиеся в 2022 году программы госсубсидирования ипотеки на ИЖС увеличили спрос по этому направлению вдвое – втрое.

«Именно под этот спрос мы и запустили два новых ипотечных продукта «Своя земля» (приобретение земельного участка) и «Индивидуальное жилищное строительство», – комментирует Елена Диоргесова. – «Ипотека на загородные дома трансформировалась: появление на рынке ипотечного кредитования такого нового продукта, как «Индивидуальное жилищное строительство», позволило клиентам расширить свои возможности, выбирая – приобретать готовый объект или строить по своему проекту».

Между тем, продукт «Примсоцбанка» по приобретению земельных участков набирает популярность, и сейчас доля таких кредитов в свежих выдачах банка достигла уже порядка 20%. Уникальность данной программы заключается в том, что, во-первых, кредит выдается без первоначального взноса; во-вторых, приобрести можно либо только земельный участок, либо земельный участок и расположенные на нем строения (как зарегистрированные, так и незарегистрированные); в-третьих, сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка (но не более 2 млн. рублей).

И сейчас по продукту «Своя земля» мы запустили акцию, позволяющую при наличии первоначального взноса не менее 20% увеличить сумму кредита до 5 млн. рублей», – рассказывает Елена Диоргесова.

Расширение условий ипотечных программ «Примсоцбанка» по загородной недвижимости позволяет привлекать клиентов из регионов. «К нам едут клиенты, приобретающие объекты и в Новгородской, и Псковской областях. А бывает и петербуржцы выбирают для приобретения земельные участки, находящиеся в этих регионах», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования.

Но самое любопытное, что сделки с землей сегодня превращаются в инвестиционные. «К таким кредитам зачастую граждане прибегают с инвестиционной целью. В этом сегменте около 10% сделок – инвестиционные. С перспективой в дальнейшем воспользоваться льготной ипотекой на индивидуальное строительство, – комментирует Елена Диоргесова. – Благо, загородная недвижимость с точки зрения ликвидности имеет неплохие перспективы».

Рассуждения, дескать, частные инвесторы ушли с рынка недвижимости, при пристальном рассмотрении оказываются лишенными оснований.

«Сейчас инвесторы все-таки на рынке Санкт-Петербурга присутствуют, – говорит Мария Батталова. – И, в общем-то, в жилье продолжают инвестировать обычные граждане – непрофессионально, лишь бы инфляция не съедала накопления. Например, с банковских счетов под приобретение недвижимости снимаются вклады».

«В Петербурге инвестиционный спрос не иссякает никогда. Например, всегда есть поток клиентов из регионов, завязанный на «студенческие» воспоминания. Многие жители нефте-газодобывающих регионов здесь учились и намерены провести старость. Или отправляют сюда учиться своих детей, – соглашается Светлана Денисова. – Тем более, что часть потенциальных покупателей отказалась от планов по приобретению недвижимости за рубежом».

С другой стороны, рассуждает специалист, меняется климат, не многие люди в состоянии выдержать краснодарское лето, когда температура превышает 40 градусов, что также подталкивает приобретать недвижимость не на Юге страны, а в более благоприятном климатическом поясе.

Соответственно, относительно новым трендом при частном инвестировании в рынок недвижимости становится туристический вектор. Приведем два примера.

«В Курортном районе у нас уже реализовано три проекта, среди которых ЖК «Мариоки» – там в продаже осталось всего несколько крупногабаритных квартир, и еще один проект реализуется на первой береговой линии Финского залива около Зеленогорска, – поясняет исполнительный директор холдинга «Сенатор». – Это комплекс «Морская Ривьера». Он хорошо подходит для жизни и идеален для отдыха. Здесь статус премиум-класса отменяет субсидируемую государством ипотеку. Но это не мешает клиентам брать ипотеку по рыночным ставкам. У нас доля ипотеки составляет около 50%, еще 40% – программа рассрочки».

По словам Кирилла Ильина, высокий спрос на юниты в объекте во многом подкрепляется тем, что людям с достатком в этом году сложнее стало ездить на отдых за границу. Конечно, геополитическая напряженность и частичная мобилизация на продажах отразились, но уже в ноябре фиксировалось полное восстановление спроса. «Можно смело говорить, что уникальная недвижимость в экологичных локациях пользуется спросом. И поэтому в январе мы запустим еще один проект», – резюмирует специалист.

В свою очередь генеральный директор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда презентует сеть коттеджей для отдыха в Ленинградской области.

Этот рынок частных инвестиций в недвижимость, в отличие от инвестирования в новостройки, в апартаменты или даже в магазины у дома, находится в более выигрышном положении и сулит более высокую доходность.

Хотя, следует признать, бизнес достаточно сложный, приходится искать определенные локации у воды, не далее 110 км от Петербурга, плюс еще множество ограничений. «Все зависит от клиента. Ищет ли он активный отдых, или просто желает побыть на природе, может быть, любит охоту или рыбалку… Но есть общая особенность: основные клиенты – это семейные пары, – рассказывает Виталий Шеверда. – Есть локации, где просто несколько домов стоят, и клиенты приезжают пожарить шашлык или затосковавшую в бетонной коробке собаку выгулять. А есть полноценные базы отдыха со СПА, ресторанами, кафе и другими точками притяжения».

По словам главы УК «Сова», в сентябре инвесторы достаточно лояльно относились к приобретению паев компании, но с 21 сентября наступил полный провал. Только в ноябре началось плавное оживление спроса - пошли звонки, начались продажи.

«Мы привлекаем инвестиции для строительства загородных баз отдыха - коттеджей и бань под единым брендом «Сова», - подчеркивает Виталий Шеверда. - После постройки берём у инвестора в управление и подключаем к нашей системе бронирования, сервисного обслуживания и маркетинга. Без учёта капитализации объекта наш бренд приносит инвестору около 20% годовых, а 10% из них гарантированы договором. Так мы защищаем инвестора от ситуации на рынке».