Ипотечный тупик: почему льготное жилищное кредитование не работает

Автор:  Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов,
руководитель аналитического отдела УПН

Логично полагать, что рост продаж и повышение цен на рынке жилья возможны лишь при благоприятном экономическом фоне, при росте доходов населения. Но нелогичный 2020 год перевернул с ног на голову представления о том, что рынок жилья полностью зависит от экономической ситуации в стране. Пока отрасли продолжали испытывать проблемы из-за пандемии и карантинных ограничений, рынок жилья во многих городах удивлял своей активностью.

Win-Win

2019 год нельзя назвать успешным для рынка жилья России. После заметного роста продаж в 2018 году последовал вполне естественный спад на фоне роста конкуренции. Темпы роста ипотечного портфеля замедлились, а объем выдачи новых кредитов сократился, несмотря на снижающиеся ставки. Ожидания на 2020-й у участников рынка были настороженными, поэтому большинство не форсировали вывод новых проектов на рынок. Череда локдаунов в мире и быстрая корректировка прогнозов по мировой экономике в начале 2020 года лишь усиливают негативные ожидания. Инвестиционная пауза затягивается. Покупатели готовятся к будущему кризису своеобразно. В марте рынок жилья оживляется за счет покупателей, которые ждут усугубления ситуации в экономике и ухудшения условий по ипотеке. Но этот период заканчивается уже в апреле, когда половина страны оказывается запертой по домам. Раздумья о новой квартире отложены.

В отличие от 2015 года, когда был реализован первый опыт субсидирования ипотечной ставки, в 2020-м решение о введении льготной ипотеки принимается на опережение. Девелоперы еще не успели ощутить проблемы, а покупатели уже начали атаковать отделы продаж с вопросом — когда будет можно купить квартиру по сниженной ставке. В одних городах этот процесс начался в мае, в других — в июне.

Для тех, кто взял паузу весной, этот подарок от государства оказался как нельзя кстати. Новая квартира так или иначе нужна, а такой шанс представляется не каждый год. Ипотека под 6,5% годовых в этот момент воспринимается как крайне выгодное предложение, временная льгота и справедливая поддержка не только строительного сектора, но и граждан. Классический сценарий вин-вин.

Win-Lose

Неожиданный бум продаж на фоне подешевевшей ипотеки застает девелоперов врасплох. Продажи растут, предложение сокращается, новых проектов готовых к выходу на рынок, мало. Повышение цен «сверх плана» не только не гасит спрос, но и вызывает новую волну ажиотажа. К середине лета на рынок начинают спешить покупатели, напуганные ростом цен. «Покупай, пока не подорожало» — вновь актуальный инструмент продаж. Более того, анализируя выписки Росреестра по сделкам с новостройками, мы видим, что на рынок возвращаются инвесторы. И совсем не те, которые покупают студии про запас для своих детей. Это спекулятивные покупатели, которые вернутся на рынок уже через несколько месяцев.

К марту 2021 года на рынке сохраняются высокие темпы роста цен. С начала 2020 года, по данным платформы bnMAP.pro, рост цен в Москве составил 26%, а предложение сократилось более чем на четверть. В Санкт-Петербурге выбор уменьшился на 35% при росте цен на 37%. В регионах ситуация более контрастная, но почти везде ощущение справедливых ипотечных ставок оказывается разбито о несправедливо высокие цены. Это позиция массового покупателя. Но у девелоперов своя правда. Впервые за много лет они получают возможность компенсировать рост себестоимости строительства. Темпы роста цен на квартиры в предыдущие годы сильно отстали от инфляции и строительной себестоимости.

В результате к началу 2021 года ситуация Win-Win трансформируется. Девелоперы и банки в выигрыше, а покупатели — проигравшие. Рост цен на квартиры съедает все преимущества от низкой ставки — текущие ежемесячные платежи по ипотеке часто превышают доковидные.

Lose-Lose

Ипотечная накачка рынка совпала с переходом на проектное финансирование. И без того инерционный и неповоротливый рынок потерял оперативный простор в принятии решений и стал зависимым еще и от банков. Он не успел сбалансировать повышенный спрос новыми проектами. Но в 2020 году девелоперы активно переоценивали свои возможности и строили планы на следующие два-три года.

Охлаждение спроса в 2021 году вполне прогнозируемый процесс после стремительного роста цен. Но проблемы девелоперов на этом не заканчиваются. В 2021 году с новой силой обостряется дискуссия между ЦБ и Минстроем о продлении льготной ипотеки.

Парадокс текущей ситуации в том, что продление льготной ипотеки уже не сохранит спрос на прежнем повышенном уровне, но ее отмена может вогнать рынки в депрессивное состояние. Все это происходит на фоне оптимистичных планов девелоперов по выводу новых проектов. Многие компании поверили в то, что поддержка спроса через льготную ипотеку будет долгой. Девелоперский цикл длится несколько лет, и здесь крайне важна последовательная и стабильная политика. Но на российском рынке неизменны лишь политические цели «строить больше», а условия игры постоянно меняются. К концу первого квартала 2021 года уже и девелоперы не выглядят выигравшей стороной. Становится очевидно, что льготная ипотека, запущенная в качестве антикризисного инструмента, не может быть базой для долгосрочного развития.

Как выйти из конфликта

Мы часто обсуждаем настроения покупателей, чьи ожидания быстро меняют контуры спроса. Но для рынка не менее важны и настроения девелоперов, которые формируют предложение. В отличие от спроса, здесь быстрые перемены невозможны. И многие девелоперы сейчас в замешательстве, что делать с проектами, которые должны выйти на рынок в 2022–2023 годы?

Глава ЦБ права в том, что антикризисные возможности льготной ипотеки исчерпаны. Кроме того, серьезная проблема ипотечной накачки не только в том, что она разогнала цены, а в том, что поддерживает сложившиеся диспропорции рынка жилья.

Начнем с того, что рынок жилья в России чрезвычайно централизован. На Москву, Санкт-Петербург с Московской и Ленинградской областями приходится более 40% всего строящегося жилья. При этом в данных регионах проживает менее 20% населения страны. Доля Краснодарского края в стройке — около 8% при населении 4%. Во многих регионах строительный сектор находится в депрессивном состоянии, в других же раздут за счет инвестиционных сделок и миграционных потоков. Такой дисбаланс и ранее выглядел странным, а с льготным кредитованием — тем более.

Кроме территориальных диспропорций, на рынке много и качественных проблем. В большинстве городов многоквартирная застройка стремится ввысь. Часто высотные дома строятся на окраине, а иногда в поле. Такое жилье принято называть доступным. Оно становится таковым благодаря ипотеке. Современного, комфортного и малоэтажного пригорода, районов сблокированного жилья во многих городах просто нет. Типология жилья на российском рынке жилья остается узкой. Квартиры строятся в мегаполисах, а жителям малых и средних городов приходится надеяться на самострой, грунтовые дороги и выгребные ямы. Кому повезет — будут отапливать жилье газом, но для многих семей национальным достоянием остаются дрова. Это огромный пласт рынка жилья и простор для развития правильных программ льготного кредитования.

Еще одна проблема современного рынка — смещение предложения в сторону малогабаритного и сверхкомпактного жилья. Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области — меньше 39 кв. м. Недалеко ушли и другие лидеры строительной гонки: Краснодарский край и Санкт-Петербург — около 46 кв. м, Московская область — 47 кв. м. Целые районы застраиваются студиями. Компании массово проектируют дома, ориентированные на спрос со стороны тех, кто отоваривает маткапитал, добрав недостающую сумму ипотекой. Стройкомплекс на протяжении нескольких лет штампует жилье для одиноких людей. Дома с «маткапиталками» по 16–20 кв. м — это совсем не тот эффект, на который рассчитывало государство, вводя данный инструмент поддержки.

Льготная ипотека поддерживает и цементирует все эти диспропорции. Эльвира Набиуллина права в том, что льготную ипотеку необходимо переводить из разряда экстренного инструмента поддержки в разряд инструмента развития. Но развитие немыслимо без качественного преобразования и дифференцированного подхода. Обсуждение льготной ипотеки только в разрезе территорий — ложный поиск компромисса. Инструменты развития должны иметь тонкую настройку не только в территориальной, но и в качественной плоскости. Притом что сама шкала льготной ставки может иметь более широкую вариативность, чем «есть-нет». Тонкая настройка рыночных ставок в диапазоне от 1% до 8% для отдельных городов и сегментов может быть более справедливым и эффективным решением. Такой подход сделает более прогнозируемым развитие рынка жилья для девелоперов, а возможности по динамической настройке ставки позволит поддерживать рынки в сбалансированном состоянии.