Ипотечный бумеранг#57

Наиболее интересные со всех точек зрения цитаты видных и не очень, авторитетных и не очень экспертов. Высказывания экспертов-аналитиков и просто участников рынка, политиков, чиновников касаются финансового рынка, рынка недвижимости и ипотечного рынка.

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 27 марта 2020, источник

"Абсолютно точно можно сказать, что определенная потеря дохода коснется минимум трети всех граждан РФ экономически активного возраста. Из-за этого взлетит количество просрочек по кредитам, количество работы у коллекторов, количество обращений о взыскании в суды и количество работы у судебных приставов. <...> Пока что все идет к тому, что к концу года ставка очень прилично вырастет, поскольку для поддержания экономики придется печатать до пяти триллионов рублей, а это приведет к обесцениванию денег и ускорению инфляции, о чем, правда, забудут предупредить граждан. К тому же не нужно забывать про крайне низкие цены на нефть — это основной доход бюджета. Соответственно, повысится ставка ЦБ, а за ней и ставки по кредитам"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 29 марта 2020, источник

"Уже со второго квартала мы ожидаем роста ставок по ипотеке на фоне увеличения стоимости фондирования из-за нестабильности на финансовых рынках. Объем выдач ипотеки в 2020-м с высокой вероятностью будет ниже значений прошлого года на 10-12 процентов и составит 2,5-2,6 триллиона рублей. Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10 процентов годовых уже в первой половине года и снижение реальных доходов населения. <...>  В 2020 году банки столкнутся со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5-10 процентов в течение года, однако ее доля не превысит 1,5 процента портфеля. При этом в перспективе 2-3 лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 30 марта 2020, источник

"Из-за снижения покупательной способности населения и роста безработицы очевидно, что и продавцам вторичной недвижимости, и девелоперам придется уменьшать стоимость квартир. Вероятно, цены упадут уже к лету. <...> При этом более ощутимо цены, скорее всего, упадут на рынке вторичного жилья, дисконт в некоторых случаях может достигать 20% от первоначально объявленной стоимости объекта"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи", 30 марта 2020, источник

"... в регионах с традиционно низкими доходами населения и в тех субъектах, где уже было зафиксировано снижение цен (Пермский край, Волгоградская и Челябинская области), стоимость жилья в среднем упадет на 15–20%. Наиболее стабильными останутся цены в отдаленных регионах с высокими доходами населения — в Магаданской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Ненецком автономных округах. Там жилье может подешеветь в среднем на 7–8%. В Москве и Петербурге цены могут упасть на 10–15%. А в целом по России ожидается снижение стоимости жилья на 10%"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 30 марта 2020,  источник

"К инструментам скидок и акций придется прибегнуть, если эпидемиологическая ситуация ухудшится, вырастет безработица, а темпы инфляции усилятся. Осенью 2020-го, с наступлением нового делового сезона, при условии, если к этому времени распространение коронавируса удастся остановить, спрос начнет восстанавливаться"

Виктор Курнаков, - член правления Азиатско-Тихоокеанского банка, руководитель розничного блока, 30 марта 2020, источник

"Ситуация непростая не только на валютном рынке, пандемия также стимулирует россиян вкладываться в наиболее надежные активы. Поэтому в последние дни мы действительно видим растущий интерес со стороны наших клиентов к ипотечным продуктам. В период долгих выходных мы рекомендуем подготовить документы, договориться о встрече с клиентским менеджером или подать заявку дистанционно. Чтобы полностью обеспечить запросы наших клиентов в период долгих выходных, мы планируем предоставить нашим клиентам возможность подать заявку на ипотеку дистанционно, без прихода в банк"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), 30 марта 2020, источник

"2020 год станет временем стресс-теста для российского рынка недвижимости. Однако как показали предыдущие кризисы, строительная отрасль в целом не отличается высокой волатильностью (пожалуй, за исключением колебаний на рынке нефти) от других секторов экономики, что делает ее привлекательной как для рядовых граждан, так и для крупных инвесторов. Более того, последнее неспокойное десятилетие дало «игрокам» богатый опыт преодоления внутренних проблем. На этот опыт можно опираться и сейчас. В то же время, далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках. <...>  Россией накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а два раза модернизировать экономику страны. Как заверяли нас власти все последние годы, эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого «базового дохода»), которые позволят поддержать потребительский спрос"

Юлия Роженцева, - директор по продажам MASTER Девелопмент, 30 марта 2020, источник

"По статистике двух месяцев 2020 года (январь-февраль) по количеству сделок на рынке недвижимости - ситуация обстояла несколько хуже, чем в прошлые годы. Это свидетельствует о низкой покупательской способности - у людей нет денег. Ажиотажный спрос отчасти вызван желанием “запрыгнуть в последний вагон”. При этом мы понимаем, что при такой высокой инфляции рубля, ставка по ипотеке в любом случае вырастет. С другой стороны, застройщики также будут поднимать цены на строящееся жилье. Таким образом, сейчас есть все предпосылки к тому, что в скором времени рынок недвижимости может “встать”"

Денис Аксёнов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант", 30 марта 2020, источник

"Мы ожидаем всплеск неплатежей по ипотеке в ближайшее время, в статистике ЦБ РФ это можно будет увидеть ближе к маю-июню текущего года. <...>  Уровень просроченной задолженности по ипотеке в портфелях банков сохраняется на уровне 1%, однако тенденция на увеличение процентных ставок увеличит долю проблемных ипотечных кредитов из-за сокращения объемов выдачи и фактического сворачивания банками  программ рефинансирования ранее выданной ипотеки. Объявленные ЦБ РФ планы по предоставлению кредитных каникул проблемы ипотечных заемщиков не решат, а отодвинут их в календаре выплат ровно на столько, на сколько они будут утверждены — на шесть месяцев. К концу текущего года мы ожидаем резкого прироста просроченной ипотечной задолженности и, как следствие, активного вывода на рынок вторичного жилья залоговых квартир"

Анатолий Попов, - заместитель председателя правления Сбербанка, 31 марта 2020, источник

"... возможная угроза в текущих условиях — это снижение темпов продаж на стадии строительства, которое повлечет увеличение процентной нагрузки, так как по проектам строительства жилья устанавливается средневзвешенная процентная ставка, которая зависит от накопления средств на счетах эскроу. <...> Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. Прирост процентной нагрузки на проект за счет более медленных продаж на стадии строительства может повлечь максимальное увеличение к бюджету проекта 5-7%. В таком случае, по оценке экспертов, необходимый объем субсидий на четыре года в целом по рынку составит около 50 млрд руб."

Анжелика Альшаева, - генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС", 31 марта 2020, источник

"Не думаю, что андеррайтинг со стороны банков будет значительно ужесточен. Сегодня выстроена достаточно сильная система, позволяющая оценить надежность заемщика. В условиях сужающегося спроса банки вряд ли пойдут на ухудшение условий выдачи кредита. Кроме того, ипотека – это обеспеченный кредит. И если раньше залоговая квартира была непрофильным активом для банков, то сейчас, с переходом на эскроу-счета, банки больше погружены в эту тему, они становятся фактически содевелопером"

Валерия Малышева, - генеральный директор АО "Ленстройтрест", 31 марта 2020, источник

"В ближайшей перспективе можно говорить о том, что, во-первых, уменьшится скорость вывода новых проектов на рынок, так как после получения разрешения на строительство застройщику нужно будет время для получения кредита, постепенно будет сокращаться количество новостроек в продаже и предпосылок для снижения цен я не вижу"

Анна Лупашко, - председатель комитета по развитию рынка недвижимости московского отделения "Деловой России", 31 марта 2020, источник

"Не могу сказать, что вообще нет просмотров (квартир — прим. ИА REGNUM). Просмотры есть. <...> Рынок взял паузу не только в сделках аренды недвижимости, но и её продажи. Но тот спрос, который есть, особенно в секторе ипотечных сделок, мы не можем реализовать, потому что банки переориентированы на другие, более первоочередные выдачи кредитов. Поэтому люди с одобренными кредитами не могут завершить сделки, потому что им не выдают деньги в банке, и мы это фиксируем в течение уже недели"

Виктор Кудрявцев, - кандидат экономических наук, преподаватель МГУ, 31 марта 2020, источник

"... снижение ставок ниже 8 процентов вряд ли сделает жилье доступнее. Давайте вспомним 2018 год, когда ипотечные ставки снизились до исторического минимума — примерно 9,4– 9,7 процента годовых. Случился настоящий ипотечный бум. А что стало с ценами? Они тут же поползли вверх, причем как на первичное жилье, так и на вторичное. Почему? А потому что подешевевшая ипотека вывела на рынок огромное количество людей с деньгами. Да, заемными. Ну и что? Покупатели перестали бояться ипотечников. И сложилась ситуация, когда людей с деньгами на рынке много, а хороших недорогих предложений — не очень. И эти недорогие предложения тут же начали расти в цене. Минимальная цена московской «однушки» выросла за тот год примерно с 5 до 5,5 миллиона рублей — на 10 процентов. Логика продавцов была простой. Я повышаю цену, и если квартиру не купит один ипотечник, значит, купит другой — вон их сколько развелось. Иными словами, дешевая ипотека вопрос доступности жилья не решает"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 31 марта 2020, источник

"Чтобы повысить доступность жилья, нужно увеличить объемы строительства. Ведь сейчас, благодаря запрету долевого строительства, они как раз снижаются, а цены на жилье растут. И вот, представьте, ипотека стала дешевле, люди ее активнее берут. Что делают застройщики? Они еще повышают цену. <...> Чтобы в России строилось больше жилья, нужно менять правила на строительном рынке. Уменьшать сроки согласования объектов, убрать лишние бюрократические барьеры, сделать переход на эскроусчета, где замораживаются средства будущих покупателей жилья. Нынешние ставки по ипотечным кредитам вполне адекватны экономике страны. И снижать их искусственно, «продавив» Центробанк, мне кажется, смысла нет. Ипотечная ставка в деле покупки жилья вообще не главное. В 2008 году она была двузначной, но народ активнее брал кредиты на жилье, чем в 2009-м, когда ставка снизилась. Дело, повторю, не в ставке, а в экономическом положении в стране. Давайте решать жилищную проблему комплексно"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риелторов, 31 марта 2020, источник

"Снижение ипотечных ставок поможет удержать падающий платежеспособный спрос. Возьмем январь 2019 года. В плане продажи новостроек он был очень плохим. Но в январе 2020 года число сделок упало еще на 20 процентов! Почему? А потому что благодаря закону об отмене долевого строительства и ряду других факторов себестоимость строительства жилья стала расти. Выросли и цены на него. А наши доходы «топчутся» на месте. Их рост на 0,8 процента за минувший год — скорее статистическая погрешность. Если же ставки по ипотеке снизить, то часть тех, кто сегодня не рискует взять кредит на жилье, на этот шаг, возможно, решатся. Цены на сами квадратные метры, конечно, не снизятся — к этому нет предпосылок. Но у людей появятся деньги, чтобы жилье купить. Пусть и в кредит"

Василий Колташов, - экономист, 31 марта 2020, источник

"Ипотечный покупатель уходит с рынка. Не то что люди не могут взять кредит. Нет. Они не уверены в завтрашнем дне, что у них сохранится работа, и они смогут платить по кредиту. Поэтому сделка откладывается. Ипотечный покупатель любит экономический рост. Все, кто хотел купить недвижимость — почти все купили... Но для существенного падения стоимости недвижимости одного этого обстоятельства не хватит. Только там, где цены сильно перегреты, они смогут начать двигаться вниз. В зонах, где рынок своих максимумов не взял, недвижимость будет востребована"

Василий Колташов, - экономист, 31 марта 2020, источник

"Доступная ипотека не поможет росту спроса на рынке недвижимости. <...>  Спрос на недвижимость просел, и в 2020 году его не будет. Не будет его и в том случае, если ипотека станет доступнее. Единственным стимулом могут стать специальные меры правительства, которые бы позволили включить в процесс покупки недвижимости новые слои населения, например учителей, врачей, воспитателей детсадов по какой-то программе, где оплата труда частично производится недвижимостью. Например, не вся зарплата выплачивается рублями, а часть — квадратными метрами, то есть повысить заработную плату и выплатить часть квадратными метрами"

Рейтинговое агентство Standard & Poor's, 2 апреля 2020, источник

"Мы прогнозируем увеличение объема проблемных кредитов в российском банковском секторе примерно с 8% в конце 2019 года до 15% к концу 2020 года, а также снижение прибыльности банков не менее чем на 50% в сравнении с уровнем 2019 года. <...> В рамках наших текущих допущений мы ожидаем, что в 2020 году показатели прибыльности банков снизятся не менее чем на 50% вследствие постепенного ухудшения качества активов, нестабильности финансовых рынков и замедления темпов роста кредитования, особенно в розничном сегменте, характеризующемся традиционно высокими показателями прибыльности. <...> Мы ожидаем, что в 2020 году темпы выдачи новых кредитов замедлятся, а расходы банков на формирование резервов, скорее всего, увеличатся до 2,5-3,0% среднего объема их кредитных портфелей (или примерно на 1,4-1,7 млрд руб. по МСФО), в результате чего финансовые результаты некоторых банков будут близки к нулю"

Валентина Матвиенко, - спикер Совфеда, 2 апреля 2020, источник

"Здесь просьба Центробанку, с одной стороны, никаких избыточных страховочных мер типа увеличения резервов и так далее… Надо банкам тоже оставить возможность устойчиво работать. А с другой стороны, чтобы не пользовались ситуацией, коронавирусом, и не требовали от государства больших мер поддержки. Всем трудно, что делать. Надо жир всем чуть-чуть подрезать, чтобы все были в равных условиях, а не в эксклюзивных"

Анна Боим, - коммерческий директор ГК "А101", 2 апреля 2020, источник

"Мы не видим в 30-дневном режиме самоизоляции критических сложностей для рынка недвижимости. Абсолютное большинство девелоперов продолжает строительство объектов с учетом дополнительных организационных и противовирусных мероприятий. Все процессы, связанные с работой в новых условиях, сейчас ускоренными темпами автоматизируются. Вся работа, связанная с консультированием клиентов, продажами, получением ипотеки и договорной работой почти у всех участников рынка переведена в онлайн, здесь также все процессы идут в регулярном режиме. Безусловно, нас ждут определенные «качели» в уровне спроса. <...> Вместе с тем, за период самоизоляции покупательская активность, в том числе звонки, в целом по рынку снизилась примерно на 20%, однако радикальных изменений мы не ждем"

Андрей Соловьев, - директор департамента городской недвижимости Knight Frank, 2 апреля 2020, источник

"На жилом рынке элитной недвижимости еще месяц строгого карантина скажется негативно, поскольку сделки по объективным причинам будут откладываться как минимум на месяц. В высокобюдежтом сегменте мы не отмечаем пока готовности клиентов совершать непосредственно сделки в онлайн-формате — столь дорогие лоты люди привыкли все-таки сначала смотреть. Тем более, что Россреестр ограничил свою работу на время карантина. Локальное падение спроса на время карантина, конечно, неизбежно. При этом мы не видим пока предпосылок для снижения заявок, которые после отмены карантина выльются в отложенный спрос, который за это очевидно сформируется. Напротив, сейчас у людей высвободилось на то, чтобы заняться своими активами, подумать о диверсификации или своей текущей жилищной ситуации. Для падения цен на первичном рынке нет индикаторов — напротив, рост себестоимости всех материалов и строительной готовности (учитывая ограниченный ввод и пополнение новым предложением) будут толкать цены вверх, а девальвация рубля — заставляет уже собственников на вторичном рынке корректировать стоимость"

Юлия Антясова, - управляющий директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости", 2 апреля 2020, источник

"Уже сейчас все предварительные этапы подготовки к сделке ушли в онлайн, вплоть до авансирования. Так что, скорее всего, апрель будет спящим. Но в любом случае, сейчас, кроме пандемии, еще и кризис — поэтому владельцы рублевых сбережений будут переводить их в квадратные метры. Поэтому после выхода с карантина эти «сберегатели» будут приобретать квартиры. Запаса сформированного в марте-апреле спроса может хватить максимум на май—июнь, после чего нас ждет длительная стагнация и снижение цен на жилье. Осторожно можно спрогнозировать, что это снижение достигнет 10-15%”

Сергей Колосницын, - директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, 2 апреля 2020, источник

"Я читал много мнений от агентств недвижимости, что цены сейчас пойдут вниз, а люди с накоплениями воспользуются моментом. Но давайте будем реалистами: на плаву остался только госсектор. Ресторанный, гостиничный бизнесы, сервисы услуг, производители несут колоссальные убытки. У людей не будет доходов, с которых им бы захотелось купить недвижимость, «когда все кончится». Я думаю, риелторам, как и многим и многим другим бизнесам будет сложно. Но есть и интересные оптимистичные тренды. Например, владельцы нескольких московских квартир, которые приобретали их, чтобы сдавать в аренду или жить самим, уже задумались переехать за город. Да, думаю, если где-то и возрождаться жизни, то в наших полях. Мои слова подтвердят сейчас все те, кто в спешном порядке разъехались переживать неблагоприятный период по дачам"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 2 апреля 2020, источник

"Реакция рынка недвижимости будет зависеть от того, как региональные власти и столичное правительство отреагируют на продление карантина. Если говорить о новостройках (сегменте, в котором еще жизнь теплится, здесь проводились онлайн-сделки), то здесь все зависит от того, будут ли дальше работать стройки. Если эта возможность останется, то какие-то сделки будут совершаться. В любом случае будет снижение продаж минимум 50%. Что касается вторичного рынка, то здесь активная фаза сделок будет приостановлена. Купить квартиру от собственника удаленно практически невозможно даже при желании. <...> В моменте (после выхода из изоляции) я ожидаю, что из цены уйдет весь прирост последних 1,5 лет (это примерно 15% по всем сегментам). Дальнейшая глубина падения будет зависеть от остроты проблем в экономике (как нашей страны, так и наших ключевых торговых партнеров)"

Андрей Спиваков, - управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка, 3 апреля 2020, источник

"... в России сложился тренд на рост качества одобряемых заявок. В первую очередь это связано с популярностью программы рефинансирования, так как приходят клиенты уже c положительной кредитной историей из другого банка"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 3 апреля 2020, источник

"С учетом изменившейся экономической ситуации в ближайшей перспективе (несколько месяцев) банки, скорее всего, еще больше умерят свой аппетит к риску и с большой долей вероятности стоит ожидать роста отказов в ипотечных кредитах"

ЦБ РФ, 3 апреля 2020, источник

"После преодоления пандемии нового коронавируса и возобновления снижения ставок в российской экономике, в том числе по ипотечным кредитам, можно ожидать роста операций по рефинансированию, являющихся важным инструментом в конкуренции банков за заемщика. Это будет способствовать снижению нагрузки на заемщиков, связанной с обслуживанием долга, и, соответственно, дальнейшему снижению кредитных рисков по ипотечным кредитам. В сложившихся условиях ипотечные кредиты будут сохранять привлекательность для банков и оставаться важным источником финансирования жилищного строительства"

Дмитрий Янин, - председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей, 3 апреля 2020, источник

"Мы считаем, что реализуемые на данный момент банками меры поддержки заемщиков, принятые в связи с эпидемией коронавируса, являются не очень эффективными по следующим причинам.

- Срок в два-три месяца, на который предоставляются кредитные каникулы, недостаточен для того, чтобы заемщики могли решить свои финансовые проблемы и продолжить обслуживание долговых обязательств в комфортном режиме.

- 30% снижение дохода как условие предоставления кредитных каникул представляется слишком жестким требованием, поскольку многие заемщики и ранее обслуживали кредит на пределе своих финансовых возможностей. Возможно, в отдельных случаях в зависимости от размера дохода можно давать возможность пропуска платежей при уменьшении заработка на меньшую сумму. Имеет смысл учитывать соотношение дохода заемщика к его кредитным платежам, которые не должны превышать 40%.

<...> 

В целом уже принятые меры поддержки заемщика необходимы, но явно недостаточны. Чтобы сгладить последствия нынешнего кризиса для потребительского финансового рынка, требуются, на наш взгляд, значительно более энергичные действия"

Гарегин Тосунян , - президент Ассоциации российских банков (АРБ), 3 апреля 2020, источник

"Банки не фокусники, они не возьмут деньги из ниоткуда. Тем более что это касается рыночных банков. Банки осилят [снижение ипотечных ставок — прим. НСН] только в том случае, если государство примет в этом участие. Потому что только декларировать необходимость снижения недостаточно, надо ещё определить источники, и если это государственная установка, то из государственных источников надо компенсировать. Либо субсидировать процентную ставку, либо, по крайней мере, по каждому из адресатов какую-то дотацию делать. Но скорее всего, это субсидирование процентной ставки или какие-то другие послабления. Сами банки, конечно, рады были бы снизить процентную ставку, но тогда надо, чтобы и требования по резервированию по этим кредитам были смягчены. Нужно, чтобы рефинансирование со стороны Центробанка было по более приемлемым, чем сегодня, ценам.

Если государство даст такую установку банкам, в которых оно участвует как собственник, там оно может поставить задачу несколько иначе: мол, нам не нужна от вас такая высокая прибыльность в сотни миллиардов. Вы можете давать кредиты по соответствующим низким процентам — по 6-7%. Да, вы не будете получать прибыль от ипотеки, но зато мы с вас не будем требовать соответствующих экономических результатов в виде высокой прибыли. По отношению к частному сектору так ставить задачу невозможно: здесь вы не можете диктовать, какие должны быть процентные ставки. Вы можете рекомендовать, и банки на это дело откликнутся адекватным образом, потому что они не хотят терять клиентуру. Но здесь уже рыночные механизмы: компенсируйте процентную ставку, и мы будем давать ипотеку по рыночным ценам, а клиенту это будет обходиться как тело кредита минус ваша компенсация по ставке"

Антон Покатович, - главный аналитик "БКС Премьер", 3 апреля 2020, источник

"Полагаем, что по итогам года ставки по ипотеке будут тяготеть к уровням 8—8,5%. Если в этом году ЦБ пойдёт на снижение уровня ключевой ставки, проценты по ипотеке могут стать ниже отметки в 8% в конце 2020-го — начале 2021 года"