Ипотека-2019: к чему стоит подготовиться будущему заемщику
Чего ждать покупателю недвижимости от 2019 года? Стоит ли верить слухам, что на новостройки взлетят цены, да и взять кредит станет сложнее? И неужели потенциальный заемщик сможет обращаться только в тот банк, который кредитует застройщика? А что будет со ставками по ипотеке? Давайте спросим мнения профессиональных участников рынка.
Что будет со ставками
Трудно найти высокопоставленного государственного чиновника, который несколько раз за последний десяток лет прилюдно бы не заявил: «Ипотечная ставка должна быть 8% (7%, 6% – нужное подчеркнуть) и ниже!» Но пока банковские тарифы подчиняются не политической воле, а экономической целесообразности, лучше ориентироваться на прогнозы профессионалов.
Так, президент РФ в послании Федеральному собранию поручил правительству и ЦБ «удерживать линию» на снижение ставок по жилищным кредитам до 9%, а затем – до 8% и ниже. Но тут же глава ВТБ Андрей Костин уточнил, что для снижения ставок до 8% необходимы минимум пара лет. И это еще достаточно оптимистический прогноз.
Со своей стороны отметим, что после нового года ЦБ притормозил рост ключевой ставки. И, скорее всего, на следующем заседании Банка России 22 марта решение по ставке также будет нейтральным. Напомним, совет директоров ЦБ РФ по итогам заседания 8 февраля принял решение оставить ключевую ставку на неизменном уровне 7,75%, что совпало с прогнозами абсолютного большинства участников рынка.
Как подчеркивает начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина, ставки по ипотечным кредитам в той или иной мере априори зависят от ключевой ставки ЦБ. «Однако влияет и множество других факторов, – рассуждает специалист. – Это стоимость привлекаемых денежных ресурсов, текущий и прогнозируемый уровень инфляции, риски, связанные с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов». И если прежде особо горячие головы высказывали опасения, что ипотечные ставки за 2019 год подпрыгнут чуть ли не до 13-14%, то теперь большинство ожиданий сводятся к следующему: ставки еще подрастут до середины лета, а потом или замрут, или начнут понемножку снижаться.
Остается вопрос – в каких пределах будет находиться потолок роста ставок. И эксперты называют разные цифры с расхождением в один процентный пункт. «При благополучном развитии ситуации ставка будет сохраняться на уровне 11,0-11,5%», – убежден глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
«По нашим прогнозам, ипотечная ставка в этом году вряд ли вырастет выше 12,5%», – говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.
Что будет с одобрением заявок
Банк России твердо держит курс на ужесточение условий кредитования. От получения кредитов планомерно отсекаются самые низкооплачиваемые категории населения. Например, в 2018 году по некоторым продуктам первоначальный взнос допускался в размере от 5% (при наличии сертификата на материнский капитал). В новых же реалиях такое решение становится невозможным, то есть одного маткапитала для получения ипотеки теперь мало.
Не везет и гражданам с высокими, но трудно подтверждаемыми доходами. «После введения ограничений ЦБ по низкому первоначальному взносу не все граждане с высоким доходом могут показать белую составляющую дохода, достаточную для получения ипотеки на относительно дорогую квартиру», – отмечает руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. И эксперты констатируют, что в дорогих сегментах жилья доля покупок с ипотекой стала снижаться.
Очевидно, весь 2019 год пройдет под флагом этого ужесточения. При этом ожидаемое ограничение по предельному размеру долговой нагрузки (не выше 50% доходов заемщика) лишает ипотеку статуса якорного продукта.
Прежде банки «окучивали» ипотечного заемщика различными дополнительными услугами: и потребкредитом на ремонт, и кредитными картами... И именно допуслуги, а не ипотека, приносили кредитору основной доход. Но теперь этот бизнес закрывается.
Как будет выдаваться ипотека
В какой-то момент казалось, что переход строительного рынка на проектное финансирование приведет к монополизации ипотеки. Дескать, кредиты будет выдавать только тот банк, который дал деньги застройщику.
Но полной монополизации быть не может, напоминает руководитель ипотечного бизнеса Тинькофф Банка Игорь Ларин. Застройщику важно, чтобы клиенту был одобрен кредит хотя бы в одном банке, и не факт, что это сделает именно эскроу-агент этого застройщика. «Следовательно, выбор для клиента не может ограничиваться всего одним банком», – поясняет специалист.
С этим соглашается начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, логика эскроу действительно предполагает связку «одна стройка – один банк», но практика всегда меняет «кабинетные» правила. Ипотеку на объектах, которые работают по эскроу-счетам, вполне могут выдавать другие банки.
«И еще, банкам даже после 1 июля будет интересно производить аккредитацию строек, пусть они и не выступают эскроу-агентами, – говорит эксперт. – Эта практика никуда не денется в обозримом будущем».
Ценовой вопрос
У информационного лобби строительного рынка всегда была только одна задача – убедить каждого российского гражданина, что он должен немедленно купить квартиру в новостройке. Муссируемые тезисы год от года меняются, но смысл посылов остается незыблемым. Например, сегодня продвигается идея, что вот-вот законодательство изменится и жилье тут же подорожает чуть ли не на 15%. Реальность же будет к покупателям жилья благосклонней. Светлана Четина сомневается, что за год первичка в Петербурге вырастет в цене больше чем на 5-8%. То есть чуть выше инфляции.
Конечно, у всех потенциальных покупателей есть подозрения, что в связи с реформой жилье подорожает не на 5-8%, а гораздо сильнее. «У нас сейчас ставка по проектному финансированию, не привязанному к эскроу-счетам, 11,5%, – подсказывает Анастасия Осипова. – Законодатели обещают, что с переходом на эскроу появится возможность снизить эту ставку до 6% при условии выполнения определенных обязательств». Однако многие россияне не доверяют обещаниям законодателей. И, если задуматься, действительно трудно найти причины для того, чтобы ставка по проектному финансированию была низкой.
Но необходимо понимать, что до конца 2019 года в основном будут продаваться квартиры, построенные и оцененные по старым правилам. Имея запасы нераспроданных квартир, застройщики в массе прибегнут к следующей стратегии: переведут продажу квартир в одном-двух достраивающихся объектах на эскроу-счета, чтобы откатать схему на практике. Остальные будут реализованы по старинке. Напомним, Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило критерии для определения строительных проектов, которые будет разрешено достраивать с привлечением денег дольщиков. Иначе говоря, доля эскроу-продаж на первичном рынке вряд ли до конца года превысит 20-30%. И для паники, что цены взлетят до небес, никаких оснований нет.
Не следует ожидать революции и в вопросах потребительских предпочтений. «Год будет достаточно инертен и не даст радикальных изменений существующих трендов», – резюмирует директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.