Ипотека дает по тормозам
Выдача льготной ипотеки слишком разогналась — настолько, что даже заложенных в бюджете сотен миллиардов на компенсации банкам уже не хватает. Поэтому Минфин решил умерить выдачи по программам с господдержкой.
Правительство планирует ограничить ипотечное кредитование с господдержкой ― оно растет слишком быстро, даже несмотря на повышение ключевой ставки. Бюджет исчерпал почти все заложенные на это ресурсы: в середине июля лимиты по ипотеке с господдержкой израсходованы на 86% по объему выделенных денег и на 96% — по количеству выданных кредитов (напомним, банки получают из бюджета разницу между ставкой по льготным программам и ключевой ставкой, подробнее см. ниже). Так что 260 млрд рублей, которые закладывали в бюджет на субсидирование льготной ипотеки в 2023 году, скоро может не хватить.
Деньги кончились
Льготную ипотеку запустили в 2020 году для поддержки рынка недвижимости в условиях пандемии. Изначально ЦБ планировал завершить программу в ноябре того же года, но на дворе уже 2023-й, а она все еще действует. Вместе с ней действуют и разные льготные программы, которые появились раньше. Речь идет о запущенной в 2018 году семейной ипотеке и дальневосточной ипотеке, которая появилась в 2019-м. В 2022 году к ним прибавилась и ипотека для IT-специалистов. С 2020-го россиянам также доступна сельская ипотека.
Льготные программы работают так: банки выдают кредиты по сниженным ставкам и каждый месяц получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас это 12%), увеличенной на 2–5 п. п. в зависимости от программы.
За последние восемь месяцев объем выданных россиянам ипотечных кредитов составил 5,1 трлн рублей ― больше, чем за весь 2022 год. Только в августе российские банки выдали займов на покупку недвижимости на 800 млрд рублей, побив рекорд за всю историю наблюдений.
Доля ипотеки с господдержкой в общем объеме выданных жилищных кредитов растет с каждым годом, так что более половины выдач теперь приходится на льготные программы (см. график 1).
Правительству даже пришлось в начале сентября увеличить лимиты, то есть объем кредитов, который банки могут выдать в рамках программ с господдержкой, — суммарно на 1,9 трлн рублей. Изменения коснулись четырех программ: по дальневосточной ипотеке они выросли с 450 млрд до 1,3 трлн рублей, по ипотеке для IT-специалистов — с 240 до 500 млрд рублей. По льготной ипотеке на новостройки лимит повысился с 4,5 до 5 трлн рублей, по семейной ипотеке — с 3,1 до 3,4 млрд рублей.
«Половина увеличения лимита, или порядка 850 миллиардов рублей, выделено на дальневосточную ипотеку. Рост по сравнению с прошлым годом почти в три раза. Можно также отметить программу для айтишников, которая тоже удвоит лимиты (до 500 миллиардов). Это говорит о приоритетах государства: заселение Дальнего Востока, удержание в России IT-специалистов, а также фактическое прощание с идеей, что будут привлекать людей жить на селе (расширять лимиты по сельской ипотеке никто не планирует)», — подчеркивает Валерий Емельянов, эксперт по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций». Как считает эксперт, теперь программа господдержки ипотеки еще больше отвечает интересам банков. Последние лоббируют рост субсидий там, где шире спред с рынком и где они могут гарантированно заработать больше.
Что касается лимитов, заложенных в бюджете на субсидии банкам по льготным программам, то они стремительно подходят к концу. А для сельской ипотеки лимитов вообще больше нет — ее выдачи приостановлены до конца года. «Выделенные на субсидии деньги расходуются быстрее на сельскую ипотеку, чем на льготную и семейную. Поэтому после повышения ключевой ставки до 12 процентов Минсельхоз и приостановил выдачу сельской ипотеки, экономя средства на тот случай, если ключевая ставка до конца года все же опустится до приемлемых значений (например, 8,5 процента, при которых программа еще работала). Однако пока предпосылок для снижения ключевой ставки нет, поэтому в ближайшие два месяца вероятность возобновления программы невысокая», — отмечает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Правда, стоит отметить, что субсидий по сельской ипотеке в бюджете и было заложено значительно меньше, чем по другим программам, — 20 млрд рублей. Для сравнения: по льготной ипотеке зарезервировано 73 млрд рублей.
«Если говорить в общем о льготной ипотеке, то увеличение лимитов по программам с господдержкой положительно скажется на динамике ипотечного кредитования: банки смогут более гибко действовать с точки зрения условий кредитования и выдать больше таких кредитов», — считает Ирина Бабина, главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом». Правда, не очень ясно, куда уж больше. А главное, Минфин вполне логично старается ограничить такие выдачи: в конце концов, бюджет и так тратит на льготные программы огромные деньги, которые в конечном счете становятся прибылью банков.
Если в 2020 году государство субсидировало банкам недополученных доходов по льготным программа на 40 млрд рублей, то в 2022-м уже на 122 млрд. По заявлению заместителя директора департамента финансовой политики Минфина Алексея Яковлева, в 2023 году из бюджета на льготную ипотеку выделят 260 млрд рублей. И их уже явно не хватает. «По данным “Дом.РФ”, на 25 августа 2023 года объем возмещений превысил 200 миллиардов рублей. При более высокой ключевой ставке и с учетом роста спроса на ипотеку в конце года потребуется больший объем финансирования, чем 260 миллиардов рублей», — считает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
Минфин жмет на тормоз
Как считают в ИБ «Синара», это поможет: решение Минфина коснется двух третей ипотечных сделок на первичном рынке — и отрицательно скажется и на ценах на квартиры, и на доступности ипотеки. «Дальнейшее ужесточение правил кредитования, вероятно, негативно скажется на спросе на жилье в новостройках и ценах на него, поскольку величина первоначального взноса — один из основных камней преткновения при покупке недвижимости, особенно экономкласса», — говорится в обзоре ИБ «Синара». Будет и еще один эффект: сокращение субсидии банкам по льготной ипотеке на 0,5 п. п. и необходимость увеличения достаточности капитала, по оценке аналитиков инвестбанка, приведет к дальнейшей консолидации рынка крупными банками (на Сбербанк и ВТБ уже приходится около 70%), поскольку небольшие финансовые организации могут счесть ипотеку экономически неэффективной.
Сколько бюджет потратит в будущем году на поддержку ипотеки ― пока неясно. Программы льготной (под 8%) и семейной ипотеки пока что рассчитаны до 1 июля 2024-го, то есть всего на полгода, и сравнивать весь 2023 год с половиной 2024-го будет не совсем корректно, считает Денис Бобков. Однако в любом случае на компенсацию банкам разницы между ключевой и рыночной ставками по ипотеке при сохранении сегодняшней ключевой ставки или ее дальнейшем росте придется потратить существенно больше средств, чем предполагалось. «Поэтому, если говорить о дальневосточной и сельской ипотеке, то для обеспечения тех же объемов выдачи придется потратить в несколько раз больше средств (в зависимости от будущей ключевой ставки). А сумма поддержки семейной и льготной программ за половину 2024 года вполне может оказаться больше, чем за весь 2023-й», — подчеркивает Бобков.
В Совкомбанке ожидают, что регулятор начнет снижать ключевую ставку только во втором квартале 2024 года и в среднем ее уровень в 2024 году будет выше, чем в текущем. «Это означает необходимость большего объема финансирования для субсидирования процентной ставки. Если максимальная процентная ставка по льготным программам будет повышена (или ужесточены другие условия), это снизит спрос на ипотеку и уменьшит нагрузку на бюджет», — считает Наталья Ващелюк. А вот Валерий Емельянов уверен, что, если банки исчерпают все субсидии раньше, чем настанет 2024 год, выдачу кредитов просто приостановят, как это было с сельской ипотекой. Или перенесут на следующий год.
В дальнейшем программы могут быть продлены, но условия по ним, вероятно, станут более жесткими. Или же выдачи будут более адресными. Правительство раз за разом, несмотря на негодование регулятора, продлевало программы льготной ипотеки. Сначала для поддержки бизнеса, потом для поддержки населения, затем — чтобы не нагонять ажиотаж скорым завершением ипотечных программ. В итоге льготная ипотека лишь разгоняла цены на жилье: на вторичном рынке, по данным ЦИАН, они выросли на 26% в 2021 году и на 10% в 2022-м, на первичном — на 30 и 10% соответственно. Останавливаться рост цен, похоже, не собирается. По данным СберИндекса, по итогам июля 2023 года средняя цена за квадратный метр российской недвижимости пошла вверх. Первичка готовится обновить максимумы, достигнув 135 тыс. рублей (122,3 тыс. рублей на четвертый квартал 2022 года). Вторичка уже это сделала, поднявшись до 96,6 тыс. рублей против 94,3 тыс. рублей в четвертом квартале 2022-го.