Ипотека для пенсионеров: на каких условиях можно получить кредит

Ипотечные подразделения банков своими основными категориями клиентов считают семейные пары с детьми и людей среднего возраста. Пожилые люди среди тех, кто берет ипотечные кредиты, составляют очень небольшой процент. По оценкам экспертов, на них приходится 1–3% выдач.

При этом многие банки заявляют о готовности выдавать ипотечные кредиты пенсионерам, а также лицам, которые достигнут пенсионного возраста до погашения кредита. Но в отношении таких заемщиков действуют некоторые ограничения. «РБК-Недвижимость» разбиралась, на каких условиях пенсионер может взять ипотеку.

1. Могут ли пенсионеры взять ипотеку

В последнее время многие банки стали повышать предельный возраст заемщика — в среднем на пять лет. Это происходит на фоне проходящей в России пенсионной реформы. Сейчас предельный возраст заемщика по ипотеке варьируется от 65 лет до 75 лет. Например, в Сбербанке и ВТБ предельный возраст заемщика составляет 75 лет, в банке «Дом.РФ» и ПСБ — 70 лет. А максимальный возраст на момент закрытия ипотеки действует в Совкомбанке и составляет 85 лет.

2. На каких условиях выдается ипотека пенсионерам

Заемщики пенсионного возраста могут воспользоваться и льготными программами — с господдержкой, арктической, дальневосточной. В данном случае важно соблюсти параметры программы. Например, по льготным кредитам первый взнос в среднем составляет сейчас 20-30%. А максимальная сумма кредита варьируется от 6 до 9 млн руб.

Однако возрастные ограничения влияют на сроки выдачи кредита. Как правило, ипотека таким заемщикам выдается более короткий срок — на 10–15 лет, а это значит, что платежи при таком сроке будут выше. «Обратившись в банк в 50 лет, можно рассчитывать на 20–25-летнюю ипотеку. А отправив заявку в банк в возрасте 60 лет, после выхода на пенсию, с большой вероятностью человек получит отказ, даже если собирается брать кредит на 10–15 лет», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Но в то же время банки проводят оценку по стандартным критериям. Кроме возраста, кредитная организация оценивает уровень дохода (размер пенсии и допдоход) и кредитную историю, отметил руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев. Банк также принимает во внимание наличие другой недвижимости, которую можно оформить в залог, наличие созаемщика и страховки, добавил он.

Комментарии банков

В Сбербанке пенсионеры могут оформить ипотеку на покупку вторичного жилья, новостройки, дома или его строительство, а также ипотеку по льготным программам. Чтобы подтвердить доход, понадобится справка о доходах физического лица или справка по форме банка. В качестве дохода могут быть учтены: зарплата, пенсия, доход от сдачи жилья (как дополнительный). «Желательно, чтобы платежи по ипотеке были не больше половины ежемесячного дохода», — отметили в пресс-службе банка. Также в «Сбере» действует «пенсионная ступень» — это специальный график платежей для людей, которые достигнут пенсионного возраста до окончания выплаты ипотечного кредита. Такой график платежей формируется в момент выдачи ипотеки и рассчитывается пропорционально доходам заемщика.

В банке «Дом.РФ» пенсионеры также могут оформить ипотеку, возраст на момент погашения кредита должен составлять 70 лет. В остальном требования стандартные, главное — подтвержденный доход. «Это может быть заработная плата, пенсия по старости или за выслугу лет, выплаты ежемесячного пожизненного содержания судьям, ежемесячные денежные выплаты ветеранам, дополнительное ежемесячное материальное обеспечение за выдающиеся достижения и особые заслуги перед РФ», — пояснил заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. Неработающие пенсионеры могут оформить ипотеку, но при достаточности размера пенсии для обслуживания ипотечного кредита. Условия и ставки стандартные для продуктов. «Льготная» программа оформляется по ставке от 7%, по стандартным рыночным продуктам ставки начинаются от 16,3% при покупке квартир в новостройках, от 16,4% — для жилой недвижимости на вторичном рынке, уточнил Алексей Косяков.

«Получить ипотеку в ВТБ могут все клиенты, независимо от формы занятости и социального статуса. Условия кредитования для них едины. Подать заявку могут и заемщики пенсионного возраста, в том числе неработающие», — рассказали в пресс-службе банка. «Принимая решение о выдаче ипотеки, банк ориентируется на уровень дохода будущего клиента, размер его долговой нагрузки и соответствие условиям программы, за которой он обращается. При этом на дату погашения кредита его возраст не должен превышать 75 лет», — добавили в ВТБ.

3. Нюансы получения ипотеки пенсионерами

Пенсионеру будет сложнее получить большую сумму еще и из-за ограниченного срока кредитования ввиду возраста. «Если запрашиваемая сумма кредита достаточно большая, то у банка возникают опасения о том, будет ли такой кредит погашен. При небольшом сроке кредитования и достаточно большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина. «Если речь идет о небольшой сумме займа и из доходов у заемщика только пенсия, то банк может рассмотреть возможность кредитования пенсионера», — добавила она.

Еще одна сложность связана со страховкой: чем преклоннее возраст, тем выше ставка на страхование жизни и здоровья заемщика. «Если до 30 лет нужно заплатить порядка 0,5% от стоимости кредита, то после 50 лет — до 4%, то есть в восемь раз больше. Более того, пожилому человеку не удастся обмануть страховую компанию, скрыв заболевания. Многие страховщики требуют от пенсионеров прохождения медицинской комиссии в одной из аккредитованных клиник», — рассказала Надежда Коркка.

Далеко не все пенсионеры готовы финансово потянуть высокую страховку, подчеркивают эксперты. Поэтому, даже если сами банки выдают положительное решение, заемщики порой не могут подобрать страховку на разумных условиях.

Как повысить шансы на одобрение

Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, эксперты рекомендуют указывать дополнительный доход (например, зарплату, доход от сдачи квартиры в аренду), а также привлекать более молодого созаемщика. «Возраст, конечно, тоже принимается в расчет, но многое зависит от того, какая именно сумма нужна в ипотеку, каковы доходы и как быстро заемщик готов вернуть заем, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Пенсионеру будет намного легче взять ипотеку, если у него есть сбережения в размере 50–70% от стоимости объекта, есть стабильный доход, а возраст еще не предельный. В этом случае кредит могут выдать на 10–15 лет. Если привлечь созаемщиков, то срок кредитования могут еще увеличить».

4. Ипотека неработающим пенсионерам

Заемщики, получающие только пенсию, тоже могут обратиться в банк за ипотекой. Однако шансы на одобрение снижаются. На практике больше шансов получить ипотеку у работающих пенсионеров. «Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка, особенно к учителям и врачам», — отметила Ирина Векшина.

5. Как пенсионеру оформить ипотеку

1. Перед подачей заявки в банк эксперты советуют оценить свои финансовые возможности и определить сумму, которая будет комфортной для ежемесячной оплаты. Это можно сделать с помощью ипотечного калькулятора — он есть на сайте любого банка. Такая рекомендация касается всех заемщиков, а не только пенсионеров.

2. Затем необходимо собрать пакет документов для оформления жилищного кредита. Требования к документам в разных банках могут отличаться, поэтому лучше уточнить это заранее. Но есть основные документы, которые понадобятся для оформления ипотеки:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
  
• ИНН;
  
• СНИЛС;
  
• документы, подтверждающие уровень доходов (например, 2-НДФЛ, если есть дополнительный источник дохода, то документальное подтверждение);
  
• если привлекаются созаемщики, то необходимы паспорта этих граждан и справки, подтверждающие их доход. Это же относится к лицам, которые становятся поручителями, — нужны их паспорта и справки о доходах.
  

3. Затем необходимо подать заявку в банк на получение кредита. Сделать это можно онлайн, заполнив анкету на сайте банка. Предварительное решение об одобрении заявки, сумме кредита и процентной ставке обычно проходит в течение одной рабочей недели.

4. После получения одобрения ипотеки необходимо выбрать квартиру, исходя из параметров кредита (в первую очередь суммы). На поиск и сбор необходимых документов по квартире обычно отводится до 90 дней — столько действует предварительно одобрение ипотеки. На этом этапе банк также потребует оценку выбранного объекта недвижимости, документы, устанавливающие право собственности, а также кадастровые и технические документы. Если банк одобрил выбранный объект, то можно переходить к оформлению права собственности.

5. На заключительном этапе подписывается договор, заемщик вносит первоначальный взнос, а оставшиеся деньги продавцу перечисляет банк. После чего заемщик должен зарегистрировать сделку в Росреестре и стать собственником недвижимости.