Ипотека для самых экономных
После отмены обязательного страхования жизни и права собственности при покупке квартиры по ипотеке многие граждане, чтобы не платить лишнего, от этих полисов отказались. Однако простой расчет показывает, что тем, кто заплатит за полную страховку, квартира обойдется дешевле.
В декабре прошлого года были утверждены поправки в постановление правительства «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Согласно поправкам, банкам разрешили требовать от заемщиков по ипотеке страховать жилье только от повреждения. Жизнь и право собственности на приобретаемый в кредит объект недвижимости (титул) заемщик страхует на добровольных началах. Для банков это означало дополнительные риски, поэтому они установили повышенные процентные ставки для тех, кто отказывается покупать полную страховку. Исключение составляет Сбербанк — здесь стоимость кредита не зависит от наличия комплексного страхования. В прочих банках ипотечный кредит без полной страховки дороже как минимум на 3%, а иногда даже на 10% годовых. Такую разницу банкиры объясняют тем, что они не являются страховщиками и оценивать риски им сложнее.
Например, при покупке в кредит квартиры за 5 млн руб. с первоначальным взносом 30% стоимости объекта, сроком кредита 15 лет и ставкой 14% годовых ежемесячные выплаты по ипотеке составят 46 611 руб. Стоимость комплексного ипотечного страхования составляет с учетом параметров кредита чуть больше 1% его остаточной суммы. Соответственно, в первый год за полную страховку заемщику придется отдать примерно 40 тыс. руб. Итого за год он уплатит 599 332 руб.
Как уже говорилось, если заемщик отказывается от комплексного страхования и страхует только имущество от повреждения, для него устанавливается увеличенная ставка по кредиту, например на 3% больше. В случае с квартирой за 5 млн ежемесячные платежи на обслуживание кредита вырастут до 53 865 руб., а сумма страховки за первый год снизится до 8190 руб. Таким образом, за 12 месяцев заемщик выплатит 654 570 руб.
Получается, что во втором случае заемщик переплатит как минимум 55 тыс. руб. только за первый год. Как правило, при покупке жилья в кредит страхуется не квартира, а остаток долга по ипотеке. А значит, с каждым годом, по мере погашения кредита, экономия будет возрастать. Притом что заемщик будет полностью застрахован. «На мой взгляд, для заемщика выгоднее застраховаться. Во-первых, в этом случае процентная ставка по кредиту существенно ниже, во-вторых, заемщик действительно страхует риски возможного наступления несчастных случаев. В частности, при наступлении страхового случая по риску утраты трудоспособности или смерти заемщика кредит погашается за счет денежных средств, выплачиваемых страховой компанией. При этом заложенное имущество остается в собственности заемщика или его наследников. Исходя из опыта банка, могу отметить, что чаще всего заемщики выбирают комплексное ипотечное страхование»,— говорит директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Вячеслав Лясевич.
Как правило, при оформлении комплексного ипотечного страхования до 60% стоимости полиса приходится на страхование жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности на объект. «За рубежом не существует такого понятия, как комплексное ипотечное страхование. Есть страхование имущества и страхование жизни, эти договоры заключаются разными компаниями в зависимости от их специализации — life и non-life»,— рассказывает генеральный директор СК АИЖК Нина Смирнова.
В мире есть две правовые модели защиты приобретателей недвижимости: североамериканская (США, Канада) и европейская. В первом случае страхуется сам факт совершения сделки. Предполагается, что в момент подписания договора купли-продажи покупатель и продавец осведомлены об истории объекта договора. Если при возникновении страхового случая объект по суду отходит человеку, чьи права были нарушены при продаже, текущий собственник получает денежную компенсацию от страховой компании. Более того, если к моменту наступления страхового случая цены на недвижимость выросли, страховая сумма будет пересмотрена с учетом текущей ситуации. Благодаря этому в США более 90% недвижимости страхуется на весь срок владения.
Европейская модель большую роль отводит государству. То есть государственные нотариусы около месяца занимаются проверкой юридической чистоты объекта договора, изучают все данные в учетных регистрах, прослеживают историю, к примеру, квартиры (переход от одного собственника к другому) и только после этого регистрируют сделку. Если затем происходит страховой случай, скажем, несовершеннолетний бывший жилец квартиры заявляет, что его права не учли при заключении сделки, государство выплачивает ему компенсацию. При этом сегодняшний собственник остается проживать в приобретенной им квартире.
В России количество сделок купли-продажи, которые обеспечены страхованием титула, крайне мало, притом что риск возникновения спорных ситуаций довольно высок. «При покупке недвижимости за наличные деньги только 1,5—2,5% сделок застраховано. Чаще всего страхуют типовые квартиры в среднем ценовом сегменте. При этом в целом оспаривается порядка 2,5—3,5% сделок и около 1,5% сделок расторгается. В прошлом году мы выплатили страховку по восьми случаям, сейчас у нас на рассмотрении десять сделок купли-продажи, в том числе по ипотечным кредитам»,— рассказывает директор центра страхования финансовых рисков компании РОСНО Виталий Ус. «При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита порядка 40% сделок купли-продажи застраховано на предмет утраты права собственности. Однако стоит учитывать, что 50% всех ипотечных сделок относится к Сбербанку, который не требует данного страхования»,— добавляет он.
Эксперты полагают, что страховка от утраты права собственности необходима: даже если квартира покупается при помощи риэлтора, полностью быть уверенным в ее юридической чистоте нельзя. По оценкам участников рынка, проследить историю квартиры можно только на 70—80%. «Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем больше цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, проблема может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать»,— отмечает директор управления развития партнерских продаж компании «Росгосстрах» Дмитрий Иванников. «Бывают случаи, когда квартиру перепродавали более десяти раз, и в ней было прописано около 20 человек, или, например, была рента или наследство по закону, которому не более трех месяцев. В этом случае стопроцентной гарантии дать нельзя. Именно в таких случаях мы рекомендуем страховать сделку»,— говорит глава совета директоров группы компаний МИЦ Андрей Рябинский.
При определении стоимости полиса страховая компания проводит собственную юридическую экспертизу на предмет рисков. Чем больше рисковых моментов выявится, тем, понятно, дороже будет полис. В среднем страхование риска утраты права собственности обходится в 0,4—0,5% стоимости квартиры в год. В самых сложных ситуациях цена полиса может вырасти до 1%. Если страховая компания отказала в страховании объекта сделки, это сигнал для покупателя — возможно, лучше вообще отказаться от его приобретения.
Сумма, которая будет выплачена покупателю квартиры при наступлении страхового случая, обычно равна стоимости квартиры и фиксируется в момент подписания договора. То есть, если цены на недвижимость вырастут, пострадавший получит меньшую сумму и не сможет купить аналогичный объект. Чтобы избежать этого, страховщики советуют при перезаключении договора менять страховую сумму в зависимости от уровня цен.
У покупки квартиры через ипотеку есть некоторые особенности. Так, в большинстве случаев страховка оформляется на сумму долга, а не на стоимость квартиры. И при возникновении страхового случая страховая сумма будет выплачена банку. Стоит учитывать и еще один нюанс. При оформлении страховки по риску утраты права собственности надо уточнять у банка, в течение какого времени ее предстоит оплачивать. В некоторых случаях банк потребует заключения договора страхования титула на весь срок кредитования, а не на три года (срок исковой давности по сделкам с недвижимостью).
Самый частый случай оспаривания сделки — не учтены интересы наследников или несовершеннолетних лиц. «У нас была история, когда во время приватизации в 1993 году мама не включила несовершеннолетнюю дочь в приватизацию. Наш клиент приобрел квартиру в 2008 году. Дочь первоначальной собственницы квартиры, достигнув совершеннолетия, заявила о своих правах на часть квартиры. Суд удовлетворил ее требование, и сделку признали недействительной»,— рассказывает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы «Ренессанс страхование». Также распространенными случаями, которые покрываются страховкой, являются мошенничество и ошибки при оформлении документов.