АИЖК разработало специальную ипотеку для желающих переехать
Поменять квартиру на лучшую, не имея накоплений для первоначального взноса по ипотеке, обычно удается лишь с помощью альтернативной сделки (одновременной покупки новой квартиры и продажи старой), подготовка которой занимает массу времени. А выдать ипотеку без первоначального взноса банки соглашаются крайне редко даже проверенным клиентам с высоким доходом.
Вместо этого чаще всего они предлагают достаточно дорогой нецелевой потребительский кредит под залог имеющегося жилья, который можно использовать в качестве взноса по ипотеке. Номос-банк выдает специальный "кредит на первоначальный взнос" под залог имеющегося жилья (до 80% его стоимости) под 12,25-13,75% в рублях в зависимости от срока. Этот заем используется для получения стандартного ипотечного кредита на покупку новой квартиры. Условие - доход заемщика должен быть достаточным для одновременных платежей по обоим кредитам, предупреждает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
АИЖК решило объединить эти два продукта. Программа "Переезд" позволяет собственникам жилья купить другую квартиру (в новостройке или на вторичном рынке) в ипотеку с отсрочкой продажи старой до двух лет, не имея средств на первоначальный взнос. Для этого агентство оформляет собственнику жилья короткий кредит на 6-24 месяца на сумму до 70% от стоимости старой квартиры под ее залог под 12-14% годовых в рублях. До сих пор такие кредиты выдавало дочернее Агентство по реструктуризации ипотечных и жилищных кредитов (АРИЖК) под 12,5-16% годовых. Эти деньги идут на оплату первоначального взноса по стандартной ипотеке АИЖК на новую квартиру. В отличие от обычного кредита, который надо регулярно обслуживать, тело и проценты по короткому займу гасятся только в конце его срока, например, за счет продажи старой квартиры из-под залога.
"Особенностью кредита "Переезд" является то, что платежеспособность заемщика не оценивается. Однако подтверждение платежеспособности и стабильной занятости потребуется при получении стандартного ипотечного кредита", - подчеркивает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова. По ее словам, "Переездом" могут воспользоваться и те, кто меняет одну ипотечную квартиру на другую или переезжает в другой населенный пункт, он облегчает жизнь "альтернативщикам".
Этот продукт напоминает практически исчезнувшие с рынка спецпрограммы "на улучшение жилищных условий", которые до кризиса 2008 г. предлагали некоторые банки (к примеру, "ВТБ24", "Уралсиб"). Они также позволяли купить в ипотеку без взноса более дорогое жилье с отсрочкой продажи имеющегося. По сути, в дополнение к кредиту, рассчитанному исходя из платежеспособности заемщика, банки выдавали дополнительную ссуду, которая должна быть погашена в течение нескольких месяцев за счет продажи имеющегося жилья. До погашения ссуды банки устанавливали льготные условия обслуживания займа, например освобождая заемщика от уплаты тела кредита.
Похожую схему, но с 15%-ным первоначальным взносом предлагает Газпромбанк: по программе "Улучшение жилищных условий" после выдачи ипотеки заемщику дается девять месяцев на реализацию имеющейся квартиры и погашение части займа. В этот период заемщик погашает только проценты (13,25-14,55% годовых в рублях при наличии личного страхования или на 1 п.п. выше без него). Но заложить придется обе квартиры - как приобретаемую, так и продаваемую, сообщили в колл-центре банка. После погашения части кредита за счет продажи старой квартиры его ставка снижается примерно на 0,7 п.п.
"МДМ банк" выдает ипотечный кредит "Улучшение жилищных условий" без первоначального взноса на 20 лет, но только тем, кто владеет жильем стоимостью вполовину кредита. Заемщик должен в течение 13 месяцев погасить половину ссуды. Но этот кредит нужно начинать гасить сразу. К тому же он достаточно дорог: до погашения половины займа ставка по нему составляет 15% при наличии личного страхования и 18% - без него. Затем она снижается до 12-13,25% в зависимости от срока кредита (без страховки - на 3 п.п. выше).
"Банки опасаются, что заемщик по каким-либо причинам не продаст свою квартиру и не погасит в течение льготного периода необходимую часть долга, тогда вероятность дефолта существенно возрастает", - объясняет отсутствие таких программ руководитель департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Лидия Каширина. Зачет имеющегося жилья в качестве первоначального взноса не практикуется, поскольку нет ясности, по какой цене оно будет фактически продано, добавляет начальник управления продаж ипотечных продуктов "Нордеа банка" Роман Слободян.
Каширина отмечает рост спроса на продукты, позволяющие сначала приобрести новую квартиру и уже после переезда заниматься продажей старого жилья. Поэтому Росбанк, по ее словам, сейчас рассматривает возможность внедрения такого продукта.