Как обманутые дольщики Urban Group будут рассчитываться по ипотеке

Банкротство подмосковного девелопера Urban Group может увеличить число обманутых дольщиков почти на 20 тыс. человек. Именно столько договоров долевого участия было заключено по всем проектам компании. При этом 75% сделок с клиентами предполагали выдачу ипотеки. На что могут рассчитывать эти люди?

«Однушка» на шестерых вместо двух квартир в «Опалихе»

Павел Л. должен был получить ключи от новой квартиры еще 31 июля. Мужчина часто проезжал мимо жилого комплекса «Опалиха О3» и видел, как растет его будущий дом. Объект был готов на 90%, когда стало известно, что застройщик Urban Group испытывает финансовые проблемы. Тревожные новости заставили Павла обратиться в Абсолют Банк — именно там он оформил кредит на покупку жилья. Представитель финансовой организации тогда ответил однозначно: застройщик еще не банкрот, беспокоиться не о чем. В июне Urban Group передали на санацию, а дочерние компании девелопера начали ликвидировать через суд. Но банк новых инструкций клиенту не дал, а лишь уточнил: кредитные обязательства остаются в силе.

Алёна М. купила две квартиры в том же жилом комплексе — себе и родителям. Кредита тоже два, но в разных банках: Сбербанке и ВТБ. Первый снизил ставку по займу с 11,5% до 10,5% еще до проблем с Urban Group, но сейчас женщина диалог с банками не ведет. «Другие дольщики нам сказали о позиции банка: сложившаяся ситуация — наша проблема. Кредит придется платить. Мы пока выживаем, выращиваем овощи, работаем. Мы живем сейчас шесть человек в однокомнатной квартире в Подмосковье, на 34 квадратных метрах», — признается собеседница Банки.ру. По ее словам, многие дольщики выбирали объекты Urban Group, потому что ипотеку можно было оформить в госбанках. «В чатах некоторые люди говорят, что просто не будут платить банку кредит, потому что Сбербанк несет ответственность за ситуацию с Urban Group. Он выдавал кредиты, застройщик был платиновым партнером, и это вызывало доверие к Urban Group», — отмечает Алена М.

Согласно закону проблемы и даже банкротство девелопера не могут быть основанием для расторжения ипотечного договора или остановки платежей. Ведь соглашение подписывали банк и клиент. В эту «ловушку» попали и дольщики Urban Group.

Последняя капля

По словам дольщиков Urban Group, еще с осени прошлого года они начали получать сообщения о продлении сроков строек. Тогда менеджеры уверяли, что проблем со сдачей квартир не будет. А банки при этом продолжали выдавать новые кредиты на объекты застройщика. Процесс встал в мае этого года, когда Сбербанк свернул ипотечные программы по некоторым проектам Urban Group. С момента появления этой информации в СМИ до принятия решения о санации компании прошло чуть больше недели.

Вскоре выяснилось, что на достройку домов потребуется более 70 млрд рублей. В портфеле компании шесть проектов по возведению жилых комплексов в Подмосковье.

•     «Лесобережный»;
•     «Лайково»;
•     «Опалиха О3»;
•     «Митино О2»;
•     «Солнечная система — 2»;
•     «Видный город».

Самая сложная ситуация в «Лесобережном» и «Лайково». Готовность жилых комплексов оценивается в 4,3% и 7,8% соответственно. Дольщики, вложившие деньги в эти проекты, могут так и не дождаться своих квартир — власти Подмосковья сообщали, что рассматривается возможность не достраивать объекты, а просто вернуть деньги покупателям. При этом ипотечные кредиты таких дольщиков остаются в силе.

«Сейчас выясняется что строить Лесобережный и Лайково не целесообразно... То есть сейчас идет разговор о том, чтобы нам выплатить компенсацию... Опять же, как они сказали компенсация будет от 70 до 80 тысяч за 1 кв. м... А я купила квартиру и заплатила за нее по 100 000 за м кв. Мне даже не перекроет ипотеку данная компенсация... Но самое страшное это то, что у меня ипотека еще на 30 лет за воздух!!!» — написала в редакцию Банки.ру Анастасия Ц. (Орфография и пунктуация автора здесь и далее сохранены. — Прим. Банки.ру.)

Сценарии спасения от банков

Urban Group имел партнерские программы по выдаче ипотеки как минимум с десятком кредитных организаций. Но теснее всего были отношения со Сбербанком. На его долю приходится 60% ипотечных сделок по объектам застройщика. После решения о санации Urban Group глава госбанка Герман Греф заявлял, что Сбербанк будет участвовать в решении проблем девелопера.

«Риск невозврата долга для нас небольшой, а вот наши ипотечники меня волнуют. Мы крайне заинтересованы в том, чтобы наши ипотечные заемщики не пострадали», — говорил Греф.

Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, уже приняты меры, позволяющие избежать начисления неустойки по таким кредитам. В частности, до 1 июня 2021 года для дольщиков Urban Group продлены сроки подтверждения целевого использования заемных средств. Речь идет о выписках из Росреестра, в которых закреплены права собственности на квартиры. Клиенты проблемного застройщика не могут получить документы, поскольку пять компаний группы ликвидированы. Жалобы на начисление неустойки ранее появлялись в «Народном рейтинге» Банки.ру.

Кроме того, Сбербанк допускает возможность реструктуризации кредитов, выданных клиентам Urban Group. Такую опцию также предлагают в «Возрождении», «Открытии» и СМП Банке. В этих финансовых организациях отметили, что проблем с обслуживанием ипотеки по объектам Urban Group пока нет. В «Возрождении» доля кредитов, выданных на покупку жилья у этого застройщика, составляет 2,5% от ипотечного портфеля. У «ФК Открытие» этот показатель не превышает 1%. В СМП Банке долю таких кредитов назвали минимальной.

Банки.ру выяснил, какие меры принимают и другие финансовые организации, которые назывались ипотечными партнерами на сайте Urban Group. В ВТБ сообщили, что не наблюдают просрочек со стороны дольщиков компании. В Тинькофф Банке отметили, что не обслуживают такие займы — через свой сервис «Тинькофф Недвижимость» они лишь предоставляли информацию для тех, кто хотел купить квартиру у Urban Group. В «Уралсибе» от комментариев отказались. В банке «Ак Барс» всю информацию по клиентам Urban Group назвали коммерческой тайной. В Абсолют Банке, Газпромбанке и Райффайзенбанке не ответили на запрос Банки.ру.

Спасательный круг

Спасать проекты Urban Group поручили Фонду защиты прав дольщиков. Структура, созданная в октябре прошлого года, должна будет организовать достройку проблемных объектов, а также продумать механизмы поддержки дольщиков.

Пока «ДОМ.РФ» совместно с банком «Российский Капитал» запустил специальную программу рефинансирования кредитов для дольщиков Urban Group. Заявки от желающих начали принимать 6 августа. Минимальная ставка, на которую могут рассчитывать ипотечники проблемной компании, составит 8,75%. Ее итоговый уровень будет зависеть от соотношения суммы кредита и стоимости предмета залога, то есть недостроенной квартиры. Семьи, где в этом году родился второй или последующий ребенок, могут претендовать на льготную ставку — 6%. Программа рефинансирования распространится на все дома в шести жилых комплексах застройщика, сообщалось в пресс-релизе «ДОМ.РФ».

Лучшее из нескольких зол

Специалисты Банки.ру насчитали как минимум три фактора в пользу программы «ДОМ.РФ». Во-первых, клиентам Urban Group позволят рефинансировать ипотеку на сумму до 85% от стоимости залога. В других банках максимальное соотношение не превышает 80%. Во-вторых, подтвердить доход можно как справкой по форме банка, так и справкой по форме 2-НДФЛ. В-третьих, не взимается комиссия за изменение состава заемщиков.

Но и сами условия рефинансирования выглядят выгодными, считает ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. «Допустим, клиент три года назад оформил кредит на сумму 4 миллиона рублей сроком на десять лет по ставке 13% годовых и хочет рефинансировать его сейчас по ставке 9% годовых. Изначально переплата по кредиту составляла 3,2 миллиона рублей. В случае же рефинансирования его сейчас на срок до семи лет переплата составит 1,2 миллиона рублей», — отмечает аналитик.

Однако, как при любом рефинансировании ипотечного кредита, заемщика будут ожидать затраты.

Придется оформить новую страховку (в «ДОМ.РФ» за отказ от личного страхования взимается надбавка к ставке в 0,7 процентного пункта).

Понадобится новая оценка предмета залога от независимой оценочной компании.

Расходы на сбор необходимых справок несет заемщик.

Предложение «ДОМ.РФ» невыгодно тем, кто брал ипотеку недавно, отмечает клиент Urban Group Павел Л. Он оформлял кредит осенью прошлого года по ставке 10,25% годовых. По словам дольщика, получить подходящие условия рефинансирования практически невозможно: к минимальной ставке 8,75% прибавляется еще как минимум 2 п. п., и итоговый процент оказывается выше изначального. В пресс-релизе «ДОМ.РФ» о дополнительных надбавках не сообщается. Не исключено, что ставка может быть повышена на срок, пока переоформляется предмет залога и из банка в банк передается закладная, говорят специалисты.

«Неважно, как сильно меняется ставка при рефинансировании. Стоит рефинансировать, если четко понимаешь, что эту квартиру ты в понятные сроки получишь в собственность. Нет смысла опять платить кредит по квартире, которую, возможно, никогда не получишь», — считает первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

У программы «ДОМ.РФ» есть еще одна особенность: участвовать в ней смогут только те дольщики, которые будут включены в реестр кредиторов Urban Group. На конец июня лишь около 10% дольщиков компании (1 612 человек) подали документы для занесения в подобный перечень.

«Заявить о своих требованиях несложно, но для защиты своих интересов нужно занять активную позицию. Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подается непосредственно арбитражному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. К такому заявлению необходимо приложить договор долевого участия в строительстве, а также документ, подтверждающий факт оплаты по договору», — советует генеральный директор «Капитал Консалтинга» Илья Сазонов.

Пять дочерних компаний Urban Group, которые возводили жилые комплексы в Подмосковье, начали процедуру ликвидации 9 июля. Иными словами, у дольщиков Urban Group осталось не так много времени для заявления своих требований.

Чисто теоретически обратиться за рефинансированием ипотеки можно и в другие банки. Правда, рассчитывать на их заинтересованность и лояльность не стоит, считает инвестиционный директор компании «ТРИНФИКО» Артем Цогоев. «Сейчас по этим кредитам нельзя получить качественный залог. А значит, банкам придется формировать дополнительные резервы. Это сразу же повлияет на условия по новому займу», — поясняет эксперт.

Все зависит от платежной дисциплины заемщика, полагает Игорь Жигунов. «Финансовая организация может быть заинтересована в послаблениях, если клиент продолжит платить по обязательствам, не будет нарушать графика. Качество кредита от этого не снизится. А вот если оценка залога снижается и клиент выходит на просрочку, то для банка возникает другой риск и другой резерв», — говорит эксперт.

Для смены условий по ипотеке переходить в другой банк не обязательно. Некоторые банки —партнеры Urban Group сообщали, что готовы вести переговоры с заемщиками о реструктуризации кредитов. Одна из опций — ипотечные каникулы. Они позволяют вносить меньшие платежи по кредиту на срок от года до двух лет. «Дисконт» определяет сам банк. Но ипотечные каникулы — временное решение. После их окончания финансовая нагрузка для заемщика увеличится.

Впрочем, не все дольщики Urban Group готовы вести диалог с банками. Некоторые из них планируют заявить о персональном банкротстве. По закону это можно сделать, если сумма долга превышает 500 тыс. рублей, а просрочка достигла трех месяцев.

Эксперты видят и другой выход. Самый быстрый способ перестать быть обманутым дольщиком — переуступить свои права требования на квартиру, продав право собственности. Такая практика может сформироваться, когда станет понятно, какая компания возьмется за достройку проблемных объектов. Совершить сделку может даже ипотечник при согласии банка-кредитора. Перекупщики прав, естественно, запросят дисконт, но зато на полученные деньги можно погасить часть кредита и забыть про Urban Group.