Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости
Обещанное президентом увеличение суммы кредита по программе льготной ипотеки с 8 до 12 млн руб. обеспечит существенный рост спроса на старомосковские новостройки за счет привлечения нового пласта покупателей – тех, кому нужны большие квартиры или небольшие, но бизнес-класса. Но что еще более важно, если Центробанк продолжит снижение ключевой ставки, то в среднесрочной перспективе ипотека и без господдержки подешевеет до 6-7% годовых. А это уже вполне сопоставимо с «западным» уровнем ставок, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
На фоне кризиса, вызванного пандемией covid-2019, Банк России 19 июня снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 4,5% годовых. Таким образом, ставка опустилась до минимального значения за всю новейшую историю.
Для снижения ставки сложились объективные условия. Ранее одной из главных причин высоких по мировым меркам ставок российского ЦБ был отток капитала и риски для стабильности рубля. Однако пандемия привела к естественному восстановлению «железного занавеса» и резко снизила потребность населения в валюте. Поэтому курс рубля не ушел в пике даже на фоне обвала цен на нефть, а по мере восстановления нефтяных котировок и рубль начал постепенно возвращаться к приемлемым уровням. В настоящее время цена барреля нефти марки Brent превысила $42, то есть приблизилась к параметрам, необходимым для стабилизации российского бюджета (в бюджете на 2020 г. заложена цена нефти в $42,45 за баррель). Благодаря укреплению рубля и улучшению ситуации на финансовых рынках в целом Центробанк получил возможность существенно смягчить денежно-кредитную политику, чтобы поддержать экономику, сильно пострадавшую из-за ограничений, введенных в связи с эпидемией.
На ключевую ставку ЦБ ориентируются банки, устанавливая ставки по кредитам для населения, в том числе ипотечным. Однако большую часть нынешнего снижения ключевой ставки банки отыграли заранее, поэтому в ближайшем будущем вряд ли стоит ждать значительного удешевления ипотеки. Другое дело, если ЦБ продолжит сокращать ключевую ставку, чего не исключила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина после заседания 19 июня. По ее словам, сокращение ВВП во II квартале 2020 г. может быть больше, чем прогнозировавшийся ранее спад на 8%, так как ограничения из-за распространения коронавируса длились дольше ожидаемого. И даже с учетом дополнительных мер правительства и Центробанка по смягчению экономических последствий кризиса Банк России прогнозирует снижение ВВП РФ на 4-6% в 2020 г.
Таким образом, основания для дальнейшего снижения ставки имеются – конечно, при условии сохранения текущей макроэкономической ситуации (стабильного курса рубля, нефти и т.п.), и это открывает возможность для удешевления ипотеки. Обычно средний уровень ипотечных ставок равняется ключевой ставке плюс примерно 3 п.п. То есть в случае уменьшения ключевой до 4% к концу года, как прогнозирует Сбербанк, ипотека по коммерческим банковским программам в перспективе может подешеветь до 7%. А с учетом достаточно жесткой конкуренции между банками – и до 6,5-7% (по совместным программам банков и застройщиков – еще ниже). Конечно, это не привычные для ЕС и США 3-5%, но уже вполне сравнимо.
В самом лучшем случае для снижения ипотечных ставок по банковским коммерческим программам до названных уровней понадобится не один месяц. Однако уже в самом ближайшем будущем существенно улучшатся условиях по наиболее популярной ипотечной программе на первичном рынке жилья – ипотеке с господдержкой под 6,5% годовых.
«Сейчас нужно обязательно расширить возможности для выбора комфортного, современного жилья. В этой связи предлагаю распространить льготную ипотеку на новое жильё стоимостью не до трёх, как прежде, а до шести миллионов рублей. А в крупнейших агломерациях – Московской и Санкт-Петербургской – до 12 миллионов рублей. Здесь цены на недвижимость объективно выше, чем в целом по России. Думаю, что это будет востребованной мерой поддержки», - заявил президент Владимир Путин, выступая с обращением к гражданам РФ 23 июня.
Президент говорил о стоимости жилья в 6 и 12 млн руб., однако, если следовать логике действующей программы, речь скорее идет повышении суммы кредита с 3 до 6 млн в регионах и с 8 до 12 млн руб. в Москве, Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях. Следовательно, максимальная стоимость жилья с учетом первоначального взноса не менее 20% вырастет с 3,75 млн до 7,5 млн и с 10 млн до 15 млн руб. – см. ипотечный калькулятор.
Это очень значимое повышение, в том числе для Москвы внутри МКАД. При максимальной сумме кредита в 10 млн руб. льготная ипотека распространялась только на новостройки экономкласса (таких в «старой» Москве совсем немного) и на однушки-двушки в проектах класса «комфорт». А бизнес-класс, из которого состоит основной объем предложения новостроек внутри МКАД, почти полностью выпадал из программы. С увеличением суммы кредита до 15 млн руб. ипотекой под 6,5% смогут воспользоваться все покупатели массового жилья и часть клиентов бизнес-класса – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2020 года». Поэтому в ближайшие месяцы можно ждать активизации столичного рынка новостроек за счет реализации отложенного спроса после карантина и привлечения новых ипотечников.