Рынок новостроек – что с тобой будет через год, дружище?

Портал www.ttfinance.ru совместно с «Российской газетой» провели последний в этом году круглый стол из серии встреч бизнесменов и чиновников, посвященных как отдельно ипотечному рынку, так и в целом петербургскому рынку жилого строительства. Диалог носил рабочее название: «Ипотека и недвижимость: предварительные итоги года», но в целом беседа охватила гораздо более широкий круг профессиональных интересов.

Завтра рассвета не жди

Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, координатор «Деловой России» по СЗФО, член комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Дмитрий Панов начал выступление, обозначив, какие сегодняшние вопросы строительного рынка воспринимаются им как наиболее острые.

В частности, за последние полгода, после пересмотра условий льготной ипотеки, наметилась достаточно четкая тенденция по снижению ипотечного спроса со стороны покупателей квартир в новостройках.

Нет, проблема далека от ситуации, когда нужно бить тревогу. И уже понятно, что в будущем году и ввод жилья в Петербурге, и число сделок на рынке, приблизительно повторят статистику 2021 года. Но вот что произойдет далее – уже не очень подчиняется оптимистическим прогнозам.

«Последние месяцы в сравнении с аналогичными периодами прошлого года можно говорить о снижении числа сделок на 10%. В самой же структуре спроса доля субсидируемой государством ипотеки просела на 40%. Во многом потому, что прежние условия госипотеки позволяли получить кредит до 12 млн рублей, а сейчас верхняя планка снижена до 3 млн рублей», – констатирует эксперт.

При этом, все игроки фиксируют непредвиденное и скачкообразное повышение стоимости строительных материалов. Так, например, широко востребованные на стройках металлические элементы по отдельным позициям, ни много ни мало, выросли в цене на 300%.

И уже кажется достижением, что этот график не копируют готовые металлические изделия. «В частности мы на днях по работе встречались с производителями отопительных радиаторов. И у них рост цен пока составил всего 20%, – рассказывает депутат. – А если учесть, что часть производителей использует в производстве импортные составляющие, имеющие стоимостное выражение в иностранных валютах, уровень проблемы перестает казаться шуточным». Более того, отдельные комплектующие, например, производимые в Германии, просто прекратили поставляться на российский строительный рынок.

Отечественные производители компонентов сталкиваются еще с одной трудностью, когда не могут актуализировать отпускные цены по долгосрочным и среднесрочным госконтрактам. Госзаказчики не всегда готовы принимать изменившиеся ценовые условия и часто настаивают на цифрах, прописанных в договорах полугодичной или годичной давности.

Отдельно эксперт коснулся резко возросших цен на потенциальные пятна застройки. «Застройщики вынуждено стали брать землю под застройку по ценам, которые прежде считались неподъемными. Если до разгона госипотеки адекватным казалось приобретение земли под строительство комфорт-класса за 20-30 тысяч рублей за квадратный метр полезной площади, то сегодняшние цены балансируют в диапазоне 40-60 тысяч рублей, то есть в полтора-два раза выше».

И всем казалось, что радость будет

Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов в своем выступлении снизил накал посыла, поскольку строительное сообщество год из года благополучно справляется с текущими вызовами. Например, если посмотреть отчеты о круглых столах ttfinance.ru годичной или двухгодичной давности, будет не тяжело вспомнить, что легких путей у строителей не бывает. Каждый год рождает свои проблемы.

Тем не менее, темпы строительства жилья в городе остаются высокими. «Что получило позитивную оценку на последних встречах профессиональных сообществ как регионального, так и федерального статуса. Например, петербургские строители объективно лидируют в масштабах страны по скорости внедрения БИМ-технологий. – говорит специалист. – И в любом случае планы, обозначенные Минстроем, будут выполнены как в этом, так и в следующем году».

Но на что еще хотел обратить внимание эксперт, нельзя не учитывать грядущий бум индивидуального жилого строительства. И, подчеркнул выступающий, со своей стороны руководство Ленобласти взяло под особый контроль налаживание транспортной доступности в регионе.

А ты все та ж, моя страна

В свою очередь, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, отметила, что реляции реляциями, а застройщики пребывают на пограничном рубеже – если сегодня граждане вдруг перестанут покупать квартиры, и в какой-то момент запас прочности (если хотите – «подушка безопасности»), у стройкомпаний иссякнет, хорошо никому не станет. И любое проседание ожидаемого потока продаж вызывает тревогу. Работа такая.

«Явные успехи жилищного строительства в уходящем году базируются на продемонстрированной клиентами платежеспособности. Ведь сами по себе графики рекордов по вводу жилья без соответствующих цифр по объемам продаж лишаются смысла, – обсуждает потенциальные угрозы сложившемуся показному благополучию рынка эксперт. – И, если оценивать ситуацию уже с этого ракурса, становится понятно, насколько строительный рынок тесно связан с макроэкономическими реалиями. При этом, реалиями в силу короновирусного кризиса достаточно проблемными».

Так, напоминает Светлана Денисова, в 2020 году превалировала проблематика, связанная с практически остановкой ряда отраслей в первый локдаун. И, как следствие, последующим «лечение российской экономики» дотационными стимуляторами. А далее, во многом благодаря субсидированию ставок, последовал бурный рост цен.

«И теперь, что уж там скрывать, главной проблемой не только для рынка недвижимости, а для всех сегментов, стала инфляция. Причем, сие не внутрироссийский вызов, а общемировой, и нам с этим жить, минимум еще год-другой».

Таким образом, продолжила эксперт, весеннее-летне-осенний взлетевший спрос на квадратные метры у населения не означал и не означает общее благополучное настроение покупателей. Это скорее вынужденные покупки с целью защитить свои накопления именно потому, что все ожидают дальнейшего удорожания жилых объектов.

«Такая «стимуляция» спроса к сожалению работает против оптимистических ожиданий на будущее, – предлагает всем собеседникам не спешить с оптимистическим прогнозами эксперт. – И если в следующем году рынок обещает повторить достижения года нынешнего, то в более отдаленной перспективе рекорды могут сойти на нет. Сегодня с одной стороны мы видим, что ситуация, наконец, позволила жилищной отрасли восстановить рентабельность своего бизнеса, компенсировав ценовое отставание предыдущих лет. С другой – следующий вал будущих проблем».

Ведь несколько лет окончательные цены на жилье практически не росли, а нагрузка на застройщиков планомерно повышалась. Вплоть до переноса на стройкомпании ответственности за возведение сопутствующей инфраструктуры.

Будет день – и свершится великое…

Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светлана Четина в свою очередь отметила, что осенью наблюдалось некоторое замедление темпов выдачи ипотечных кредитов. «Тем не менее, по итогам 11 месяцев мы фиксируем прирост портфеля, – объясняет специалист. – Эта тенденция связана с расширением условий по программе «Семейная ипотека». Ее доля в региональных продажах с июня по октябрь выросла с 9% до 20%. Процентная ставка в размере 4,39% годовых позволяет уменьшить ежемесячный платеж и таким образом снизить финансовую нагрузку на бюджет молодой семьи».

В ноябре ПСБ стал победителем среди российских банков в номинации «Лучшие условия ипотеки на первичном рынке» по версии Frank Mortgage Award 2021. На конец ноября ипотечный кредит в ПСБ по «Госпрограмме 2020» на покупку жилья в новостройке можно было получить по ставке от 5,85%. «Банк постоянно совершенствует ипотечные продукты и адаптирует их под требования рынка. В частности, в рамках программы «Ипотека по двум документам» клиенты могут подать заявку на ипотечный кредит, имея на руках паспорт и СНИЛС. Время на заполнение анкеты теперь можно сократить, используя QR-код. Одобрение такой сделки, как правило, не занимает более часа», - подчеркивает руководитель ипотечного центра. «И, конечно, в нашей деятельности особую роль играет военная ипотека. – добавляет Светлана Четина. – В настоящее время ее доля составляет 20% от портфеля Санкт-Петербургского филиала ПСБ».

Со своей стороны, руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Дмитрий Девлеткильдеев добавляет, что на рынке фиксируется перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный. Так, в Санкт-Петербургском филиале ПСБ доля сделок по приобретению вторичного жилья за последние шесть месяцев выросла с 5% до 20%.

Следует отметить, что банки для снижения ежемесячной нагрузки по платежам увеличивают сроки кредитования. «Наш банк, например, увеличили предельный срок с 25 до 30 лет», – отмечает эксперт.

Также, по словам Дмитрия Девлеткильдеева, поддержку спроса девелоперы стимулируют традиционными предновогодними распродажами.

«Намеченные на конец года застройщиками различные акции обещают поднять объемы продаж. Уже сейчас по программам, субсидируемым самими строителями, у нас происходит порядка 30% выдач ипотечных кредитов. Партнер подбирает оптимальную ставку для своих клиентов, компенсируя банку разницу», – поясняет эксперт.

Под снежком — ледок

Важно отметить, что похожей оценки ситуации придерживаются и другие участники рынка. Так, управляющий директор группы ипотечного кредитования ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Ирина Петрова смотрит на текущую ситуацию с разумной тревогой.

По ее словам, всего лишь за десяток месяцев средняя сумма ипотечного займа в нашем городе выросла по всем 15-ти лидирующим банкам. «Если в год мы входили со средней суммой 3,7 млн. рублей, то по итогам 10 месяцев сумма подпрыгнула до 4,65 миллионов рублей. То есть, прирост достиг 25%, – рассуждает с цифрами на руках представитель Банка «Санкт-Петербург», – В нашем банке прирост оказался также на этом уровне. Объем выдач примерно совпадает с цифрами 2020 года. Но с учетом средней суммы становится понятно, что по количество сделок в текущем году снизилось. Причем, в первую очередь за счет структуры выдач, поскольку у банка «Санкт-Петербург» в приоритете всегда была первичка. И завершение активной стадии госипотеки сделало свое дело».

Впрочем, в рамках общего тренда роста популярности «вторички» банк каждый месяц понемногу наращивает долю соответствующих ипотечных продуктов. Если в 2020 году в октябре ипотека на первичном рынке занимала в выдачах больше 70%, то в этом – приблизительно 67%.

Также специалист назвала тенденцией сворачивание банками программ рефинансирования ипотеки. В силу роста ключевой ставки таковые практически сошли на нет.

При этом семейная ипотека, пусть и не заменяет госипотеку, но в выдачах заметно лидирует. «В частности, в нашем банке на «первичке» она стала лидирующим продуктом, - рассказывает Ирина Петрова. – Так, по итогам ноября семейная ипотека заняла 45%, стандартный продукт на новостройки – 35%, и остальные 20% пришлись на прочие госпрограммы». И последние месяцы подсказывают, что для семейной ипотеки это еще не предел. Благо, участники рынка изыскивают резервы, и ставка, пусть понемногу, но снижается. Например, в Банке «Санкт-Петербург» по данному продукту она снизилась до сегодняшней 4,79%.

«В общем, банки и застройщики прикладывают максимум усилий, чтобы не повышать ипотечные ставки сразу вслед за ростом ключевой ставки», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

И в целом данная политика отражается в цифрах выдач. Так, отмечает Татьяна Хоботова, в Петербурге за 10 месяцев выдано ипотечных кредитов больше, чем в целом за минувший год. И ориентировочно по итогам года общие выдачи в городе составят рекордные 350-370 млрд рублей.

Относительно роста среднего объема кредита эксперт уточнила, что обсуждаемый скачок наблюдается, если говорить об ипотечных кредитах в общем. Если же рассматривать продукты по нишам и присмотреться к стандартным продукта в сегменте новостроек, то еще в начале октября средний размер займа превысил 5 млн рублей. «Это, увы, говорит о том, что стоимость жилья растет быстрее, чем ставки по ипотеке», – резюмировала представитель банка «Открытие».