Ипотека или аренда: где и как выгоднее жить в 2022 году
Стремительный рост цен на недвижимость в очередной раз ставит россиян перед вопросом: что выгоднее, покупать квартиру в ипотеку или снимать ее? «Известия» изучили цены на рынке арендной, первичной и вторичной недвижимости в пяти крупнейших городах РФ и нашли однозначный ответ для каждого варианта.
Как и что мы считали
Перед тем как представить результаты, важно уточнить несколько ключевых моментов. Во-первых, мы не проводили прямое сравнение между тремя вариантами (аренда/первичка/вторичка) метр в метр.
Дело в том, что реальные предложения на рынке сильно отличаются в зависимости от планировок. И если представить себе покупателя с ограниченным бюджетом, который выбирает между первичкой с большей площадью, но более дешевым квадратным метром и вторичкой с меньшей площадью и более дорогим квадратным метром, с высокой долей вероятности он выберет именно ту квартиру, которая обойдется ему дешевле по итоговой сумме.
Проводя расчеты, «Известия» исходили именно из реальных предложений на рынке, опубликованных на одном из самых популярных отечественных сервисов по поиску недвижимости. Для расчетов мы брали среднюю стоимость десяти самых дорогих и самых дешевых двухкомнатных квартир, доступных для покупки на первичном и вторичном рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга и Казани, а также предложения по аренде, которые были выбраны по тому же принципу.
Вместе с тем в своих расчетах мы исходили из предположения, что в случае ипотеки первый взнос со стороны заемщика составляет 15% от общей суммы. Средние процентные ставки и сроки ипотечных займов взяты из последних данных по регионам, опубликованных Банком России. Макроэкономические показатели вроде инфляции, а также потенциал роста цен на недвижимость и ее аренду в расчете не использовались по вполне понятной причине: спрогнозировать эти цифры на 20 лет вперед невозможно.
Результаты подсчетов делятся на три категории: «красная», где стоимость покупки в ипотеку превышает стоимость аренды более чем в два раза, «желтая», где тот же показатель находится в диапазоне от одного до двух, а также «зеленая», где этот коэффициент ниже единицы. То есть в первом случае покупать квартиру в ипотеку нет совершенно никакого смысла, во втором — экономическая выгода в целом может быть как в аренде, так и в ипотеке, а в третьем ипотека в сравнении с арендой выходит настолько дешевой, что брать такое жилье внаем бессмысленно.
Москва и Санкт-Петербург
В обеих столицах складывается совершенно идентичная ситуация. Ипотечное жилье высшего класса на первичном и вторичном рынках этих городов находится в «красной» зоне. Например, в Москве квартира мечты за сопоставимый с ипотекой период обойдется в 170,8 млн рублей, в то время как сумма выплат с процентами за аналогичное предложение составит 478,2 млн рублей на первичке и 346,2 млн на вторичке.
Если рассматривать предложения по низу рынка, ситуация в обоих городах также получается иной — и по первичке, и по вторичке, коэффициент находится в диапазоне 1,2–1,7 (всё, что больше единицы, означает размер переплаты в сравнении с рыночной стоимостью квартиры).
Новосибирск
Крупнейший город Сибири — самый удивительный с точки зрения недвижимости среди всех пяти городов из анализа «Известий». По верху рынка квартиры на первичке в нем находятся в «красной» зоне, а на вторичке — в «желтой». Так получается из-за того, что аренда на средний ипотечный срок обойдется в 17,7 млн рублей, а первичка и вторичка с учетом ипотеки — 40,6 и 30,6 млн за тот же период.
А вот по низу рынка в Новосибирске ситуация прямо противоположная: снимать жилье там совершенно нет смысла. Дело в том, что и на первичке, и на вторичке коэффициент недвижимости находится в «зеленой» зоне — меньше единицы. Причем на вторичном рынке он и вовсе составляет 0,5 единицы. В рублях это выглядит так: аренда обойдется в 3,8 млн, покупка на первичке — в 3,7 млн, а на вторичке — 1,9 млн рублей.
Екатеринбург
В Екатеринбурге вариантов квартир в «красной» зоне нет совсем. Это означает, что в той или иной ситуации ипотека в этом городе всегда будет оправданна — коэффициент для города составил от 1,4 до 1,6. Но стоит упомянуть, что если сравнивать стоимость аренды и покупки недвижимости на вторичке по низу рынка, то здесь, безусловно, лучше брать кредит: при «зеленом» коэффициенте 0,8 внаем жилье обойдется в 3,6 млн рублей против 2,9 млн даже с учетом процентов по ипотеке.
Казань
В столице Татарстана все возможные варианты оказались в «желтой» зоне: коэффициенты уложились в диапазон от 1,3 до 1,6. Так, по верху рынка аренда в сопоставимый со средней ипотекой срок обойдется в 32 млн рублей против 41,7 и 44,5 млн на первичке и вторичке соответственно. По низу рынка те же суммы составят 3,1 млн рублей, 4,9 млн рублей и 4 млн рублей соответственно.
Что говорят эксперты
Разумеется, вопрос аренды или покупки жилья не лежит исключительно в экономической плоскости. Как отметил в беседе с «Известиями» генеральный директор петербургской строительной компании «Ситистройпроект» Василий Тимофеев, принимая решение об ипотеке, мы говорим о приобретении имущества, долгосрочном планировании жизни, обретении своего крова, где есть возможность прожить вместе со своей семьей много лет, обустроить всё по своему вкусу и, может быть, оставить всё детям.
— Покупка жилья — это безопасность, так как независимо от вашего финансового состояния это жилье останется у вас, — замечает Тимофеев.
Арендное жилье, по его мнению, имеет свои плюсы, главный из которых — гибкость. Ведь в таком случае гораздо проще сменить район, переехать ближе к работе, увеличить жилье с ростом семьи, в случае вахтовой или временной работы в другом городе, нет необходимости инвестировать значительные деньги. Такой вариант подойдет и тем, кто не ощущает себя в полной финансовой безопасности по ряду причин.
— С ипотекой стоит подождать, если вы не уверены, в каком городе хотите жить, ваше финансовое состояние нестабильно и нет подушки безопасности, позволяющей делать регулярные платежи банку несколько месяцев в случае потери работы, — добавляет Тимофеев.
Директор по маркетингу «Полис Групп» Ольга Ульянова в свою очередь отметила, что для аренды больше всего подходят локации недалеко от станций метрополитена и с развитой дорожной сетью. При этом покупать квартиру для дальнейшей сдачи в аренду в целом большого смысла нет — это не самый прибыльный бизнес.
— Сдача квартиры в аренду — очень сомнительный бизнес с точки зрения соотношения доходов и расходов. Могут сложиться также сложные взаимоотношения с арендаторами. Как правило, даже сейчас, когда ставки аренды сильно выросли, арендная плата может едва покрыть ежемесячные платежи по ипотеке, — объясняет Ольга Ульянова. — Это при том, что надо не забывать, что арендодателя еще ждут первоначальные инвестиционные вложения в виде ремонта в квартире и приобретение мебели и техники.
Насколько в целом выгодна покупка квартиры в ипотеку при нынешней ситуации на рынке недвижимости — в целом вопрос спорный. Так, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик в беседе с «Известиями» отметил, что при наличии у клиента накоплений на первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры более выгодным вариантом становится покупка квартиры на стадии котлована.
— Стоит подчеркнуть, что в том случае, если рост цен превышает 4% в год, срок накопления денежных средств на готовую квартиру становится еще больше. Именно поэтому даже с текущим ростом ставок по ипотеке гораздо выгоднее купить квартиру сейчас, чем копить на покупку по 100%-ной оплате в будущем, — объясняет Зубик.
В отличие от Ольги Ульяновой собеседник «Известий» считает выгодным и сдачу приобретенной недвижимости в аренду. Но только при условии, что арендные ставки в России продолжат расти.
— Арендные ставки за последние два года показали рост на уровне 25%, что сопоставимо с уровнем роста цен на квартиры. А значит, это является надежным источником пассивного дохода, что делает такую инвестицию привлекательной, — подытожил Зубик.
Иной позиции придерживается основатель IT-компании Realiste, разработавшей искусственный интеллект для мгновенной оценки недвижимости, Алексей Гальцев. В беседе с «Известиями» он отметил, что в связи с повышением ключевой ставки ЦБ и ростом стоимости ипотеки покупка жилья становится невыгодной и малодоступной, так как средняя переплата за 10 лет по жилищному кредиту составит 30% от взятой у банка суммы. Поэтому из-за низкого спроса на такие займы аренда может дорожать ускоренными темпами, считает Гальцев.
— Из-за высокой цены на недвижимость и ставок по ипотеке аренда, платежи по которой составляют всего 5% от стоимости квартиры в год, будет пользоваться повышенным спросом. Мы в Realiste ожидаем, что рост спроса вызовет рост арендной ставки в крупных городах России в этом году в среднем на 30%, — резюмирует эксперт.