Ипотека ищет новые локомотивы
Давненько мы не брали интервью у банковских специалистов. И вот в гостях у BN.ru территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
– Татьяна Владимировна, у банка «Открытие» для себя уже сформулированы на следующий год планы по объемам выдачи жилищных кредитов?
Пока – нет.
– А вы сами от следующего года что ожидаете – дальнейший рост числа сделок, остановку роста, снижение?
Уже понятно, что нынешний год для ипотечного рынка станет рекордным. Уже по ноябрю в стране перекрыта планка в 5 трлн руб. В Петербурге рост отстает от общего графика лишь чуть-чуть. Поэтому прошлый год заведомо «проиграл», как в стране, так и в регионе. И в принципе эта картина отражается в объемах выдач в нашем банке.
В следующем году, вполне возможно, новый рекорд не будет достигнут. Хотя и это не факт. Но в любом случае выдачи, а значит, и объемы продаж жилья останутся на уровне не ниже показателей года текущего. Просадки эксперты не ждут.
– Несмотря на рост ставок?
Ставки, конечно, растут, но не так уж и катастрофично. Даже если сравнить с началом года, когда ставки только-только начали расти, рост у банков по «ставке предложения» составил 1,0–1,5%. Это значит, что фактическая ставка – по которой банк кредитует в среднем, по базовым программам, но с учетом различных скидок – выросла с начала года на 0,3–0,8%. И это если не брать программы, субсидируемые правительством.
Если же посчитать с учетом льготных программ, то средневзвешенная ставка по России до сих пор оказывается ниже 8%. При этом сейчас очень востребованной стала ипотека, субсидируемая застройщиками по совместным с банками проектам.
Другое дело, что выросла и обещает расти дальше стоимость самой недвижимости.
– Но ведь субсидируемая застройщиком ставка просто означает, что он включил доплачиваемые деньги из ипотеки в стоимость квартиры. Разве клиент получает выигрыш в деньгах?
Здесь действительно очень тонкий момент. Программы субсидирования застройщиками сильно отличаются друг от друга. И уже клиенту целесообразно самому высчитывать, что на данный момент выгодней. Допустим, сейчас у него нет возможности платить по кредиту полную ставку, а новостройки продолжают дорожать. И тогда обсуждаемая сделка вполне может устроить заемщика. Выгода не в перспективе – а сегодня. И по истечении лет квартира с выплаченным кредитом будет стоить гораздо дороже, что окупит сегодняшний выбор.
Например, у нас действует программа с ООО «ЛСР. Недвижимость – СЗ», где ставка 0,1% на два первых года. И многие заемщики поясняли, что выбирают этот вариант, чтобы иметь средства на аренду временного жилья, пока многоэтажка строится.
Кроме того, всё-таки есть строительные компании, которые не увеличивают стоимость квадратных метров при субсидировании кредитов.
– Больная тема – взрывной рост спроса на вторичку в ущерб первичке. Банки готовы к такой тенденции? В частности, банк «Открытие»?
«Взрывной», конечно, слово сильное. Доля сделок с вторичкой и по России, и по Петербургу действительно растет, но всё же не столь кардинально. В первом квартале в «Открытии» доля вторички составляла 17%. В четвертом – 36%, и всё равно первичка остается в приоритете.
Для сравнения: в целом по стране эта динамика вылилась в снижение доли первички с 40 до 32%. В Петербурге – с 45 до 42%. Так же и у нас в банке доля новостроек снизилась, но не критично. В первом квартале было 48%, сейчас – 41%.
А вот доля рефинансирования изменилась ощутимо: с 26% в первом квартале до сегодняшних 7%. И новый тренд – к декабрю подросла семейная ипотека до 14% в общих выдачах банка.
– За пандемию сильно вырос среднестатистический срок, на который россияне берут ипотеку. С 15 лет до 20–25. А вот что происходит со средним сроком гашения кредита? Помню, раньше постоянно называлась цифра в семь лет.
Уточню: в Петербурге средний срок по новостройкам, на который берется кредит, – 272 месяца, то есть больше 22 лет. И можно сказать, что фактический средний срок гашения растет соразмерно.
– В последние месяцы профильное чиновничество часто рассуждает об огромном потенциале индивидуального жилищного строительства. В связи с этим есть ли у ипотеки на загородку потенциал стать новым локомотивом ипотечного рынка? Допустим, на уровне госипотеки первой половины 2021 года? Наших читателей прежде всего интересуют региональные перспективы.
Действительно, на профессиональных форумах эксперты соглашаются, что текущий ввод новых объектов недвижимости на уровне региона, в том числе в сегменте ИЖС, достоин уважения. Но для жителей Петербурга, наверное, это еще не основное жилье. Драйвером роста остаются квартиры в многоквартирных домах, а значит, и ипотека на таковые.
Но если говорить о заемщиках из Ленобласти, то у этой клиентской аудитории объекты ИЖС более востребованы. И здесь у ипотеки есть явные резервы. Потенциал роста достаточно большой, особенно учитывая сегодняшнюю ситуацию с различными пандемийными ограничениями.
– По вашему мнению, почему прежде это направление банковской работы развивалось слабо?
Граждане покупали загородную недвижимость преимущественно для отдыха. Как дополнительное, а не основное жилье. Сегодня же загородная недвижимость, даже для неисправимых горожан, плавно превращается в постоянное жилье. Осталось достроить инфраструктуру. Пусть значительно расширилась возможность удаленной работы, всё равно нужны удобные дороги, социалка, развлечения… И кстати, такая инфраструктура сейчас в области очень активно строится.