Ипотека меняет льготы
Эффективность госпрограммы льготной ипотеки для расширения этого рынка не превысила 25%. По оценке аналитиков «СберИндекса», из 1 трлн руб. выданных по программе в 2020 году средств только 244 млрд руб. оказались дополнительными. Весь остальной объем банки выдали бы и так по собственным программам. Гораздо большее влияние на рынок оказала ключевая ставка, полагают авторы исследования. При этом госпрограмма больше способствовала росту спроса на ипотеку, чем на само по себе жилье, и расширению доли среди заемщиков клиентов с низкими доходами.
В исследовании «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы» говорится, что эффект запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% в суммарной выдаче кредитов на новостройки был «умеренным», основную роль сыграло снижение ключевой ставки. По оценкам аналитиков, из общего 1 трлн руб. выданных кредитов по льготной госпрограмме в 2020 году 756 млрд руб. в любом случае гражданам предоставили бы банки из собственных средств даже в отсутствие этой меры. «Льготная ипотека не столько способствовала расширению круга потенциальных покупателей, сколько "подсказала" уже готовым к приобретению жилья клиентам более удобную стратегию»,— отмечают авторы исследования.
В результате такого эффекта лишь четверть выдач сработала на рост рынка, остальная часть пошла на вытеснение программ банков.
В исследовании отмечается, что льготная программа способствовала росту доли низкодоходных слоев населения среди приобретающих жилье в новостройках. Так, категория клиентов с доходом до 200 тыс. руб. в Москве и до 100 тыс. руб. в регионах выросла с 5% на начало 2020 года до 21% на начало 2021 года. При этом доля клиентов с доходом 200–500 тыс. руб. по Москве и 100–250 тыс. руб. в регионах сократилась с 66% до 62%. Доля же более состоятельных клиентов упала с 29% до 18% (с учетом округления).
Одновременно госпрограмма способствовала больше росту спроса на ипотеку, нежели на само жилье.
По оценке госбанка, в 2020 году объем собственных средств в структуре спроса на жилье в строящихся домах снизился с 1,6 трлн руб. до 1,1 трлн руб., в то время как объем ипотеки с учетом льготной программы под 6,5% годовых вырос с 0,9 трлн руб. до 1,5 трлн руб. Кроме того, 23% ипотеки по госпрограмме использовалось на покупку недвижимости в другом регионе (по обычным программам — 7%).
Согласно исследованию, цены на недвижимость в России с января 2020 года по май 2021 года выросли на 26% на первичном рынке и на 17% на вторичном. Росту цен способствовали переход на систему эскроу, госпрограмма под 6,5% и снижение предложения. С начала 2021 года по май цены выросли на 14% на первичном рынке и на 9% на вторичном.
В прошлом году госпрограмма на новостройки под 6,5% была вне конкуренции с коммерческими программами банков, говорит главный эксперт аналитической компании «Русипотека» Сергей Гордейко. При этом банки научились работать с застройщиками, сделав широкое предложение продуктов и ряд промопрограмм. В этом году конкуренция между собственными ипотечными программами банков и льготными может не восстановиться в связи с масштабным расширением «семейной ипотеки», считает эксперт. «Им легче продать ипотеку под 7%, чем под 10% годовых. На фоне инфляции и повышения ставок по ипотеке разрыв между льготными и коммерческими процентными ставками продолжит увеличиваться, хотя еще год назад был минимальным»,— прогнозирует господин Гордейко. По оценке Сбербанка, количество потенциальных заемщиков по семейной ипотеке в связи с ее расширением на семьи с одним ребенком увеличится в 1,8 раза, до 4,6 млн человек.
На фоне повышения ключевой ставки банки по определению не смогут больше заработать на ипотеке, независимо от того, льготные это программы или свои, говорит зампред Абсолют-банка Антон Павлов. Совместные программы с застройщиками не новое явление и существенного влияние на прибыль не несут, отмечает он. Вместе с тем, отмечают в ПСБ, банки заинтересованы сохранить привлекательные условия по ипотеке и усилить свои позиции на рынке и поэтому сейчас все активнее развивают совместные программы с застройщиками, позволяющие снизить стоимость ипотеки и увеличить размер кредита.