Ипотека на частные дома: когда появятся доступные кредиты для россиян
Какие проблемы существуют на рынке индивидуального жилищного строительства, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье.
Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуальных жилых домов, а также внедрение различных ипотечных программ для частного жилья, что должно увеличить спрос в этом сегменте и доступность домов для покупателей. Уже разработана дорожная карта для развития рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и внедрения ипотеки для частных домов.
Рассказываем, как будет развиваться строительство частных домов, какие проблемы существуют на этом рынке сейчас, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье.
Ипотека на ИЖС
Одним из ключевых драйверов роста спроса на ИЖС выступает ипотечное кредитование. Сейчас ипотека на рынке частного жилья практически не развита, по данным «Дом.РФ», доля ипотеки в ИЖС составляет менее 5%, тогда как в сегменте многоквартирных домов — более 50%.
Средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем по многоквартирным домам, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС, отмечает руководитель направления «Развитие ипотечного рынка» АО «Дом.РФ» Илья Иванов.
Действие программ сельской и дальневосточной ипотеки ограничено территориально, а кроме того, они имеют низкий объем субсидирования, отмечает Иванов. По его словам, чтобы эти программы стали более массовыми, необходимо увеличить объем их субсидирования.
В то же время «Дом.РФ» активно развивает рынок ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов. Недавно была запущена пилотная программа ипотеки на ИЖС, также в этом году банк впервые в России выдал проектное финансирование (как на рынке новостроек) на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области, размер кредитной линии составит 2,1 млрд руб. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
Весной 2021 года механизм проектного финансирования с эскроу-счетами может быть распространен на индивидуальное жилищное строительство, говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Если схема эскроу на ИЖС будет распространена на всю Россию, это даст мощный импульс строительству частных домов.
Спрос на частные дома
Большинство россиян — 68% — предпочитают загородный формат жилья: частный дом, коттедж или таунхаус. Фактически проживают в такой недвижимости не более 30% граждан, свидетельствуют данные совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ.
Согласно исследованию, основным типом жилья в стране остаются городские квартиры — порядка 64% домохозяйств. Однако считают городскую квартиру идеальным жильем лишь 28% респондентов. Еще порядка 4% опрошенных живут в общежитиях, причем идеальным этот формат проживания не считает никто.
Данные исследования показывают, что лишь 8% российских семей, живущих в индивидуальных домах, хотели бы переехать в городскую квартиру. Переезд из квартиры в частный дом интересует 59% семей. 21,6% из них рассматривают для себя вариант улучшения жилищных условий в трехлетней перспективе. Основное препятствие для переезда — нехватка средств, об этом заявили 72% респондентов, которые рассматривают переезд в ближайшие три года и доход которых не ниже среднего.
«За последние полтора-два года мы зафиксировали очень серьезный рост интереса покупателей к ипотеке. Сегодня уже более 80% сделок заключаем с использованием ипотечных кредитов, а мы работаем только в малоэтажном, загородном сегменте — с квартирами в малоэтажных домах, таунхаусами, дуплексами и коттеджами. Но по факту, кредитование ИЖС сегодня на порядок сложнее для застройщика и на порядок менее выгодно для покупателя, чем в городском, многоэтажном сегменте», — говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.
Как будут развивать ИЖС в России
Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. А для этого необходимо решить несколько задач: стимулировать спрос со стороны покупателей, обеспечить защиту их денежных средств, а также повысить заинтересованность застройщиков в реализации проектов ИЖС, отмечает Бессонов.
Сбербанк совместно с Минстроем и АО «Дом.РФ» разрабатывает концепции развития ИЖС, в настоящее время дорожная карта проекта согласовывается с федеральными министерствами. Ключевыми мерами в рамках дорожной карты, по оценке Сбербанка, должны стать: внедрение программы субсидирования ипотеки для проектов ИЖС; распространение на ИЖС механизмов 214-ФЗ, в том числе регистрации договоров продажи индивидуальных домов, обязательного использования счетов эскроу; утверждение правил субсидирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Если перейти к формату поселков, которые будут удовлетворять основным требованиям покупателей — жилье с городской̆ инфраструктурой̆ и продуманной концепцией, применение счетов эскроу для защиты дольщиков, льготная ставка по ипотеке, — то интерес к такой недвижимости возрастет, в том числе с учетом изменения спроса на загородную недвижимость в связи с пандемией и переходом многих сотрудников на удаленку, прогнозирует Бессонов.
Программа «Дом.РФ» по субсидированию процентной ставки по ипотеке должна распространяться на все банки. В Сбербанке ожидают, что в первом квартале 2021 года уже подключатся к пилотной программе по ИЖС. Помимо этого, сейчас Сбербанк прорабатывает вопрос с рядом застройщиков о реализации пилотных сделок, в рамках которых планируется применять так называемый E2E-процесс с комплексным предложением для девелоперов и покупателей, где также предполагается запустить льготные ставки по ипотеке.
Дорожная карта по развитию ИЖС
Для выполнения плана правительства по увеличению объемов строительства индивидуального жилья до 50 млн кв. м к 2030 году необходимо реализовать комплекс мер поддержки данного сегмента. По поручению президента Владимира Путина Минстрой разработал план мероприятий по развитию индивидуального жилищного строительства. Основные цели проекта — реализация механизмов финансирования и господдержки ИЖС, расширение применения типовых (стандартизированных) проектов ИЖС, вовлечение в ИЖС специализированных компаний (производителей и застройщиков). Для реализации этих мер необходимо внесение изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также Градостроительный кодекс. Согласно дорожной карте, эти планы должны быть реализованы уже в 2021 году.
Согласно дорожной карте развития ИЖС, также необходимо решить вопрос с обеспечением зон индивидуальной застройки инфраструктурой и увеличением размера земельных участков для таких проектов. Для развития ИЖС планируется распространить льготные ипотечные программы на частные дома, запустить программы субсидирования ставки для застройщиков и производителей, а также уменьшить регуляторную нагрузку со стороны ЦБ для снижения ставок.
Развитие рынка ИЖС предусматривает такие меры:
- Формирование каталога типовых проектов ИЖС
- Разработка ГОСТ для индустриального ИЖС
- Создание института регионального оператора в ИЖС
- Регулирование вопросов управления общим имуществом
- Внедрение для ИЖС норм и правил, аналогичных долевому строительству
- Внедрение для ИЖС правил субсидирования строительства инфраструктуры за счет средств федерального бюджета
- Включение комплексных проектов ИЖС в число пилотных для реализации механизма инфраструктурных облигаций
- Оптимизация процедур внесения корректировок в документы территориального планирования
- Внедрение механизмов предоставления земельных участков на льготных условиях
Сдерживающие факторы для частных домов
К сдерживающим факторам развития ипотеки на индивидуальные дома относят отсутствие стандартов рынка ИЖС, что мешает банкам провести оценку залога, низкий уровень развития инфраструктуры для зон индивидуальной застройки, низкую эффективность использования земельного фонда и отсутствие системных мер господдержки этого сегмента рынка жилья.
Общая же схема на рынке сегодня такова. «Застройщик продает участок, а затем заключает договор подряда — с тем покупателем, который на это соглашается, а это далеко не 100% покупателей. Две трети из них предпочитают строительство хозяйственным способом, то есть самостоятельно, нанимая мелких подрядчиков на отдельные виды работ, и на свои либо получаемые по потребительским кредитам деньги, а сроки такого строительства затягиваются до пяти лет», — отмечает гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина.
Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:
— В среднесрочной перспективе возможность продажи через эскроу-счета не приведет к наращиванию объемов ввода за счет ИЖС. В последние годы девелоперская активность была минимальной — из-за девальвации рубля на рынке сформировался дисбаланс между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов. На рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения. По нашим подсчетам, в 2020 году 78% всех просмотров объявлений на загородном рынке РФ пришлось на поиск домов. Еще порядка 20% — участков. При этом в общем объеме предложения по России дома занимают только 56% всего объема. Нередки случаи, когда дом приобретается только ради земельного участка с планами сноса и строительства нового объекта «под себя».
Программа льготной ипотеки на ИЖС — это начало формирования цивилизованного загородного рынка и главное — повышение доверия к формату в целом и загородному девелопменту в частности, когда деньги покупателя будут храниться на эскроу-счетах. С одной стороны, это ведет к росту цен (за счет использования заемных средств). С другой стороны, интерес к загородному рынку покупателей увеличит число проектов, что позволит сдерживать средняя стоимость при наращивании ее планомерно.
Развитие рынка ипотеки на частные дома увеличило бы спрос и предложение на этом рынке, считают девелоперы. Сейчас, по сути, нужно сначала построить дом, ввести его в эксплуатацию, оформить его в собственность, и только тогда на такой готовый дом можно будет предложить покупателю ипотеку. В результате сегодня застройщику в сегменте ИЖС требуется в 2,5–3 раза больше оборотных средств, чтобы обеспечить ипотечное финансирование своего проекта, по сравнению с застройщиками в многоэтажном сегменте, отмечает Ольга Магилина. По ее словам, эти средства могли бы пойти на развитие продукта, на повышение качества предложения.
«Банки сегодня просто как будто «не видят» предмета залога. Есть земельный участок, есть «будущая вещь» вместо дома. Вдобавок с точки зрения стандартизации банки сегодня «не отличают» единичный строящийся кустарным способом дом от комплексной застройки загородных жилых комплексов, возводимых профессиональными застройщиками. С этим очень тяжело работать, отрасли как воздух необходимы стандарты предметов залога, стандарты кредитования ИЖС. Как только они появятся, в игру вступят здоровые рыночные механизмы, и в очень скором времени конкуренция простимулирует банки создавать все более гибкие и выгодные ипотечные продукты для покупателей односемейных коттеджей», — считает Ольга Магилина.
Построить свой дом физическому лицу без опыта строительства сложно. В Сбербанке выделяют несколько основных причин, из-за которых затягиваются сроки или увеличивается бюджет при самостоятельном «хозяйственном» строительстве. «Люди зачастую переоценивают свои возможности, не имеют четкого понимания концепции будущего дома, из-за чего значительно вырастает смета по проекту и средств на завершение строительства не хватает. Кроме того, часто выбор поставщиков и подрядчиков основывается не на критерии надежности, а на низкой цене материалов и услуг», — поясняет Сергей Бессонов. Поэтому банки, по его словам, в большинстве или не имеют специального ипотечного продукта для ИЖС вообще, или выдают ипотеку на условиях, существенно отличающихся по цене и залогу от условий по ипотеке на покупку квартиры.