Ипотека на дом с земельным участком — как охватить кредитами частное строительство

Профильные министерства, Банк России и федеральный оператор ДОМ. РФ к 25 марта должны представить в правительство предложения — как стимулировать граждан брать ипотеку на строительство частных домов. Задачу в послании-2019 поставил Владимир Путин — он считает, что семьи должны иметь возможность брать в кредит не только квартиры, но и дом на своей земле. TatCenter спросил участников рынка, почему индивидуальное жилищное строительство до сих пор практически не охвачено ипотекой.

Ипотека на строительство дома — высокие ставки и низкий процент одобрения

В 2018 году в Татарстане ввели 2,4 млн кв. метров жилья. Из них почти половина — 46% или 1,1 млн «квадратов» — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Объемы застройки в республике практически не меняются с 2013 года. А вот спрос на ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) в Татарстане стабильно растет: если в 2017 году было выдано 43,3 тыс. займов на 66,4 млрд рублей, то по итогам 2018 года — уже 54,8 тыс. кредитов на 95 млрд.

Банкиры говорят, что рынок «делают» кредиты на новостройки и признают, что ипотеку на ИЖС не особенно жалуют. Чтобы продвигать ее, банки хотели бы видеть на рынке госденьги и платежеспособных заемщиков.

«По мнению моих коллег, пока что это бесперспективный рынок и банку совсем не интересно интегрироваться в него. Стимулировать ипотечное кредитование на рынке ИЖС мог бы вариант с государственным субсидированием», — считает руководитель центра ипотечного кредитования Банка ЗЕНИТ Антон Красильников.

Заместитель директора Татарстанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Василя Муллина говорит, что ипотечные кредиты для строительства частных домов пока остаются малодоступными для основной части населения. Причина — ставки на ипотеку строящегося дома выше ставок на приобретение квартиры, так как кредитование строящегося жилья — сегмент с высокой степенью риска.

«Процент одобрения в сегменте достаточно низкий. В основном индивидуальное жилье сегодня строится хозяйственным способом. Возможно, появление продукта, в котором был бы прописан индустриальный способ постройки дома, а условия кредитования были бы схожи с условиями на покупку квартиры в многоквартирном доме, позволили бы этому направлению развиваться активнее».

Руководителя отдела продуктов и аналитики банка «ДельтаКредит» Елена Штырева считает, что для стимулирования роста рынка ипотечного кредитования в рамках государственного регулирования необходимо реализация таких программ, которые с одной стороны будут доступны гражданам, а с другой стороны — будут прозрачны и удобны в реализации для банков.

«Немалую роль в этом должна играть диджитализция процессов: интеграция с государственными сервисами, упрощение процедур подачи заявки, помощь в выборе объекта, моментальное предварительное решение и т. п.», — поясняет она.

Ипотека на частный дом и землю — рынку не хватает идей и стандартов

Региональный директор — руководитель Ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэль Насыбуллин считает, что прежде всего надо стимулировать заемщиков покупать индивидуальные дома у девелоперов, занимающихся индустриальной комплексной застройкой. В этом случае есть четкое понимание, сколько стоит типовой объект и участок, на котором он расположен.

«Необходимо разработать правильный продукт с субсидированной ставкой с четкими критериями объектов. Тогда получить ипотеку под ИЖС можно будет по ставке близкой к ставкам на рынке новостроек».

Сегодня на рынке индивидуального домостроения, по словам Насыбуллина, кредитование проводится преимущественно по двум сценариям.

В первом случае, клиент продает квартиру (иногда очень дешево передает права на квартиру застройщику, по аналогии с трейд-ин автомобилей), а сумма сделки учитывается в качестве первоначального взноса по кредиту. «Разница между стоимостью дома и квартиры — ипотечный кредит по более высокой ставке, чем на покупку квартиры. При этом, это должен быть завершенный строительством объект с зарегистрированным правом собственности, где уже нет возможности выбрать планировку, размещение объекта на участке и еще много-много нюансов, которые учитываются при строительстве „под заказ“ конкретного клиента».

Второй вариант — получение кредита под залог существующего жилья в банке. «В этом случае клиент занимает деньги по ставке стандартных ипотечных программ на длительный срок, соответственно, получает комфортный платеж в месяц, квартира же остается в его собственности (в отличие от так называемых „трейд-ин программ“ от застройщиков). На эти деньги приобретается дом. Но эта программа пока не получила массовое распространение среди потребителей, пока это разовые сделки».

Действительно, а не номинально охватить ипотекой индивидуальное жилищное строительство, по мнению Рузэля Насыбуллина, можно за счет:

• включения в стандарты ДОМ.РФ критериев для кредитования таких объектов недвижимости. Как по агентской программе, так и по рефинансированию. Пока что такие объекты не возможны к кредитованию по стандартам;
• включения таких кредитов (с залогом ИЖС) в состав возможных к сделкам секьюритизации с участием ДОМ.РФ;
• формирования критериев к страховому покрытию рисков по таким объектам, учитывая повышенный коэффициент риска НЕ кирпичных / НЕ каменных строений.