Рейтинг рублевой ипотеки на покупку апартаментов на первичном рынке в Москве

На сегодняшний день апартаменты являются альтернативой привычному для большинства граждан жилью — квартире или индивидуальному дому, так как имеют сопоставимую, а чаще всего более низкую стоимость. Однако при покупке подобной недвижимости следует иметь в виду, что владелец апартаментов не может оформить прописку в них, а тарифы ЖКХ на обслуживание апартаментов, как правило, гораздо выше, чем при покупке стандартных жилых помещений. Тем не менее в настоящее время застройщики отмечают повышенный спрос у населения на апартаменты, в связи с чем в данном рейтинге отдел анализа банковских услуг Банки.ру решил рассмотреть, какие условия предлагают клиентам столичные банки при покупке подобного типа недвижимости.

Следует отметить, что в ответ на повышенный спрос со стороны населения на покупку апартаментов банки начинают разрабатывать соответствующие кредитные программы. Если до начала 2016 года на рынке присутствовало менее пяти кредитов на покупку апартаментов, то в текущем году банки стали активно развивать данное направление, а в начале августа о запуске соответствующей программы объявило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Для отбора программ нами были заложены следующие параметры: стоимость апартаментов на первичном рынке — 5 млн рублей (от этого значения начинается стоимость подобной недвижимости в Москве, однако ставка не зависит от суммы кредита, при покупке более дорогих апартаментов будут действовать аналогичные условия), первоначальный взнос — 30% (1,5 млн рублей), сумма кредита — 3,5 млн рублей. Срок кредитования 15 лет был выбран с целью сокращения размера итоговой переплаты по кредиту. Требование о внесении 30% первоначального взноса является наиболее распространенным по программам кредитования апартаментов, однако по некоторым предложениям, вошедшим в наш рейтинг, возможно внесение 20-процентного первоначального взноса («Возрождение», «ДельтаКредит», ЮниКредит Банк, Связь-Банк). В исследование не попали программы двух банков — «Апартаменты» «ФК Открытие» и «Первичный рынок» Транскапиталбанка, согласно условиям которых заемщик должен оплатить за свой счет минимум 40% от стоимости апартаментов.

В выборку не попали кредиты, для которых указан неполный процентный диапазон. Рассматривались только собственные кредитные программы банков, зарегистрированных в Москве. Не учитывались кредиты, предоставляемые банками по программам «ДельтаКредит» (программа самого банка «ДельтаКредит» в рейтинг вошла) и по стандартам АИЖК. Также мы не брали в расчет льготные условия, действующие для определенных групп заемщиков — молодых семей, работников бюджетной сферы, распорядителей семейного капитала, клиентов партнерских агентств недвижимости и др., для которых предусмотрены более низкие ставки. Также мы не учитывали специальные программы, предлагаемые банками для ограниченного перечня строящихся объектов (например, программа Локо-Банка «Строящиеся апартаменты — Прайм» и программа НС Банка «Новостройка у партнеров банка»).

Для составления рейтинга нами учитывались процентные ставки, действующие при заданных параметрах рейтинга для работников по найму, полностью подтверждающих свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, а также приобретающих комплексное ипотечное страхование (личное, титульное и имущественное). При возможности выбора заемщиком графика платежей (аннуитетный или дифференцированный) расчет производился по дифференцированному графику (с меньшей переплатой). В случае если процентная ставка по продуктам разных банков совпадала, кредиты были отсортированы в алфавитном порядке по названию кредитной организации.

Выбранные нами условия потребуют от заемщика внесения ежемесячного аннуитетного платежа в размере около 45 тыс. рублей. Чтобы обслуживать подобный кредит, клиент (либо семья при учете совокупного дохода) должен иметь доход в размере от 90 тыс. до 110 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка (как правило, размер платежа по графику не должен превышать 40—50% дохода заемщика).

В результате отбора мы получили девять программ московских банков, которые заняли восемь мест нашего рейтинга.

Первое место заняла программа «Ипотечное жилищное кредитование» Россельхозбанка со ставкой 13,9% годовых и итоговой переплатой 3,67 млн рублей.

На второй позиции оказалось предложение «Первичный рынок» Абсолют Банка со ставкой 12,5% годовых и переплатой 4,26 млн рублей.

Третье место отведено продукту «Квартира-Новостройка 2016» банка «Возрождение», процентная ставка по которому составляет 13% годовых, а итоговая переплата — 4,26 млн рублей.

Замыкает наш рейтинг программа «Апартаменты» РосЕвроБанка, процентная ставка по которой составляет 15% годовых, а переплата — 5,3 млн рублей.

Несмотря на то что продукты банков, выдаваемые по стандартам АИЖК, в обзоре не участвовали, условия по программе АИЖК «Апартаменты» являются достаточно выгодными: при заданных в рейтинге параметрах заемщики могут рассчитывать на ставку 12,75% годовых. С перечнем банков-партнеров, в которых можно получить кредит по данной программе, можно ознакомиться на сайте АИЖК (в их числе Росэнергобанк, Бинбанк, банк «Образование» и др.).

Условиями всех вошедших в рейтинг кредитов не предусмотрены комиссии за рассмотрение заявки, выдачу и обслуживание кредита. Единовременные платежи за снижение процентной ставки, взимаемые некоторыми банками в момент выдачи кредита, нами не учитывались, но следует заметить, что их уплата позволит снизить ставку на 0,5—1,5 п. п. в зависимости от условий конкретного банка. Такая возможность предусмотрена в предложениях банков «ДельтаКредита», «Российского Капитала», РосЕвроБанка, Абсолют Банка.

Обзор составлен по данным официальных сайтов и кол-центров банков на 13 сентября 2016 года.

* + 0,5 п. п. на период строительства; + 3,5 п. п. без личного страхования.

** Дифференцированный график (схема) погашения задолженности. При аннуитетном графике размер переплаты составит 4,84 млн рублей.

** * + 1 п. п. на период до регистрации права собственности; + 0,25 п. п. при отказе от заключения договора коллективного ипотечного страхования; + 4 п. п. при отказе от личного и титульного страхования.

**** 12,8% годовых при покупке апартаментов у компаний, заключивших с банком соглашение о проведении сделок через аккредитив.

***** + 1 п. п. на период до регистрации права собственности; + 1,5/ 1/ 1,5 п. п. без личного/титульного/имущественного страхования.

****** + 1 п. п. на период до регистрации права собственности; + 3,5 п. п. без личного / титульного / личного и титульного страхования.

******* — 0,5 п. п. при выходе на сделку в течение 10 дней с момента первого одобрения; + 1 п. п. на период до регистрации права собственности; + 2,5 /1 п. п. без личного/титульного страхования.

******** + 1 п. п. без личного страхования.

********* + 1 п. п. на период до регистрации права собственности; + 1,5 п. п. без личного страхования.

********** +1 /2 /3 п. п. без титульного / личного / личного и титульного страхования.

В выборку не вошли продукты, ориентированные на специальные категории заемщиков: распорядителей материнского (семейного) капитала, различных субсидий, владельцев жилищных сертификатов, военных, молодых учителей и ученых, сотрудников определенных отраслей (например, работников РЖД) и пр.

Продукты ранжированы по размеру процентных ставок, действующих для заемщиков «с улицы», без учета надбавок и скидок за наличие действующих кредитов в других банках, наличия отрицательной или положительной кредитной истории, а также без учета льготных ставок для специальных категорий: зарплатных и корпоративных клиентов, вкладчиков банка и пр.