Ипотека: низкая ставка за свои деньги
Субсидировать ставку по ипотеке могут не только застройщики, но и сами покупатели квартиры. Но за это, естественно, нужно заплатить. Просто в первом случае банку комиссию платит застройщик – за счет покупателя, переплачивающего за квартиру, а во втором – ипотечник напрямую. И по ипотеке со сниженными процентами покупатель может приобрести квартиру на вторичном рынке, где нет ни государственных программ, ни ставки от застройщика. Но лучше этой программой пользоваться все-таки не во времена огромных ставок по ипотеке, потому что снизить ее до комфортного уровня вряд ли получится.
Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами о том, насколько популярна банковская услуга «своя ставка» («покупка ставки»), кому она может оказаться полезной, а кому не подойдет.
Основное преимущество данной услуги — возможность экономии на процентах и снижении общей суммы переплаты за ипотеку. Это может существенно облегчить финансовое бремя заемщика, замечает Ирина Орлянкина, директор по продажам корпорации «Мегалит».
За счет большой единовременной комиссии клиент получает сокращение ежемесячных взносов на определенный срок. Часто такой порядок выплат удобнее, дополняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Тем более, в отличие от субсидии от застройщика, опция не подразумевает удорожание квартиры.
Суть услуги по покупке «своей ставки» заключается в том, что клиент платит банку комиссию, а банк за это снижает ставку. По данным экспертов, диапазон снижения ставки может составлять от 0,5 до 10%, и, по верхней планке, еще недавно можно было сократить рыночную ставку почти в два раза.
Сниженная ставка может действовать как в течение короткого времени, так и всего срока кредита. И тем, кто покупает ставку на короткий срок, нужно помнить, что после истечения льготного периода ставка будет увеличена до базовых значений. Как уточняет Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль», «заемщикам придется вернуться к вопросу снижения ставки через рефинансирование кредита».
«Матрица снижения ставки очень обширная, и чем ниже клиент хочет конечную процентную ставку, чем больше срок данной льготы и тем больше будет комиссия, - комментирует Алексей Новиков, операционный директор Est-a-Tet. - Сумма комиссии может доходить до 30-40% от стоимости кредита, а в некоторых случаях и больше, все зависит от выбора клиента и от того, есть ли у него дополнительные деньги, чтобы оплатить такую комиссию». Впрочем, на покупку ставки банки могут дать денег в долг и включить комиссию в сумму кредита.
Важный момент, на который обращают внимание все эксперты, - комиссия за снижение ставки оплачивается единовременно, непосредственно в момент выдачи кредита в банке. И предоставляется эта услуга только один раз. «Если клиент изначально не воспользовался такой программой, то в дальнейшем он уже не сможет приобрести услугу снижения ставки, поскольку все условия фиксируются в момент подписания кредитного договора», - предупреждает Юлия Маркина, ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи.
Среди банков, предлагающих опцию снижения ставки, Юлия Ибрагимова называет Совкомбанк, ВТБ, Сбербанк, «Альфа-банк». И эта услуга отнюдь не новейшее изобретение, как вспоминает эксперт, она существует с 2015 года, ее тогда практиковал банк «Дельта Кредит» (стал позже частью Росбанка).
Кому подойдет покупка ставки
«Текущие предложения банков распространяются на все программы, как на рынке вторичной недвижимости, так и при покупке новостроек, - говорит Юлия Ибрагимова. - Они доступны в том числе для покупателей, не попадающих под льготные условия кредитования, а также для сделок по переуступке права требования».
Эксперты по-разному оценивают популярность этой услуги. На первичном рынке больше распространена услуга снижения ставки за счёт застройщика, замечает заместитель коммерческого директора компании Pioneer Дмитрий Ефимов.
По словам Юлии Ибрагимовой («Миэль») риелторы наблюдали рост спроса на эту услугу после того, как льготные ипотечные программы стали менее доступными. Люди выбирали покупку ставки как альтернативу госпрограммам на вторичном рынке.
И большинство экспертов приходит к выводу, что спрос на снижение ставки ограниченный, потому что покупать услугу может позволить себе определенная категория клиентов.
Прежде всего, это заемщики, которые не собирается гасить кредит досрочно. Почему? Как объясняют эксперты, нужно, чтобы комиссия окупилась, а это может занимать, скажем, лет десять. Погашать кредит раньше этого срока невыгодно, потому что комиссию клиенту банк, как правило, не возвращает.
«Возврат средств за неиспользованное снижение ставки либо невозможен, либо крайне затруднителен, - отмечает Юлия Маркина («Городской риэлторский центр» Сочи). - Например, в некоторых банках, существует возможность отказаться от услуги снижения ставки в течение 30 дней после подписания кредитного договора, но по истечении этого срока клиенту вернуть деньги за услугу практически невозможно».
Также покупка «своей» ставки у банка подойдет заемщикам, имеющим солидную сумму для первоначального взноса. «Например, заемщик может внести 30% в качестве первоначального взноса, в то время как минимальный – 15%, и в этом случае разницу можно использовать для покупки «своей ставки», - поясняет Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость».
Кому не подойдет
Не советуют риелторы покупать ставку клиентам, не имеющим собственных денег на эту покупку. Банки предлагают брать комиссию в кредит (по аналогии с потребительским кредитованием), но в этом случае увеличиваются и ежемесячные платежи, и сумма основного долга, предупреждает Алексей Новиков (Est-a-Tet).
А если увеличивается основной долг клиента, то и расчёт дополнительных расходов при сделке может быть выше, например, страхование жизни рассчитывается от суммы кредита, добавляет Дмитрий Ефимов (Pioneer).
Также риелторы отговаривают от покупки ставки тех клиентов, кто изначально берет кредит на короткий срок. Алексей Новиков уточняет, что в этом случае можно заплатить комиссию за снижение ставки на этот период, но выгоду уже нужно просчитывать в каждой конкретной ситуации.
В целом же Дмитрий Ефимов считает, что подводных камней схема не содержит: всё прозрачно для клиента, он понимает, сколько стоит комиссионное вознаграждение и на сколько снизится ежемесячный платеж, какую сумму на переплате процентов он сэкономит.
Считаем выгоду
Но мы привели теоретические выкладки, а есть еще и суровая жизнь. Совсем недавно можно было с помощью покупки ставки действительно снизить ее с базового уровня 21,2% годовых до более-менее комфортных 12%. И, например, при покупке квартиры стоимостью 12 млн рублей, первоначальном взносе в 2,4 млн и комиссии 2,6 млн рублей ежемесячный платеж снижался примерно со 128 тысяч до 98,5 тыс. рублей. Срок окупаемости комиссии составлял 8,5 лет.
А теперь, когда буквально вчера банки подняли базовые ставки по ипотеке примерно до 25%, добраться до приемлемого уровня, мягко говоря, проблематично. По максимуму получается 15-16%, и вряд ли есть смысл подписываться на подобное «снижение». Напомним, что ставки выше 12% годовых уже считаются заградительными.
Тонкий вопрос и с возможным рефинансированием кредита, если ключевая ставка будет снижаться и заемщики захотят «укоротить» свои проценты. Тем, кто сам себе субсидировал кредит на долгий срок, может быть невыгодно рефинансирование, пока не окупится комиссия – эти варианты тоже нужно внимательно считать. Так что есть смысл подождать более благоприятных времен.
Что будет, когда примут стандарт Центробанка
Может так получиться, что банковские программы по снижению ставок за комиссию в нынешнем виде просуществуют недолго – они мало соответствуют политике Центробанка. Свою позицию регулятор не раз публично подчеркивал – он против нерыночных ставок и дополнительных комиссий, увеличивающих сумму кредита. И в ипотечном стандарте, разработанном ЦБ, есть пункты, непосредственно касающиеся банковской услуги по покупке ставки.
Согласно стандарту, который должен вступить в силу с 1 января 2025 г., перед тем как клиент воспользуется данной услугой, банк должен будет предоставить заемщику расчеты полной стоимости кредита: как с комиссией за снижение ставки, так и без, чтобы клиент мог принять решение, обладая полной информацией, объясняет Вадим Бутин («Главстрой-Недвижимость»).
Кроме того, в случае досрочного погашения банки должны будут вернуть клиенту комиссию за оставшийся срок действия опции – правда, только «в порядке и (или) размере, определенных договором ипотечного кредита». Сейчас, как мы помним, это в принципе не делается.
Также заемщику нужно будет самостоятельно оплачивать комиссию банку за снижение ставки – взять дополнительный кредит он не сможет. То есть, кроме средств на минимальный первый взнос, ему нужны будут дополнительные деньги, замечает Дмитрий Ефимов (Pioneer).
И, наконец, главное, на что обращают внимание эксперты, - заключать договоры с использованием данной услуги возможно будет лишь с января по июль 2025 года включительно, так как эти практики могут быть ограниченны регулятором уже летом следующего года, видимо – с 1 июля.
Таким образом, Центробанк с помощью нового стандарта намерен свернуть высокорискованные ипотечные схемы и положить конец практике кредитования неблагонадежных заемщиков, резюмирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).
«Цель ЦБ понятна и проста: отменить все комиссии, которые платит либо клиент, либо застройщик за снижение процентной ставки, так как это влечет за собой дополнительные затраты в первом случае и удорожание квартиры во втором случае», - дополняет Алексей Новиков (Est-a-Tet).
По оценке Дмитрия Голева, эти меры необходимы для стабилизации ситуации на кредитном рынке РФ. В денежном выражении долги ипотечных заемщиков сегодня составляют порядка 110 млрд рублей, и такая ситуация во многом является эхом действия льготных и околонулевых кредитов. Эксперт уверен, что необходимость утверждения таких «правил игры» назрела давно, и ЦБ даже несколько опоздал со своим стандартом. А положительный эффект от действия стандарта проявится после снижения ключевой ставки.