Ипотека на диване: действительно ли можно купить квартиру не выходя из дома?

Ипотека под 6,5% — заманчивое предложение, если бы не режим самоизоляции. Можно ли сейчас приобрести и зарегистрировать жилье в кредит не выходя из дома и на каком этапе могут возникнуть трудности?

Почти два месяца карантинных мер показали: участники рынка не готовы перевести ипотеку в режим онлайн. Только единичные банки объявили о первых дистанционных ипотечных сделках: ВТБ, Росбанк, ДОМ.РФ. Выездные сделки проводит Сбербанк.

И даже в этих случаях речь идет лишь о новостройках. «По сделкам в части объектов первичного рынка проблем нет — тут все зависит от технической готовности партнеров: застройщиков и страховых компаний», — считает руководитель управления цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. Взаимодействие банка и клиента может целиком проходить в формате онлайн, начиная от подачи заявки и получения одобрения, заканчивая подписанием кредитного договора с помощью усиленной электронной подписи. Регистрация сделки также проходит виртуально. «У сделок со вторичным жильем или по семейной ипотеке есть своя специфика, перевести процесс полностью в онлайн проблематично, однако мы работаем над этим», — добавляет Дмитриев.

На первичном рынке, впрочем, онлайн-ипотечного бума пока не наблюдается. Почему же онлайн-ипотека до сих пор не стала массовым явлением?

Выбрать квартиру по «Скайпу» — реальность?

Сложности с переходом в онлайн появляются уже на первом этапе приобретения жилья в кредит — при выборе объекта: все хотят видеть квартиру вживую, говорит управляющий директор Абсолют Банка Иван Любименко.

Клиентам, готовым пожертвовать тактильными ощущениями, застройщики предлагают виртуальные шоурумы и рендеры с вариантами планировки, 3D-туры и онлайн-трансляции со стройки. «Покупая квартиру на этапе строительства, клиент не имеет возможности ее увидеть, «пощупать». Поэтому просмотр квартиры и до перехода только на онлайн-продажи в связи с пандемией был виртуальным», — отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков.

Для показа готовых квартир используются мессенджеры для видеоконференций, такие как Skype, WhatsApp или Zoom, рассказывает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. По его словам, около 40% клиентов застройщика согласны приобрести жилье, не посещая офис продаж. Статистика группы «Самолет» также говорит о том, что доля клиентов, готовых купить новостройку без очных встреч с застройщиком, за период изоляции выросла с 18% в марте до 51% в апреле, а в мае доля платных онлайн-броней от общего количества опционов составила уже 65%.

А вот на вторичном рынке все хуже. Во-первых, «подарочная» ипотека под 6,5% на него не распространяется. Во-вторых, процесс выбора жилья практически невозможно представить без просмотра квартиры в реальности. «Сейчас большинство агентов и продавцов говорят, что готовы к онлайн-показам по Skype и WhatsApp, и в какой-то степени это может потенциального покупателя склонить к выбору объекта, но все равно подавляющее большинство, естественно, хочет поехать и увидеть своими глазами, почувствовать запахи, посмотреть на соседей. Это, конечно, рынок очень замедляет», — подчеркивает генеральный директор «Ипотека.Центра» Ольга Бажутина.

Онлайн-сделка с тремя «но»

Допустим, клиент все же выбрал квартиру для покупки в кредит не выходя из дома. Дальше начинается процесс подготовки сделки, взаимодействие со страховыми компаниями и оценочными организациями. В принципе, этот этап возможен в формате онлайн, все зависит от того, насколько конкретные страховщики и оценщики готовы оказывать услуги удаленно. Если для первичного рынка процесс отлажен, то в случае со вторичным жильем оценщику для большинства банков придется приехать и посмотреть объект недвижимости в реальности.

Пилотные выдачи ВТБ, Росбанка и ДОМ.РФ показали, что этап самой сделки также может пройти полностью дистанционно: начиная с подачи заявки и открытия счета, заканчивая подписанием договора приобретения недвижимости и документов по кредиту. При такой схеме клиент может подписывать всё одним пакетом в своем телефоне.

И здесь появляется второе серьезное «но» — для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. «У ряда заемщиков она уже есть. Если ее необходимо оформить, то это также сейчас можно сделать не выходя из дома», — уверяют в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке выбрать подходящую квартиру, подать заявку на ипотеку и получить решение банка тоже можно онлайн — через платформу «ДомКлик». Однако полностью избежать контакта с представителем банка не удастся. Банковскому сотруднику придется приехать к клиенту домой для выпуска усиленной электронной цифровой подписи и подписания документов.

Даже на первичном рынке ипотечные онлайн-сделки пока не стали массовым явлением. В Росбанке и ВТБ процесс обкатывается в пилотном режиме. ДОМ.РФ проводит электронные сделки пока еще не во всех регионах. Всего в апреле банк провел 100 электронных сделок на сумму 330 млн рублей.

«Есть препятствия, связанные с личной идентификацией клиента при открытии ему кредитных продуктов, описанной в ФЗ-115», — отмечает Константин Тюленев. Необходимость идентифицировать клиента в период режима самоизоляции некоторые банки решают, организуя выездное подписание кредитной документации.

В начале апреля Банк России объявил о временном смягчении требований к банкам по идентификации клиентов для проведения ипотечных сделок дистанционно. «После того как ЦБ изменил позицию по идентификации клиентов, проводить удаленные сделки теперь стало проще, — признается управляющий директор Абсолют Банка. — И это открывает новые двери».

Полуэлектронная закладная

Процесс электронной регистрации сделки на первичном рынке практически обкатан, считает Ольга Бажутина. «Единственная проблема возникает при покупке квартиры с ипотекой, потому что электронной закладной как технологии на сегодняшний день в России в промышленном использовании нет», — говорит эксперт.

По словам гендиректора «Ипотека.Центра», сделки с электронной регистрацией сейчас проходят в основном по двум сценариям. Либо банк отказывается от оформления закладной по этой сделке, либо сделка регистрируется в электронном виде, а закладная подписывается на бумаге и остается в банке до того момента, как откроются МФЦ. По такой схеме сделка не всегда проходит, регистратор ее может приостановить.

Факты регистрации именно электронных закладных на рынке единичны, отмечает Бажутина.

Для проведения электронной госрегистрации сделок с недвижимостью на вторичном рынке существуют среди прочего и законодательные ограничения. «Если сделка между физлицами, то для того, чтобы прошла электронная регистрация, собственник должен пойти и в оригинале подать заявление в Росреестр о том, что он не против, что по его объекту недвижимости будет проходить электронная регистрация. В данный момент подать электронно такое заявление невозможно», — рассказывает Бажутина.

К тому же не все банки технически готовы проводить электронную регистрацию сделок. Поэтому зачастую проблему закрытых МФЦ клиенты решают по-своему и весьма оригинально. Некоторые клиенты уезжают подавать документы в Росреестр в другие города, где МФЦ уже открылись. Еще один вариант — отправка документов по почте. Однако этот способ передачи информации пока не отлажен и к тому же небезопасен, отмечают эксперты.

Карантин как катализатор спроса на онлайн-сделки

Директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов ожидает, что после снятия ограничений на передвижение доля покупок жилья онлайн резко упадет, а их количество составит не более 20% от всех сделок. «Онлайн-ресурсами продолжат пользоваться люди из регионов или клиенты, которые хорошо знают локацию объектов или совершают повторную покупку, но не имеют времени, чтобы приехать», — полагает он.

Тем не менее многие участники рынка верят, что мир уже не останется прежним. Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев отмечает, что, несмотря на сложность онлайн-ипотеки и неподготовленность некоторых банков, даже сейчас более 70% ипотечных сделок с участием застройщика проводятся с помощью электронной регистрации. «Полагаю, что в течение ближайших недель доля таких сделок увеличится до 90%», — добавляет он.

«Период карантинных мер стал катализатором спроса на онлайн-сделки и, в принципе, на развитие сектора услуг в режиме онлайн. Люди попробовали покупать квартиры онлайн и поняли, что это удобно и безопасно», — отмечают в пресс-службе «Петербургской Недвижимости» (эксклюзивный продавец объектов Setl Group). В любом случае, доверие к онлайн-взаимодействию в умах у людей укрепляется, заключает Ольга Бажутина.