Ипотека: от обрушения к новому буму?
Президент России Владимир Путин объявил на ПМЭФ о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Ипотека снова становится ключевым драйвером жилищного строительства, но обеспечит ли низкий уровень ставок восстановление динамики.
Вапреле этого года объемы выдач ипотечных кредитов рухнули драматически – более чем на 75% по сравнению с мартом или на 71% по сравнению с апрелем прошлого года, а число выданных кредитов сократилось на 77%. Такого не было ни во время пандемии, ни в локальные кризисы 2014 и 2018 гг.
Хотя еще в первом квартале ипотека росла двузначными темпами, а в феврале-марте даже ускорилась: люди оперативно оформляли одобренные ранее кредиты, чтобы успеть до повышения ставок (либо опасаясь вообще прекращения ипотечного кредитования). Всего в апреле было выдано 37,2 тысяч ипотечных кредитов на сумму 130,5 млрд рублей (в марте 162,8 тысяч кредитов на общую сумму 521,3 млрд рублей).
Также выросли и ставки льготной ипотеки – с 7% до 12%, так что даже такие программы стали гораздо менее доступны и большинство заемщиков заняли выжидательные позиции. С 1 мая ставка по льготной ипотеке была снижена до 9%, а программа продлена до конца текущего года, повышенные лимиты кредитов сохранены – до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн рублей для остальных регионов.
И вот теперь – после очередного раунда снижения ключевой ставки и соответствующего смягчения и рыночных условий ипотеки – на 2 п.п. снижается и льготная ставка. К чем это приведет? Восстановится ли ипотечный рынок и станет ли он настоящим драйвером жилищного строительства?
Посмотрим на структуру спроса на рынке жилья. Оставим за скобками элитное-премиальное. Бизнес-класс: по понятным причинам здесь ниже, чем в эконом-сегменте доля ипотеки в продажах, и минимальна доля льготной. Спрос в этом сегменте в очень значительной степени (оценки разнятся от 20% до половины) определялся «инвестиционными» покупками – то есть квартиры и апартаменты приобретались для последующей сдачи и получения арендного дохода, либо для перепродажи после увеличения цены.
Этот сегмент перегрет – несмотря на рекордные объемы сдачи и запуска строительства жилья бизнес-класса стоимость его уже несколько лет растет совершенно невероятными темпами, которые не предсказывали даже сами девелоперы. И здесь же спрос замер в марте-мае не только по причине общей неопределенности, но еще и потому что доходность депозитов в моменте стали выше почти всех альтернативных вложений.
В июне заканчиваются сроки квартальных вкладов под ставки в районе 20% и дальнейшее размещение депозитов – это примерно вдвое меньшая доходность; по разным оценкам от 1,5 до 3 трлн рублей может выйти из банков на рынок. Часть пойдет на текущее потребление, которое очень сильно провалилось в марте-мае. Но значительная доля, очевидно, пойдет и на рынок недвижимости, в том числе поддержит спрос на инвестиционные квартиры.
В эконом-сегменте жилья картина немного отличается: очень большая доля покупок была с ипотекой; причем с каждым месяцем вплоть до марта этого года льготная ипотека занимала все более значимую долю сделок. Сюда – на оплату первоначальных взносов прежде всего – пойдет высвобождаемая с банковских депозитов ликвидность. А новая ставка 7% подогреет спрос.
Так что летом мы увидим новый виток спроса на жилье – и эконом и бизнес-классов; отложенный ипотечный спрос получит мощный импульс, а инвестиционные квартиры при сложной ситуации на фондовом рынке и с другими альтернативными вложениями снова будут расхватывать как горячие пирожки. Наметившиеся в апреле-мае снижение стоимости квадратного метра прекратится. Но на время.
Всплеск ипотечных сделок и инвестиционных покупок будет продолжаться не более квартала. Дальше они иссякнут и основным фактором станет динамика доходов населения и дальнейшие изменения ставок а также уровень закредитованности. Очень вероятно, что после краткосрочного «бума» будет стагнация выдач и даже некоторое снижение цен на жилье в реальном выражении.