Ипотеке дадут отсрочку
Банки стали оформлять ипотеку без первоначального взноса. Эту сумму можно будет внести уже после оформления договора кредита. Отсрочка может доходить до двух лет. Подобные программы уже запустили в Альфа-банке и Москвоском кредитном банке, пишет РБК. Проект нацелен на клиентов, у которых нет денег на первоначальный взнос, но они появятся после продажи уже имеющегося жилья. На вторичном рынке это стандартная схема, когда одновременно совершаются сделки купли и продажи.
В сегменте новостроек такие варианты до сих пор не практиковались. Без заранее оплаченного первого взноса у банков были слишком велики риски, пояснил управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин: «С точки зрения обязательного подтверждения первоначального взноса фактически единственным основанием для расторжения договора купли-продажи является неоплата по договору.
Соответственно, в момент, когда банк выдал кредит и не удостоверился, что объект недвижимости полностью оплачен, у организации возникал риск, что предыдущий собственник может прийти и расторгнуть этот договор, вернуть себе права собственности на объект. Опять же у банка кредит уже выдан, и у него возникали дополнительные проблемы с погашением этой кредитной задолженности. По сути дела, финорганизации идут на некие уступки, то есть они понимают, что на момент выдачи займа объект еще не будет полностью оплачен. Но поскольку застройщики также участвуют в этой программе и готовы предоставить эту рассрочку, они будут готовы взять на себя подобные риски».
Инициатором ипотечных программ без первоначального взноса стала девелоперская компания «Инград», отмечают риелтеры. Застройщик, по сути, приводит клиента в банк и ручается за него. Пока подобная схема на рынке кредитования — скорее экзотика. Но вскоре она выйдет в массовый сегмент, убеждены эксперты. Только так банкиры могут привлечь новых ипотечных заемщиков. С начала года финансовые организации выдали 546 тыс. жилищных кредитов на 1,9 трлн руб.
А год назад заключенных сделок было почти на 45% больше, при оценке в деньгах — на треть больше, подсчитали в Объединенном кредитном бюро. Банки вынуждены быть более лояльными к клиентам, пояснил заместитель директора группы компаний «Финансовые услуги» Григорий Галицких:
«Ипотека росла космическими темпами на льготной программе, которую ввели в пандемию. Теперь рост портфеля остановился или как минимум замедлился.
Если мы посмотрим на макростатистику, то с момента того, когда ипотечный рынок начал активно развиваться, когда велись все эти рефинансирования ИЖК, долгое время уровень просрочки был намного меньше. Что мы видим в последние два года?
Уровень просрочки по ипотеке начинает подрастать. Более того, даже есть сделки по продаже уже этой просрочки на рынок, например, взыскания. Это говорит о том, что она достигла такого уровня, когда банкам при текущих показателях доходности, маржинальности уже невыгодно держать у себя на балансе или там с ними работать как-то, и они готовы их продавать. Поэтому, конечно, кредитные организации ищут способ расширить клиентскую базу».
Несколько лет назад только 15% заемщиков использовали деньги от продажи старого жилья на покупку нового. Теперь в такой ситуации каждый второй, говорят риелтеры. Причем даже покупатели недвижимости премиального класса, говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков:
«Например, МКБ сейчас выходит к крупным застройщикам, которые в основном продают бизнес-класс, где стоимость "квадрата" начинается от 350 тыс. руб. Понятно, что человек, который покупает такой объект, планирует, что он за него в любом случае будет платить. Нет смысла брать ипотеку, чтобы потом и лишаться объекта, и просто так отдавать кому-то деньги. Поэтому банки тоже живут в такой логике.
Они смотрят на того клиента, который приходит от застройщика. Чем объект дороже, тем больше гарантий, что клиент, в отличие от эконом-класса, будет гасить кредит и, возможно, сделает это досрочно. В бизнесе, конечно, люди гасят такую ипотеку гораздо раньше, в том числе и продавая какую-то свою уже имеющуюся недвижимость».
По прогнозу Национального рейтингового агентства, к концу этого года общий объем выданных жилищных кредитов составит 4,5 трлн руб. Это на 20% меньше суммы за прошлый год. Количество квартир, купленных в ипотеку, не превысит 1,5 млн. Это на 30-35% меньше, чем в 2021 году.