Ипотека на новостройки под 6,5% приведет к резкому оттоку спроса на первичный рынок
Субсидируемая государством ипотека под 6,5% годовых окажет существенную поддержку рынку новостроек в регионах. Но в Москве условиям этой программы соответствуют только самые недорогие проекты. При этом «вторичку», средства от продажи которой также используются для приобретения жилья на первичном рынке, льготная ипотека на новостройки может отправить в кому, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
17 апреля президент РФ Владимир Путин в качестве одной из мер поддержки застройщиков предложил запустить на рынке новостроек ипотечную программу со ставкой 6,5% годовых на весь срок кредита. Стоимость заемных средств выше 6,5% будет субсидировать государство.
Изначально предполагалось, что льготный кредит можно будет получить на покупку новостроек стоимостью до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве и Петербурге. Однако затем замминистра финансов России Алексей Моисеев сообщил, что Минфин предложит поднять порог стоимости квартир в Московской и Ленинградской областях до 8 млн руб. - по аналогии с Москвой и Санкт-Петербургом.
Обратиться за кредитом можно будет до 1 ноября 2020 г., а стартовать программа должна 1 мая. При этом ведущие банки открыли прием заявок на ипотеку под 6,5% уже 20 апреля, до публикации постановления правительства об утверждении условий программы. А ВТБ и банк «Дом.рф» к 21 апреля даже успели выдать первые кредиты с льготной ставкой.
Запуск льготной ипотеки – позитивная для застройщиков и ожидаемая мера, отмечает Олег Репченко. Хотя Центробанк не стал менять ключевую ставку после резкого снижения курса рубля в марте, ипотечные ставки все равно пошли в рост – см. «Центробанк умыл руки». Учитывая, что ипотека дорожает на фоне снижения доходов населения, остановки строек, перевода продаж в онлайн и других негативных последствий эпидемии коронавируса, спрос на новостройки определенно нуждается в поддержке – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в марте-апреле 2020 года: ажиотаж ушел на карантин». Ипотека с субсидируемой ставкой в 2015-2016 гг. фактически спасла строительную отрасль от массовых банкротств, поэтому неудивительно, что и на это раз власти решили использовать тот же инструмент.
Ограничения по бюджету покупки тоже достаточно разумны, особенно если Подмосковье и Ленинградскую область все-таки прировняют к столицам. В этом случае в программу попадет большая часть новостроек в регионах и даже в Новой Москве, где средняя стоимость жилья все еще ниже 8 млн руб., несмотря на существенный рост цен в последние пару лет.
Однако в «старой» Москве эффект от льготной ипотеки будет весьма ограниченным просто потому, что большинство лотов в экспозиции стоят дороже 8 млн руб. Даже в комфортклассе условиям программы соответствуют лишь одно- и двухкомнатные квартиры, причем далеко не во всех проектах, а ценники на трешки стартуют с 10-12 млн руб. (См. «Цены достигли предкризисных высот».)
Основной объем предложения нового жилья в «старой» Москве формируют новостройки бизнес-класса, где за 8 млн не купишь даже маленькую студию. Учитывая, что льготная ипотека не распространяется на московский бизнес-класс, а также его общую переоцененность, этот сегмент первичного рынка может сильнее всего пострадать в результате нынешнего кризиса. Элитная недвижимость в программу поддержки тоже, конечно, не попадает, но и объемы предложения там несравнимы с «бизнесом», а финансовые модели занимающихся элиткой девелоперов рассчитаны на очень длительные сроки реализации.
Впрочем, не исключено, что столичному бизнес-классу кинет «спасательный круг» «Дом.рф». Понимая, что даже с супердешевой по отечественным меркам ипотекой покупателей на всех застройщиков не хватит, власти планируют поддерживать отрасль еще и прямым выкупом нереализованных квартир. «Дом.рф» получит на эти цели 50 млрд руб. в виде госгарантий, под которые привлечет средства коммерческих банков на покупку недвижимости. Предполагается, что выкупленные квартиры будут использованы для формирования фонда социальной аренды или впоследствии проданы на открытом рынке. Очевидно, что в Москве больше всего «лишних» квартир окажется именно в бизнес-классе.
А вот вторичному рынку жилья поддержки от государства ждать точно не приходится. Скорее наоборот – программа льготной ипотеки на покупку новостроек приведет к оттоку спроса со вторичного на первичный рынок. Так как продавцы-частники в основной своей массе обычно крайне неохотно соглашаются на снижение цен, число сделок с «вторичкой» сократится до минимума. И рынок, фактически, впадет в кому, как это произошло в 2015 г., на фоне запуска предыдущей версии льготной ипотеки на новостройки – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек».