Экономколлегия Верховного суда запретила избавиться от ипотеки
Прекращается ли ипотека, если имущество продается на публичных торгах в связи с банкротством застройщика? Такой вопрос поставили перед коллегией ВС по экономическим спорам. Недавно был дан ответ.
VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
В 2006 году «СевкавНИПИагропром» обязался построить 240-квартирный дом для ГУ МВД в Ростове-на-Дону. В 2015 году заказчик сменил подрядчика на объекте — на ООО «СК «Гарант Строй», — но дом до сих пор не достроили. А «Гарант Строй» тем временем стал банкротом, и его кредиторы решили продать с торгов недостроенный дом и землю под ним.
По итогам торгов обязанности застройщика перешли к «Инвестрадиострой». Имущество перешло к новому владельцу со старым обременением — то есть, «Инвестрадиострой» обязался предоставить дольщикам квартиры или деньги. Спустя некоторое время компания решила, что обременение недвижимости ипотекой ей только мешает, и обратилась в Управление Росреестра с заявлением о погашении записей об обременении недвижимости. Управление отказало, и застройщик отправился в суд (дело № А53-16038/2017).
Суды решили, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. То есть, Росреестр допустил ошибку, когда отказался снимать ипотечное обременение с жилья.
Управление Росреестра и дольщики дошли до Верховного суда. Спор рассмотрела экономколлегия. Судьи согласились: действительно, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее ипотечных прав третьих лиц в отношении данного имущества, а покупатель приобретает вещь свободной от таких правопритязаний. «Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника», — объяснил эту норму ВС.
Но в банкротном деле «СК «Гарант Строй» ситуация была немного иная, указали судьи: по сути кредиторы искали инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство — по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в законе о банкротстве. «Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки», — указал ВС.
При таких обстоятельствах «тройка» судей под председательством Ирины Букиной отменила решения нижестоящих инстанций, и отказала «Инвестрадиострою» в оспаривании действий Росреестра, который отказался снимать обременение. Таким образом, дольщики сохранили свои права на строящиеся квартиры.