Ипотека: рост или стагнация?
Представители банковской сферы Краснодара рассказали ДГ о том, как эскроу-счета и проектное финансирование связаны между собой и влияют на экономику строительной компании.
Переход на эскроу-счета долгое время вызывал опасения стремительного роста цен на квадратный метр. Некоторые застройщики в Краснодарском крае даже стали использовать этот страх потенциальных покупателей в своих обращениях, декламируя с рекламных щитов лозунг: «Торопись, пока цены не взлетели». Чтобы понять, как эскроу-счета и проектное финансирование связаны между собой и влияют на экономику строительной компании и какие волнения ждут ипотечную процентную ставку, ДГ обратилась за комментариями к представителям банковской сферы.
Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодаре Сергей Яценко:
«Летом прошлого года средняя рыночная ставка по ипотеке в Краснодарском крае достигла исторического минимума — 9,5 % годовых, но продержалась на этом уровне недолго, до сентября 2018 года. Уже в I квартале 2019 года она взлетела до 10,5–11 % годовых. Благодаря неоднократному снижению ключевой ставки ЦБ РФ в 2019 году был запущен обратный процесс. Ведущие ипотечные банки, в том числе «Абсолют», поэтапно снижают ставки. Хотя средняя рыночная ставка еще держится на уровне чуть выше 10 % годовых, но уже сейчас можно найти работающие, не маркетинговые или субсидированные ставки ниже психологической отметки в 10 % годовых, например 9,74 % годовых.
Учитывая тенденцию к дальнейшему снижению ключевой ставки ЦБ РФ, мы не исключаем, что к ноябрю-декабрю 2019 года средняя ставка по ипотеке побьет прошлогодний рекорд по минимуму и достигнет отметки 9,3–9,4 % годовых. Как это скажется на объемах выдачи жилищных кредитов на Кубани, говорить сложно. Повторить результат прошлого года с приростом объемов выдачи более чем на 60 % будет не так легко. Во-первых, не будет прежнего эффекта низкой базы. Во-вторых, на спрос влияют не только ставки по кредитам, но и цены на недвижимость, а они неуклонно растут. По сравнению с началом 2019 года квадратный метр недвижимости на Кубани в среднем подорожал на 4 тыс. руб., его цена достигла 55 тыс. руб. на первичном рынке и 62 тыс. руб. на вторичном.
Мы прогнозируем, что до конца года квадратный метр подорожает еще на 5–7 %. Безусловно, это тоже увеличивает финансовую нагрузку на заемщика и является сдерживающим фактором при покупке квартиры. Вместе с тем Краснодарский край — уникальный регион, где не бывает стагнации на рынках недвижимости и ипотеки даже в кризисы. Конкуренцию местному покупателю всегда составляют иногородние заемщики, ведь, по статистике, именно в Краснодар — даже не в Москву — из-за теплого климата, хорошей экологии чаще всего переезжают жить из других городов России. В первом полугодии 2019 года количество ипотечных сделок в связи с переездом в Краснодар увеличилось более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и этот тренд только крепнет. Наш позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи по итогам 2019 года в целом по рынку на 15–20 %.
Однако наиболее сильные игроки ипотечного рынка в Краснодарском крае могут увеличить выдачу на 30–50 % не только с помощью конкурентных ставок, но и за счет широкой партнерской сети, гибких решений, невозможных при «конвейерном» подходе, и digital-технологий. Так, АКБ «Абсолют Банк» в Краснодаре в первом полугодии 2019 года превысил показатели аналогичного периода 2018-го по объему выданных жилищных кредитов на 60 %. Мы рассчитываем на еще более высокие результаты, поскольку снизили ставку по базовым ипотечным программам до 9,74 % годовых, а по «детской» ипотеке — до 5,24 % годовых. Кроме того, впереди высокий ипотечный сезон: традиционно в период с октября по декабрь спрос на недвижимость и ипотеку увеличивается на 30–50 % в сравнении с показателями летних месяцев.
Мы считаем, что реальные причины роста цен на новостройки связаны не только со счетами эскроу. Прежде всего, из-за повышения НДС подорожали стройматериалы, в том числе арматура, кирпич, бетон. Себестоимость строительства увеличилась. Дополнительная причина роста цен кроется в изменении проработки проектов за последние 2–3 года. Люди больше не готовы покупать жилье с плохо развитой инфраструктурой, коммуникациями низкого качества (последнее было настоящей болью кубанцев еще 3–4 года назад), слабой транспортной доступностью. Обеспечение современного уровня качества коммуникаций и инфраструктуры, естественно, сказывается на стоимости недвижимости.
Однако квадратный метр в новостройке в среднем по-прежнему стоит значительно меньше, чем квадратный метр в готовой квартире, — 55 тыс. руб. и 62 тыс. руб. соответственно. Интересно, что самая дешевая однокомнатная квартира в новостройке в РФ, по статистике, находится именно на Кубани, ее площадь не превышает 20 кв. м, а стоимость — 700 тыс. руб. Самая дорогая однушка на вторичном рынке в РФ тоже у нас — 37 млн руб. Так что выбор и ценовой разбег есть, каждый покупатель сможет найти оптимальный вариант.
Дефицита квартир в новостройках тоже опасаться не стоит: по объему ввода нового жилья в эксплуатацию по итогам первого полугодия 2019 года Краснодарский край находится в федеральной тройке лидеров — сразу после Подмосковья и Москвы. Причем администрация края дальновидно делает ставку именно на комплексную застройку спальных районов и окраин, а не на точечную в центре.
Что касается выдачи ипотеки на первичном рынке, то сейчас в целом по рынку доля ипотечных сделок с новостройками не превышает 20 %. Однако у некоторых ипотечных банков, в частности у «Абсолюта», доля первички выше и держится на уровне 40–50 % от общего числа сделок. Это объясняется более высоким спросом на программу «Военная ипотека» благодаря конкурентным условиям и быстрому выходу на сделку, что очень важно в условиях ограниченного срока действия сертификата НИС. Также почти в 4 раза во II квартале 2019 года вырос спрос на «детскую» ипотеку, которая предполагает покупку жилья в новостройках. Здесь высокие результаты «Абсолют Банка» объясняются не только дополнительным снижением ставки за свой счет с 6 % годовых до 5,49 %, но и возможностью использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса — большинство банков, аккредитованных по этой госпрограмме, не согласовывают подобные сделки, считая их чрезмерно сложными с юридической точки зрения.
Еще один драйвер для рынка новостроек в Краснодаре — рост спроса на межрегиональные ипотечные сделки в 2 раза по сравнению с первым полугодием прошлого года. Как правило, три четверти иногородних заемщиков отдают предпочтение именно квартирам в строящихся домах. Главный аргумент — юридическая чистота такого жилья».
Региональный управляющий «Альфа-Банка» в Краснодаре Антон Кузнецов:
«Президент в недавнем открытом диалоге озвучил информацию о реализации государственных программ, стимулирующих снижение процентной ставки по ипотеке. Мы прогнозировали понижение ключевой ставки Банка России и поэтому еще 28 мая в рамках акции снизили ставки по ипотеке на 0,4–0,8 п. п. Сейчас у нас минимальная ставка — 9,79 % годовых в рублях. Но и после завершения акции АО «Альфа-Банк» продолжит тренд на улучшение условий предоставления ипотечных кредитов, в том числе и по снижению уровня ставок. Косвенно эта модель может оказать влияние на ипотечные ставки. Некоторые банки уже сейчас предлагают возможности, когда застройщик вместо полной или частичной компенсации/снижения процентной ставки по собственному кредиту может выбрать другую опцию — снижение ставки по ипотеке покупателям квартир в его проекте, финансируемом банком.
Стоит понимать, что эскроу-счет будет коррелироваться с процентной ставкой по проектному финансированию. У нас уже существует методология снижения процентной ставки при наличии средств на эскроу-счетах. Например, стоимость финансирования в нашем банке может доходить до 0,01 % годовых при хороших темпах продаж, когда объем средств на эскроу-счетах значительно превышает объем задолженности по кредиту. Стоимость финансирования индивидуальна и зависит от риска,
который несет банк при реализации проекта, который, в свою очередь, коррелирует с совокупностью нескольких критериев: доля собственных средств и опыт застройщика, локация и концепция проекта, платежеспособный спрос в том или ином регионе и т. п.
Что касается условия выдачи проектного финансирования, то здесь тоже есть определенные требования к застройщику. Например, распространенная на рынке практика — участие застройщика в проекте собственными средствами должно составлять от 15 %. «Альфа-Банк» к каждому проекту подходит индивидуально, мы готовы снизить этот порог при хорошем запасе прочности экономики проекта и востребованной рынком концепции объекта. Банк оставляет за собой право контролировать и отслеживать целевое использование денежных средств, так как платежи осуществляются с расчетных счетов банка. А также мы привлекаем специализированную компанию-сюрвейера, которая отслеживает ход строительства объекта и периодически готовит заключения о вложенных застройщиком средствах и ходе строительства.
Проектное финансирование, на наш взгляд, приведет к чистке рынка от недобросовестных игроков. Мы не ожидаем сужения рынка, скорее, он будет перераспределен между остальными застройщиками, которые смогут перестроиться на новые правила работы. Новые правила, по нашему мнению, никак не снизят покупательский спрос на недвижимость. Напротив, мы считаем, что новый порядок финансирования с использованием эскроу-счетов простимулирует покупательский спрос, поскольку повысится защита дольщиков, а при росте спроса и стабильной экономической ситуации растет борьба за клиента, что должно спровоцировать банки быть лояльнее, улучшать условия ипотечных программ, в том числе ценовые условия.
Также существенная доля сделок будет проводиться с использованием ипотечных средств. Пока ипотека — самый доступный способ приобретения жилья. Спрос на приобретение недвижимости с помощью ипотечных кредитов растет также за счет миграции населения из других регионов. Портрет нашего клиента на сегодняшний день таков: как правило, это гражданин РФ в возрасте от 25 до 50 лет, имеющий постоянный доход на территории РФ. Причем мы работаем как с наемными работниками, так и с индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса. Также наши клиенты имеют возможность получить ипотечный кредит без предоставления документов о доходах и занятости при внесении первоначального взноса от 30 %.Популярностью пользуется рефинансирование ипотечных кредитов, взятых ранее под более высокий процент.
Сейчас на вторичном рынке недвижимости у «Альфа-Банка» интересные программы ипотечного кредитования: займы с минимальным первоначальным взносом — от 15 % стоимости жилья, а также кредит под залог находящейся в собственности квартиры. Получить ипотеку на покупку строящегося жилья в «Альфа-Банке» можно по ставке от 9,29 % годовых, на покупку готового жилья — по ставке от 9,59 %».
Управляющий региональным операционным офисом «Краснодарский» банка «Открытие» Елена Бакуменко
«Размер процентной ставки по ипотеке во втором полугодии 2019 года будет зависеть от размера ключевой ставки ЦБ и макроэкономических условий в целом. Мы все понимаем, что сегодня нет
долгосрочных финансовых ресурсов, которые позволили бы снизить ставку до 6 % годовых. Как частный клиент, так и юрлица ищут более низкие ставки, более эффективные продукты и условия. Если позволяет договор, то они перекредитуются и меняют банки.
На наш взгляд, существенные изменения после вступления в силу поправок в 214-ФЗ проявятся на рынке ипотеки в 2020 году. Сегодня у многих застройщиков есть разрешения на строительство, земельный фонд. Когда мы говорим о доступности приобретения жилья в ипотеку, помимо ставок, мы говорим еще и о величине первоначального взноса. Увеличение среднего размера первоначального взноса с 15 % до 20 % от стоимости квартиры также станет одной из тенденций 2019 года. Банк России повысил в 2018 году для банков коэффициенты риска по кредитам с небольшим первоначальным взносом, в 2019 году коэффициент увеличится еще больше. К тому же банки рассматривают наличие необходимого первоначального взноса как один из показателей того, что клиент умеет обращаться со своими финансами, в состоянии накопить без помощи банка определенную сумму.
Ипотечный кредит сегодня вполне доступен большинству наших граждан, имеющих постоянный источник дохода. При среднем уровне заработной платы от 30 тыс. руб. можно оформить ипотечный кредит практически в любом банке. Ипотечные кредиты мы выдаем на срок до 30 лет. ПАО Банк «Открытие» снизил базовую ставку по ипотеке с 15 июля по всей линейке ипотечных кредитов до 9,9 %. Зарплатные клиенты «Открытия» или клиенты, заполнившие заявку на сайте банка, смогут рассчитывать на ставку от 9,3 % годовых. Кроме того, до 31 августа клиентам, желающим приобрести недвижимость у застройщиков из числа ключевых партнеров банка, доступна суперставка 9,3 % по программам «Квартира» и «Новостройка».
Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Подлежит страхованию 100 % денежных средств на счете эскроу, но не более 10 млн руб. до окончания строительства либо до истечения срока условного депонирования. Деньги с эскроу-счетов нельзя взыскать, арестовать либо использовать для принятия обеспечительных мер. При плохом сценарии, если с момента указанной в договоре долевого участия даты ввода здания в эксплуатацию проходит 6 месяцев, а объект так и не введен в эксплуатацию, дольщик получает право забрать средства с эскроу-счета в полном объеме.
Согласно новому механизму деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком. С целью финансирования строительства банк выдает застройщику кредит до 93 % суммы, требуемой для выполнения проекта, при соответствии застройщика определенным критериям. Денежные средства перечисляются застройщику после предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности. В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения строительных проектов. И требования к таким проектам будут стандартизированы. Да, не все застройщики смогут получить кредиты, поскольку не все смогут доказать свою финансовую состоятельность.
Кроме того, выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придется взять на себя массу контрольных функций. Притом что нормативная база Банка России под данную работу только создается. Со своей стороны мы готовы рассматривать и запускать программы льготного ипотечного кредитования для аккредитованных объектов, которые возводятся при участии банка. Конечно, в ситуации, когда большинство застройщиков не имеет достаточного объема собственных капиталов для финансирования строительства, замещение фактически бесплатных для застройщиков финансовых ресурсов дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Зато если раньше привлеченные средства дольщиков строительные компании могли тратить на что угодно, то теперь они будут расходоваться исключительно на стройку. Прозрачность расходования средств, а вслед за этим и эффективность их использования серьезно повысятся, а значит, и себестоимость метра жилья изменится в лучшую сторону.
Процентная ставка по проектному финансированию плавающая и определяется по формуле в зависимости от наполнения счетов эскроу. Соответственно, чем больше средств депонировано на счетах эскроу, тем ниже ставка по проектному кредиту. При существенном превышении продаж над задолженностью ставка по кредиту вообще может опуститься до 0,01 % годовых.
В рамках проектного финансирования банк готов финансировать любое количество застройщиков, отвечающих базовым требованиям финансовой устойчивости. Никаких лимитов по числу компаний, которые могут получить кредит на реализацию того или иного проекта по строительству жилья, у банков нет и не будет.