Ипотека с нулевым первоначальным взносом становится менее доступной

Ипотека с нулевым первоначальным взносом снова становится популярной, однако не такой доступной, как раньше. Сейчас большинство банков, предлагающих гражданам улучшить жилищные условия без наличия собственных средств, требуют дополнительного обеспечения в виде уже имеющегося имущества.

С оживлением рынка ипотеки многие банки начали уменьшать размер первоначального взноса. Как выяснил портал Банки.ру, некоторые кредитные организации даже предлагают оформить ипотечный кредит на полную стоимость приобретаемой недвижимости, то есть заемщику не нужно вносить собственные средства. Но условия большинства таких кредитов содержат требование по предоставлению дополнительного обеспечения, помимо приобретаемой недвижимости.

Как правило, обеспечением выступает уже имеющаяся в распоряжении заемщика недвижимость. На этих условиях без первоначального взноса можно взять кредиты в Сбербанке (программа «Ипотека с государственной поддержкой»), Газпромбанке, Райффайзенбанке, НОМОС-Банке и др. В таких банках, как «Зенит» (кредит на покупку квартиры в ЖК «Северная долина») и Балтинвестбанке (программа «Готовое жилье») дополнительным залогом может служить не только недвижимость, которой заемщик уже владеет, но и автомобиль. «Залоговая стоимость дополнительного обеспечения должна составлять не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры», — рассказали в банке «Зенит».

Сургутнефтегазбанк при отсутствии первоначального взноса принимает в качестве обеспечения, помимо иной жилой недвижимости, поручительства двух физических лиц, поручительство платежеспособных юридических лиц или залог высоколиквидных ценных бумаг.

«Банк в первую очередь интересует соотношение суммы кредита к сумме обеспечения (LTV), — поясняет директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Сергей Арзянцев. — Обычно этот показатель составляет не более 80—85%».

По его словам, когда банк рекламирует нулевой первоначальный взнос, то чаще всего он требует предоставить два залога, чтобы минимизировать свои риски. «До кризиса на рынке были предложения с LTV 100%, но многие банки на этом «обожглись», поэтому сейчас таких ипотечных кредитов практически нет», — добавляет он.

Впрочем, ряд банков все же готовы кредитовать покупку жилья заемщикам с нулевым взносом и без дополнительного залога. Например, Транскапиталбанк по программе «Городская ипотека» может потребовать поручительство физического лица. По словам директора департамента розничных и корпоративных продаж Транскапиталбанка Жанны Паниной, это условие не является обязательным. «Банк может запросить его в индивидуальном порядке», — уточнила она.

В Запсибкомбанке требуется поручительство супруга (супруги). Банк «Советский» выдает ипотечный кредит на квартиру или загородный дом под залог только приобретаемого объекта, поручительство не требуется.

Как поясняют в Транскапиталбанке, для минимизации рисков ведется работа с каждым заемщиком и после выдачи кредита: оценивается платежная дисциплина, остаток задолженности по кредиту, динамика цен на недвижимость. В случае резкого падения стоимости залогового жилья, но при стабильном финансовом положении заемщика он продолжает платить по кредиту в прежнем режиме. «Если же у банка появляются сомнения в погашении кредита, то в качестве дополнительного обеспечения возможно предоставление либо другого залога (более дорогой недвижимости, дополнительного имущества), либо поручительство физического или юридического лица. Но в нашей практике такого еще не было», — рассказывает Панина.

Банки, проводящие более консервативную политику ипотечного кредитования, считают, что без первоначального взноса риски весьма существенны. «Наличие первоначального взноса — это своеобразный «тест» для клиента, проверка его умения управлять деньгами и важной для банка финансовой дисциплины», — утверждает заместитель начальника управления Абсолют Банка по работе с сегментом розницы Антон Павлов.

Основные риски, напоминают представители банков, заключаются в падении стоимости залога в случае кризисных явлений. «Кроме того, увеличивается риск убытка при потере заемщиком работы или снижения его доходов: если это произойдет в самом начале срока кредита, то, с учетом издержек по реализации залогового имущества, средств от продажи недвижимости может не хватить для погашения задолженности», — добавляет Павлов.

Что касается поручительства, то, по мнению Сергея Арзянцева, его можно считать формальностью и риски с ним такие же, как и при отсутствии дополнительного обеспечения при ипотечном кредитовании в массовых масштабах. Альтернативу залоговому обеспечению банки видят в страховании финансовой ответственности заемщика. «Страховка покроет убытки банка на случай реализации заложенного имущества на сумму ниже размера предоставленного кредита», — считает Арзянцев.