Ипотека сделает мечты о новом доме несбыточными
В России сокращаются объемы жилищного строительства. Однако в правительстве все равно ожидают нового исторического рекорда по вводу в строй жилья. Но сможет ли его кто-то купить? Как показал опрос, проведенный специалистами Финансового университета при правительстве, около 40% опрошенных россиян уже называют жилье в своем населенном пункте малодоступным либо почти недоступным. Чаще других на это указывают семьи с двумя и более детьми, респонденты с низкими доходами. Также, по опросу, вопреки всем программам поддержки жилищная проблема остается актуальной и на Дальнем Востоке. Эксперты рынка недвижимости предупредили о еще большем снижении доступности жилья в 2024 году.
Россияне испытывают потребность в улучшении жилищных условий. И одновременно с этим многие осознают, что у них недостаточно финансовых возможностей для приобретения желаемого жилья – в частности, такого, которое находилось бы в удобном месте, например близко к работе.
Об этом можно судить по результатам всероссийского опроса, проведенного в конце лета специалистами Финансового университета и исследовательского центра «Битуби Груп» (есть в распоряжении «НГ»). В опросе приняли участие 1,6 тыс. респондентов, имеющих работу или постоянный источник дохода, в возрасте 18–59 лет. Опрос всероссийский, в основном он охватил города, но отчасти затронул и крупные села, а также поселки городского типа.
В ходе исследования выяснилось, что сейчас почти у 37% респондентов уже есть потребность переехать в другое, новое жилье. Плюс к этому 15% опрошенных допустили, что у них появится такая потребность при определенных условиях, к которым они отнесли как позитивные изменения (например, рождение ребенка), так и негативные: в частности, увеличение текущих расходов, непосильность трат. Одновременно с этим около 48% опрошенных сообщили, что они не имеют сейчас потребности в новом жилье.
В ходе опроса у респондентов также спрашивали, в каком конкретно жилье они проживают на данный момент. Ответы распределились следующим образом. Почти 41% респондентов проживали в собственной квартире в городе, еще более 19% в своем загородном доме. При этом почти 10% проживали в квартире или доме, приобретенных на кредитные средства, и на момент опроса они вносили платежи. Еще 3% сказали о социальном жилье, принадлежащем государству. Около 11% на момент опроса арендовали жилье. А 16% проживали у родственников.
Так что когда респонденты рассуждали о мотивах для переезда, вполне возможно, что, пока одни думали о приобретении большой квартиры с учетом рождения детей, другие предполагали, что им придется отказаться, допустим, от аренды, если такие траты станут не по карману. Этим, возможно, и объясняется появление в списке столь разных мотивов.
Кроме того, исследователи выяснили, как россияне оценивают доступность жилья в их населенных пунктах. «Оценивалась доступность с точки зрения цены», – пояснила «НГ» ведущий научный сотрудник кафедры ипотечного кредитования Финансового университета Юлия Грызенкова. Однако учитывалась также территориальная доступность и в принципе активность застройщиков. Потому что, как уточнила Грызенкова, отдельно задавался вопрос еще о наличии доступных новостроек в населенном пункте и об удалении от места работы.
Итак, более 38% опрошенных заявили, что жилье в их населенном пункте «малодоступно или практически недоступно». Тем не менее около 45% опрошенных сообщили, что в целом жилье в их населенном пункте доступно.
Если говорить о финансовых нюансах, то, например, 10% опрошенных уточнили, что жилье в их населенном пункте доступно, но при условии именно государственной поддержки в виде льготных ставок, субсидий. А если говорить о территориальных факторах, то почти 29% опрошенных признались, что жилье доступно, но в районах, существенно отдаленных от мест работы населения: более часа на дорогу.
Еще один важный момент: лишь около 3% опрошенных отметили, что в их населенном пункте вполне реально получить жилье по муниципальной жилищной очереди. «Для малоимущих граждан муниципальное жилье не стало реальной альтернативой приобретению, хотя для таких граждан жилье ожидаемо более недоступно», – пояснил «НГ» руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов.
Также показательно, что, судя по опросу, тех, кто говорит о недостаточной доступности жилья в их населенном пункте, оказалось больше, чем в среднем по выборке, среди респондентов в возрасте 50–59 лет (свыше 39% опрошенных), среди семей с двумя и более детьми (39%), среди жителей именно Дальневосточного федерального округа, а кстати, вовсе не Центрального (более 40%), среди респондентов с низкими доходами (39%).
Как считает Цыганов, это объясняется «более низким подушевым доходом в семьях с детьми, снижающимся доходом у российских граждан после пика зарплат, достигаемого в 30–35 лет».
«Большинство представителей рассматриваемых категорий населения не имеют возможности приобрести жилье даже с помощью льготной ипотеки вследствие невысокого достатка, – комментирует коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. – Семьи с детьми поддерживаются государством, однако материальное положение часто не позволяет им рассчитывать на просторные квартиры. Людям предпенсионного возраста, как правило, трудно получить в банках разрешение на оформление ипотеки, так как в кредитных организациях обычно действует возрастной ценз в 65–70 лет на момент погашения займа».
«На Дальнем Востоке программы более привлекательны по уровню кредитной ставки, но не всегда есть предложение новостроек, новое строительство многоквартирных домов в части городов и поселков просто отсутствует, – утверждает Грызенкова. – На протяжении длительного времени с существенной части Дальнего Востока шел отток населения, что не создавало условий для развития коммерческого жилищного строительства». Поэтому на сегодняшний момент, как говорит эксперт, есть проблемы с конкуренцией среди работающих в этом регионе застройщиков, которые довольно консервативны и не спешат быстро наращивать предложение новостроек. В итоге сформировалась проблема со стоимостью жилья в новостройках. Профильные ведомства занимаются ее решением, добавила она.
Хотя, конечно, часть дальневосточников ориентируются на получение дальневосточного гектара и строительство своего дома. «Мнение о доступности таких программ поддержки для Дальнего Востока и Арктики может быть темой отдельного исследования», – признала Грызенкова.
Можно выделить несколько факторов, почему жилье на Дальнем Востоке менее доступно, несмотря на программы господдержки, говорит доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин. Это, по его словам, «высокая стоимость строительства: доставка и строительные материалы там зачастую дороже, чем в других регионах». Это низкая плотность населения, что тоже делает строительство и подключение инфраструктуры более затратными мероприятиями. Упомянул эксперт и ограниченный доступ как к земле, так и к финансированию.
Если говорить про ситуацию в целом по стране, то, как следует из комментария Цыганова, решение проблемы с доступностью жилья неразрывно связано с вопросами ипотечного кредитования, механизмов его субсидирования. Вопросы крайне болезненные, причем и для населения, и для финансовых властей.
«Для улучшения ценовой доступности необходимы дальнейшие усилия по снижению стоимости ипотеки и разработке инновационных финансовых инструментов», – соглашается Осянин. «Для подавляющего большинства граждан ипотека – единственный доступный инструмент, позволяющий купить квартиру в новостройке. В ряде регионов доля сделок в ипотеку превышает 90%», – обратила внимание основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. И на фоне роста рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой Центробанка все большее значение приобретают именно госпрограммы субсидируемой ипотеки, на которые, как напомнил аналитик компании «Финам» Игорь Додонов, в последние месяцы приходится свыше 60% всех ипотечных выдач. Доброхотова также отметила, что «сейчас, к сожалению, много населенных пунктов, особенно мелких, где новостроек просто нет, и жители таких городов вынуждены решать жилищные вопросы за счет вторичного жилья либо индивидуального жилищного строительства в частном секторе». Но и в этом случае (а не только при покупке квартир в мегаполисах) важную роль тоже играют именно кредитные средства.
Как показал опрос «НГ», проведенный среди экспертов и представителей рынка недвижимости, в 2024 году доступность жилья для населения с высокой долей вероятности еще больше снизится.
«Так, для покупателей вторичного жилья, рассчитывающих взять ипотеку, это уже произошло. Средняя ставка по ипотеке на покупку квартир у частных владельцев (не у застройщиков) уже превысила 16% годовых. При такой ставке ежемесячный платеж по кредиту за квартиру примерно в два-три раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры», – пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Для покупателей жилья у застройщиков доступность тоже сократится, ожидает он. «Власти рассматривают возможность еще раз повысить минимальный первоначальный взнос для получения субсидированной ипотеки, при том что осенью он уже был увеличен с 15 до 20%. С учетом того, что накапливать, причем относительно быстро, деньги сейчас могут очень немногие россияне, спрос сократится», – сказал эксперт.
«Доступность жилья снизится, так как рост доходов населения в номинальном выражении сопоставим с увеличением стоимости квадратного метра в новостройках. Пока что неясной остается судьба льготных ипотечных программ, но даже уже утвержденные решения Центробанка требуют большего объема накоплений и более высоких зарплат у покупателей жилья», – согласился руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Наконец, как ожидает Сырцов, можно сказать, что снизится и физическая доступность жилья, во всяком случае наиболее ликвидного. «Владельцы вторичных квартир – особенно новых, с ремонтом, с удачным расположением – предпочтут их снять с продажи или сдать в аренду. Что касается новостроек, то предложение снизится из-за притока покупателей со вторичного рынка. Эти клиенты будут настроены на приобретение самых доступных и готовых квартир, которых в портфеле застройщиков намного меньше, чем строящихся», – отметил Сырцов.
При этом российская отрасль жилищного строительства уже демонстрирует парадоксы. По данным, которые сообщил журналистам министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, по итогам января–ноября 2023-го в стране введено в эксплуатацию около 87,5 млн кв. м жилья, из них многоквартирного жилья – около 37,5 млн кв. м, а на индивидуальное жилищное строительство приходится более 50 млн кв. м.
Это, однако, примерно на 6% меньше, чем было в январе–ноябре 2022-го, когда, по Росстату, в строй было введено 93,3 млн кв. м. И для сравнения: ранее Росстат сообщил, что по итогам января–октября 2023-го жилищное строительство в РФ сократилось на 1,8% в годовом сопоставлении. В строй было введено 86,2 млн кв. м.
Несмотря на этот спад, в правительстве все равно уверены, что по итогам всего 2023 года страна выйдет на новый исторический рекорд. Как уже несколько раз подчеркивал вице-премьер Марат Хуснуллин, всего по итогам 2023-го ввод жилья в РФ составит не менее 104 млн кв. м, упоминалась также верхняя планка 105 млн кв м. В прошлом году этот показатель составлял 102,7 млн кв. м.