Ипотека сверит ставки
Минимальная ставка или новые коэффициенты риска? Собеседники “Ъ FM” предположили, как Центробанк будет бороться с ипотекой от застройщиков. Речь идет о кредитах со ставками около нуля. Новые ограничения вступят в силу с 2023 года. Правда, какими они будут, глава ЦБ Эльвира Набиуллина не уточнила. По ее словам, такие программы несут риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Однако застройщики таким изменениям не рады, ведь ипотека с околонулевой ставкой помогает поддерживать спрос на рынке. Подробности расскажет Елена Иванова.
Снимать квартиру в большинстве российских городов сейчас дешевле, чем платить ипотеку, это последние данные ЦИАН.
Ежемесячный взнос в Москве аналитики оценили почти в 85 тыс. руб. На нем и предлагают сэкономить застройщики, завлекая кредитом под 0,1%. Например, за двухкомнатную квартиру придется регулярно платить чуть больше 30 тыс. руб. Правда, в итоге она выйдет на 20% дороже ее начальной стоимости за счет того, что девелопер отдает комиссию банку.
И для кредитной организации эта схема тоже несет риски, говорит финансовый эксперт, преподаватель РАНХиГС Надежда Громова: «Данный инструмент стал очень популярным в начале лета 2022 года. Почему банки на это пошли? С одной стороны, они получают комиссионное вознаграждение, обеспеченный выданный кредит.
Но, с другой стороны, это тоже несет негативные последствия, поскольку залоги оценены по завышенной стоимости. Мы знаем, к чему может привести обесценивание активов, обеспечивающих выданный кредит».
Долю кредитов с околонулевыми ставками оценить трудно. По данным РБК, в общем объеме она не превышает 8%. В то же время, в крупных банках больше 50% выданных ссуд на новостройки приходится на ипотеку от застройщиков.
Центробанк уже несколько раз критиковал такие программы, называя их «маркетинговым ходом». Девелоперы спорят, ведь предложение поддерживает спрос на рынке в кризис.
Последнее слово все равно будет за регулятором. Какие меры может предпринять ЦБ, предположила замгендиректора девелопера «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина: «Что может сделать Банк России? Например, ввести макропруденциальные надбавки, дополнительную надбавку к ставке резервирования, выделить ипотеку от застройщиков в отдельный класс кредитов и ввести какое-то количественное ограничение на них. Могут и законодательно установить минимальный уровень ставки — 3% или 4%».
Собеседники “Ъ FM” сходятся во мнении, что ипотека от застройщика вряд ли полностью исчезнет с рынка после ограничений со стороны ЦБ. Скорее всего, девелоперы оставят ее в некоторых проектах.
В целом же действия регулятора выглядят запоздалыми, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов: «Меры Центробанка в сфере ограничения льготной ипотеки были необходимы в 2020 году.
Из-за того, что решения по приостановке программы не были приняты своевременно, возникли ажиотажный спрос и безумный рост цен.
Сейчас, как я считаю, никакого суперстимулирующего воздействия акции застройщиков не носят, нет такого эффекта, как это было в 2020-2021 годах. Потому что спрос достаточно низкий, и к росту цен такие программы уже не приводят и не могут приводить».
К слову, ипотека с первоначальным взносом меньше 10% совсем скоро тоже станет менее доступной. Центробанк повысит риск-коэффициент на такие кредиты, а это означает, что для банков их выдача станет невыгодной. Нагрузка на капитал кредитных организаций от одного такого продукта будет как от двух-трех обычных. Эта мера вступит в силу уже 1 декабря.